房屋养老金系列深度一：详解政策框架及定期体检制度

建筑装饰 证券研究报告|行业深度 2024年09月19日 房屋养老金系列深度一：详解政策框架及定期体检制度 政策概述：构建房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项安全管理长效机制。近年来全国发生多起房屋倒塌恶性事件，各地对房屋安全重视度持续提升，2023年住建部多次表态“探索房屋养老金体系”，核心目的围绕“健全房屋安全管理”。 8月23日住建副部长于国新办发布会表示将研究建立房屋体检、房屋养老金、房 增持（维持） 行业走势 屋保险三项制度，其中房屋体检指定期对房屋安全隐患进行排查，为后续养老金建筑装饰沪深300 资金拨付及投保提供数据参考；保险制度在房屋面临较大风险、需要动用较大资 金时，发挥托底作用；房屋养老金为投保、体检及“小修小补”提供资金来源，三项制度相互嵌套、协同发力，目前在全国22个城市陆续开展试点，其中上海规划于今年在浦东新区先行试点，明年全市铺开。 政策框架：建立房屋养老金“个人+公共”账户，测算年资金需求量约2633 亿。资金来源：我国房屋养老金个人账户（住宅专项维修资金）全国结余超1万 亿，此次建立的养老金制度主要使用公共资金建立公共账户，由地方政府探索资 金筹集渠道，潜在资金来源包括：1）土地出让金：如2023年按5%计提对应2770亿资金。2）旧改资金：2023年投资额约2400亿，部分属专项资金。3） 个人养老金增值收益：测算全国约有累计300亿增值收益。4）财政支持：包括 财政预算拨款、专项支持、财政补贴等。资金规模：我们测算2023年末全国存量住房面积约376亿平，参考AmericanFamilyInsurance建议，假设每平米腾 挪7元用于维修保养预算，年资金需求约2633亿，考虑现有存量房加权平均房 屋寿命约30年，对应资金总需求7.9万亿。 房屋定期体检落地有望拉动多少工程检测需求？1）现有规模：2023年全国建工建材检测市场合计1161亿，近�年CAGR约10%，其中建工检测市场约762亿，参考上市公司（国检集团）业务结构假设存量房检测需求占全行业比10%， 对应市场规模约76亿，主要由政府偶发性短期排查为主。2）后续展望：目前仅 深圳、青岛等地出台房屋强制定期体检政策，如若全国范围推行，我们测算 2025-2029年存量房总检测需求约153亿平，年均31亿平，按7元/平单价对应 每年检测需求约214亿。3）竞争格局：由于跨省市开展工程检测需于地方住建部进行备案，因此行业具备明显区域经营特征，龙头如国检集团、上海建科市占 率仅1%，考虑存量房鉴定技术难度明显大于新建房检测，且以政府业务为主，部分地区设有鉴定机构名录（白名单），后续如若定期体检落地带动存量检测鉴定需求释放，区域龙头有望率先受益。 投资建议：8月住建副部长于国新办发布会表示将研究建立房屋养老金、定期体检、安全保险三项房屋安全管理长效机制，有望带动存量房检测鉴定、保险评估等需求放量。如若后续全国出台房屋定期体检政策，我们测算未来�年存量房检 测市场年均需求约214亿，考虑存量房排查以政府为主，且技术难度较大，承接方预计多为区域龙头，建议重点关注：1）房屋检测龙头国检集团（2023年存量房检测收入规模约1.3亿，24年PE16X）、上海建科（上海国资房屋检测鉴定龙头，2023年上海收入占比58%）、建科股份等；2）第三方工程质量评估龙头深圳瑞捷（多次参与全国自建房安全专项核查工作，与人保、平安等多家财险龙头建立IDI-TIS业务合作）。 风险提示：房屋养老金资金筹集不及预期、定期体检政策落地不及预期、测算存在误差风险等。 10% 2% -6% -14% -22% -30% 2023-092024-012024-052024-09 作者 分析师何亚轩 执业证书编号：S0680518030004邮箱：heyaxuan@gszq.com 分析师程龙戈 执业证书编号：S0680518010003邮箱：chenglongge@gszq.com 分析师李枫婷 执业证书编号：S0680524060001邮箱：lifengting3@gszq.com 相关研究 1、《建筑装饰：建筑板块近期调整后怎么看？》 2024-09-17 2、《建筑装饰：重大运河建设提速，哪些标的有望受益？》2024-09-08 3、《建筑装饰：Q2盈利与现金流承压，静待下半年政策发力》2024-09-03 重点标的 股票代码 股票名称 投资评级 EPS（元） PE 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 603060.SH 国检集团 买入 0.32 0.34 0.38 0.42 17.5 16.4 14.6 13.2 资料来源：Wind，国盛证券研究所*盈利预测取自Wind一致预期，股价截至2024/9/18 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.房屋养老金体系概述：构建“房屋安全管理长效机制”3 1.1.政策背景：核心围绕保障“房屋安全”3 1.2.政策内容：建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度4 2.房屋养老金如何建立？预计规模多大？6 2.1.资金来源：建立“个人+公共”账户，由地方政府探索筹资渠道6 2.2.资金规模：年资金需求量约2633亿8 3.房屋定期体检落地有望拉动多少工程检测需求？11 3.1.建工建材检测需求近1200亿，龙头集中度仍待提升11 3.2.若存量房强制检测政策落地，有望带动年均超200亿市场规模13 3.3.存量房检测以政府业务为主、技术难度大，承接方预计多为区域龙头17 4.投资建议与重点标的评述19 4.1.投资建议19 4.2.重点标的评述19 4.2.1.国检集团：中建材旗下建工建材检测龙头，存量房业务超1亿19 4.2.2.上海建科：上海国资房屋检测鉴定龙头，参与上海多地房屋体检试点项目20 4.2.3.建科股份：常州建工检测龙头，积极向既有建筑服务转型21 4.2.4.深圳瑞捷：第三方工程评估龙头，多次承接自建房安全专项核查项目22 5.风险提示23 图表目录 图表1：近年来房屋倒塌恶性事件频出3 图表2：房屋养老金近年相关政策及表态4 图表3：房屋养老金及房屋保险对比5 图表4：房屋安全管理三项制度相互嵌套、共同发力5 图表5：住宅专项维修资金制度及现有问题7 图表6：房屋养老金潜在资金来源梳理8 图表7：房屋养老金年资金需求量测算9 图表8：存量房屋建成年代结构9 图表9：房屋养老金预期模式及资金需求测算10 图表10：建筑工程检测市场规模及同比增速11 图表11：建筑材料检测市场规模及同比增速11 图表12：2023年工程检测公司业务规模及市占率情况12 图表13：工程检测综合资质机构申请条件13 图表14：工程质量验收检测相关规定13 图表15：现有存量房屋检测政策14 图表16：深圳房屋安全排查分类14 图表17：不同年代房屋建成面积（亿平米）15 图表18：广东省既有房屋建筑安全性鉴定收费指导价（单位：元/平米）15 图表19：2025-2050年存量房屋检测面积预测（面积单位：亿平米）16 图表20：未来每�年存量房检测面积测算（单位：亿平米）17 图表21：房屋结构安全性鉴定主要项目17 图表22：房屋安全检测鉴定相关标的梳理（财务数据为2023年）19 图表23：公司建工建材检测营收及同比增速20 图表24：公司建工建材检测毛利润及同比增速20 图表25：上海建科营业收入结构（分业务）21 图表26：上海建科营业收入结构（分区域）21 图表27：深圳瑞捷财产保险风险减量服务平台22 1.房屋养老金体系概述：构建“房屋安全管理长效机制” 1.1.政策背景：核心围绕保障“房屋安全” 近年来房屋倒塌恶性事件频出，房屋安全重要性持续凸显。2022年4月长沙发生重大自建房倒塌事故，导致54人死亡、9人受伤，起因为业主违法违规建设、加层扩建和用于出租经营，近两年又陆续发生齐齐哈尔体育馆坍塌、佳木斯体育馆坍塌、安徽铜陵 居民楼坍塌等多个恶性事件，暴露出安全管理领域的诸多薄弱环节和问题短板。房屋质量关系民生安全，近年来随着存量房屋建筑面积攀升、老旧房屋占比增长，地基不稳、材料老化等房屋安全隐患集中显现，建立房屋安全管理制度对于保障民生安全具有重要意义，各地对于房屋安全的重视度持续提升。 图表1：近年来房屋倒塌恶性事件频出 事件 长沙自建房倒塌 齐齐哈尔体育馆坍塌 佳木斯体育馆坍塌 安徽铜陵居民楼坍塌 珠海居民楼倒塌 地点 长沙望城区 齐齐哈尔市龙沙区 佳木斯桦南县 铜陵市郊区大通镇 斗门区井岸镇 房屋名称 盘树湾组自建房 齐齐哈尔市第三十四中学校体育馆 悦城体育俱乐部 龙苑小区48栋 坭湾村两层居民楼 发生时间 2022年4月 2023年7月 2023年11月 2024年5月 2024年8月 伤亡和损失 54人死亡，9人受伤 11人死亡，7人受伤 3人死亡，1人受伤 4人死亡，1人受伤 1人轻伤，3人死亡 原因 违法违规加层 雨水滞留 暴雪下降 大雨浸泡影响地基稳定 预计为煤气燃爆 资料来源：新京报、中央人民政府、澎湃新闻，国盛证券研究所 住建部此前多次提及研究建立房屋养老金，当前已在22个重点城市试点。2022年以来房屋养老金频繁出现在官方文件、会议、讲话中，2023年住建部多次公开表态“要研究建立房屋养老金制度”，核心目的围绕“健全房屋安全管理”。8月23日住建副部 长董建国于国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，目前上海、北京、广州等22个城市陆续开展试点，其中上海市委副书记、市长龚正8 月20日表示将于今年在浦东新区先行开展试点，明年在试点基础上进行全市铺开。 图表2：房屋养老金近年相关政策及表态 时间政策/会议相关内容 2020/7/28 倪虹指出，住房和城乡建设部将充分借鉴政协委员提出的意见建议，加强和改进物业管理 工作，推进物业服务高质量发展。当前，要创新物业管理体制，坚持党建引领，建立基层全国政协第十�次重党组织领导下多方协调运行制度，构建共建共治共享的住宅小区治理格局。健全物业管理点关切问题情况通报机制，完善物业服务价格机制，研究城镇住房“养老金”模式，探索拓宽资金筹集方式及会渠道。完善物业管理法制，以贯彻实施民法典为契机，推动物业管理制度改革，建立健全物业管理法规政策。通过加快老旧小区改造、提高物业管理覆盖率、提升物业服务人员专 业素质、推动物业服务企业转型升级等方式，破解物业管理难题。 2022/5/24 国务院办公厅 《全国自建房安全专项整治工作方案》 完善相关制度，严控增量，逐步建立城乡房屋安全管理长效机制。（一）全面排查摸底。 （二）开展“百日行动”。（三）彻底整治隐患。（四）加强安全管理。1.严控增量风 险。2.加强日常检查。3.清查整治违法行为。4.建立长效机制。完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。加快建立健全农村房屋建设管理和城镇房屋安全管理相关法规，加强地方性法规建设，完善城乡房屋安全管理制 度体系。 2023/3/21 住建部等15部门 《关于加强经营性自建房安全管理的通知》 健全房屋安全管理体制机制。（一）健全管理体制。（二）完善部门协同机制。（三）加 强房屋安全鉴定管理。（四）加快信息化建设。（🖂）完善法规制度。各地要积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点，总结创新经验做法，健全房屋安全管理制度，加快出台地方性法规。各地要完善经营性自建房质量安全以及房屋检查、安全鉴定等相关标准。 2023/7/18 住建部等七部门 《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》 合理安排2024年城镇老旧小区改造计划。（一）明确改造对象范围。（二）加强相关工作 和计划统筹衔接。各地将2024年城镇老旧小区改造计划，提供给本级有关部门、相关专业经营单