对房屋养老金制度的点评：开启地产新模式，一二线的城市更新

核心观点

• 房屋养老金制度：作为基于维修基金的新提法，接近于城市更新，包含个人账户和公共账户，旨在改善城市面貌和提高集约化程度。
• 与房产税的区别：房屋养老金更聚焦于房屋修缮，而非地方税种，对城市发展有利。
• 城市更新趋势：随着城市化进程放缓，城市更新将成为未来主旋律，公共账户介入可提高居民参与度，带动实物量增长。
• 房企融资模式：房企核心竞争力从信用向实物转移，实物量的填补比信用填补更重要，房屋养老金探索速度不慢。

关键数据

• 重点公司盈利预测：
  • 万科A：2023A EPS 1.02元，2024E EPS 0.74元，2025E EPS 0.82元。
  • 保利发展：2023A EPS 1.01元，2024E EPS 0.95元，2025E EPS 1.01元。
  • 招商蛇口：2023A EPS 0.70元，2024E EPS 0.79元，2025E EPS 0.85元。
  • 中新集团：2023A EPS 0.91元，2024E EPS 0.92元，2025E EPS 0.99元。
  • 滨江集团：2023A EPS 0.81元，2024E EPS 0.98元，2025E EPS 1.10元。

研究结论

• 投资建议：维持板块两端配置，一方面选择低杠杆龙头企业（招商蛇口、中新集团、保利发展等），另一方面关注重组进展（旭辉控股集团、融创中国等）。
• 风险提示：市场需求加速下行。