【宏观快评】政策观察双周报第61期：如何推进房屋养老金制度？

宏观研究 证券研究报告 宏观快评2023年07月06日 【宏观快评】 如何推进房屋养老金制度？ ——政策观察双周报第61期 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 联系人：袁玲玲 邮箱：yuanlingling@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】消费或略超预期——6月经济数据前瞻》 2023-07-04 《【华创宏观】哪些环节在趋稳？——6月PMI 数据点评》 2023-07-02 《重点是观察央行的态度——2023年二季度货币政策委员会例会点评》 2023-07-01 《【华创宏观】毛利率的三点观察——5月工业企业利润点评》 2023-06-28 《【华创宏观】美国短债供给压力最大时刻来临 ——海外周报第10期》 2023-06-20 核心观点 6月26日、6月28日，住建部部长倪虹先后两次发声，提出要研究建立房屋养老金制度。当前，地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金；但对于未来要建立什么样的房屋养老金制度，官方尚未给出明确答案。综合多方面信息，目前谈论的房屋养老金的模式主要有两大类：一是政府设置公共账户，从土地出让收入金等划取资金。二是政银合作，共同推进房屋养老金制度，或涉及相关金融业务创新。 一、当前“房屋养老金”主要指什么？ 当前，地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金。我国住宅专项维修资金的模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。2021年起，住宅专项维修资金的用途，从存量房维护扩大至老旧小区改造。 二、房屋养老金制度的提出背景和政策脉络 1、两大背景：部分地区住宅专项维修资金体量小/提取率低 在已有住宅专项维修资金制度的情况下，官方仍提出要建立房屋养老金制度，背后可能有两个大的背景。 一方面，部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足房屋维修需求。以南京为例，南京建成投入使用15年以上的房屋套数、面积，分别占全市房屋总量的42.47%、38.97%；在建成投入使用15年以上的房 屋中，住宅的套数、面积，分别占总量的42.15%、36.52%。但其中有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元。 另一方面，受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%；2019年底，山东的提取率只有3.3%。 2、政策脉络：近两年频繁提及，后续或试点推进 房屋养老金制度，自2022年来频繁出现在官方文件、会议、讲话中。2022年房屋养老金制度的提出，可能与4月29日湖南长沙重大房屋安全事故直接相关。今年以来，住建部部长多次公开表态要研究建立房屋养老金制度，5月住建部相关负责人先后在安徽芜湖、江苏南京做相关调研。 后续，房屋养老金或是通过“先试点，再推广”的方式，逐步推进。今年4月全国自建房安全专项整治工作电视电话会议已明确，要“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”，5月住建部在南京调 研时也表示“江苏要积极探索建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险制度”。 三、未来房屋养老金制度的可能新模式？ 当前，官方尚未明确“房屋养老金”制度的具体形式。可以参考的是人大代表、政协委员的相关提案，近期住建部部长的行程，以及部分行业专家的建议。综合来看，目前谈论的房屋养老金的模式主要有两大类： 一是政府设置公共账户，从土地出让收入金等划取资金。如今年两会期间，全国政协委员柴强在其提案中建议，“每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，比如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金”。 二是政银合作，共同推进房屋养老金制度。本次住建部与中国银行的会见，主题就是“深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展”，并重点提及探索建立房屋养老金制度。根据相关行业专家的建议，可能与商业性房屋养老金等创新金融业务有关。 四、6月下半月，政策涉及哪些内容？ （一）外交：6月19日、6月27日，总书记先后会见美国国务卿布林肯、越南总理范明政。6月18日至23日，总理对德国、法国进行正式访问。 （二）消费：1）新能源汽车购置税减免及充电桩政策落地，工信部表示将加大对新能源的政策支撑。6月21日，财政部等将新能源汽车车辆购置税减免政策延续至2027年。6月29日，国办发布关于进一步构建高质量充电基础设 施体系的指导意见。后续，工信部副部长在6月21日国新办政策吹风会上表 示，将制定促进锂资源产业发展实施方案；组织开展公共领域车辆全面电动化先行区试点，编制实施重卡电动化工作方案。2）6月20日，�沪宁出席“恢复和扩大消费”调研协商座谈会。3）6月29日，国常会审议通过《关于促进家居消费的若干措施》。 （三）金融支持实体经济：1）6月20日，央行同步下调1年期和5年期LPR10个百分点。2）6月28日，央行第二季度例会，“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”。3）6月29日，交易商协会发布通知，要求发挥“第二支箭”支持作用；引导资金更多流向重点领域；加大民营企业、重点领域债务融资工具承销指标权重。4）6月30日，中国人民银行增加支农支小再贷款、再贴现额度2000亿元。 （四）监管：1）6月19日，市场监管总局发布《经营者集中反垄断合规指引 （征求意见稿）》。2）6月26日，国家金融监督管理总局关于印发企业集团财务公司监管评级办法的通知。3）6月28日，2022年中央决算草案明确下一步将强化预算绩效管理；防范化解地方政府债务风险；加大审计监督力度。4）6月30日，财政部党组印发《中共财政部党组巡视工作规划（2023-2027年）》。 （🖂）区域政策：1）自贸区、自贸港对外开放：6月29日，国务院发布《关于在有条件的自由贸易试验区和自由贸易港试点对接国际高标准推进制度型开放的若干措施》。2）雄安新区建设：6月25日，雄安综合保税区正式获得国务院批复同意设立；6月30日，政治局会议审议《关于支持高标准高质量建设雄安新区若干政策措施的意见》。 风险提示：政策执行不及预期。 目录 一、如何推进房屋养老金制度？5 （一）政策脉络：近两年频繁提及，后续或试点推进5 （二）什么是房屋养老金？如何推进？6 1、当前“房屋养老金”主要指住宅专项维修资金6 2、当下提出建立“房屋养老金”制度的两大背景7 3、未来建立“房屋养老金”制度的两种可能形式8 二、6月下半月政策跟踪9 （一）各类会议9 （二）新闻发布会/公开演讲/重要文章13 （三）法律法规及各类规范性文件17 图表目录 图表1房屋养老金制度的政策脉络6 图表2住宅专项维修资金可用于老旧小区改造7 图表3部分地区住宅专项维修资金提取率8 图表4两会提案及行业专家对房屋养老金的建议9 图表56月下半月各类会议一览10 图表66月下半月各类发布会及重要文章一览13 图表76月下半月各类政策一览17 一、如何推进房屋养老金制度？ （一）政策脉络：近两年频繁提及，后续或试点推进 房屋养老金制度，自2022年来频繁出现在官方文件、会议、讲话中。 2022年，房屋养老金制度的提出，可能与当时发生的重大房屋安全事故有关。2022年4 月29日，湖南长沙发生特别重大居民自建房倒塌事故。5月1日，住建部在全国自建房安全专项整治会议上就指出，要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，国办印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》。据全国人大代表、南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高介绍，“根据文件要求，中国物业管理协会维修资金研究专业委员会会同上海、南京、武汉、成都等城市，针对房屋养老金制度做了专题研究，进一步论证了该制度建立的必要性和可行性”。 今年以来，住建部多次公开表态要研究建立房屋养老金制度。今年3月份，住建部部长倪虹在两会第二场“部长通道”上表示，“我们清醒地看到，城镇化发展到现在，很多 新房子成为了老房子，许多市政设施也开始老化，存在安全隐患”。5月份，住建部房地产市场监管司一级巡视员周韬带队前往安徽芜湖、江苏南京，调研房屋养老金制度建立的必要性、可行性。6月26日，倪虹在会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行时，提出要“探索建立房屋养老金制度”；6月28日，倪虹在署名文章中再次强调“研究建立房屋体检、养老、保险三项制度”。 后续，房屋养老金或是通过“先试点，再推广”的方式，来逐步推进。一方面，今年4月的全国自建房安全专项整治工作电视电话会议就明确，要“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”，5月住建部在江苏南京调研时也表示“江苏要积极探索建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险制度”。另一方面，该制度当前仍处于“探索”、“研究”阶段，且城市之间住房情况差异巨大，试点后推 广或是更为稳妥的方式。 图表1房屋养老金制度的政策脉络 时间 文件/会议/活动 主要内容 2022年5月1日 住建部在部署开展全国自建房安全专项整治 要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题 2022年5月27日 国办关于印发全国自建房安全专项整治工作方案的通知 完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度 2023年3月7日 两会第二场“部长通道” 我们清醒地看到，城镇化发展到现在，很多新房子成为了老房子，许多市政设施也开始老化，存在安全隐患。如何化解这些问题？一方面，靠更新改造，消除隐患……持续推进老旧小区改造，建设完整社区。老旧小区改造抓什么？概括为“3个革命”：第一个是“楼道革命”，消除安全隐患，有条件加装电梯；第二个是“环境革命”，完善配套设施，加装充电桩等和适老化改造；第三个是“管理革命” 2023年4月7日 全国自建房安全专项整治工作电视电话会议 要积极构建房屋安全管理长效机制，加快推进房屋安全管理地方立法，积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险“三项制度”试点和自建房安全跨部门综合监管试点 2023年5月11日 住建部相关负责人赴芜湖调研并召开座谈会 听取芜湖市房屋养老金、住宅专项维修资金工作汇报，并就有关问题提出指导意见 2023年5月12日 住建部相关负责人赴南京调研并召开座谈会 调研组听取了江苏省和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况介绍。与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流；房地产市场监管司一级巡视员周韬指出，加强房屋安全管理必须建立房屋全生命周期安全管理长效机制，江苏要积极探索建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险制度 2023年6月26日 住建部部长倪虹会见来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行 就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。倪虹指出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障 2023年6月28日 住建部部长倪虹发表文章《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》 提高住房建设标准，提升物业服务水平，打造“好房子”样板，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障 资料来源：中国政府网，住建部官网，江苏住建厅官网，广东住建厅官网，芜湖住建局官网，中国经济网，华创证券整理 （二）什么是房屋养老金？如何推进？ 1、当前“房屋养老金”主要指住宅专项维修资金 当前，地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金。如根据四川省宜宾市审计局官网文章《屏山审计：“三举措”提升住宅维修资金审计成效》：“住宅专项维修资金作为