行业周报：销售市场环比大幅回升，探索建立房屋养老金制度

核心观点：单周销售市场环比大幅回升，探索建立房屋养老金制度 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，17城二手房单周同比由负转正，新房二手房环比在低基数情况下均有较大提升。苏州、杭州等核心城市土拍热度依旧火热，高能级城市房企拿地补货意愿强。我们认为本周住建部长倪虹提及探索建立房屋养老金制度，制度建设及试点或将加速推行，将着力解决当前住宅专项维修基金交存不规范、使用困难、使用率低的痛点，有助提升未来住房品质。 我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：探索房屋养老金制度，多地推行二手房带押过户 中央层面：住建部部长倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧韧性城市。提高住房品质，探索建立房屋养老金制度。国务院常务会议审议通过《关于促进家居消费的若干措施》。促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造相结合，增强居民消费意愿，助力生活品质改善。 克而瑞发布上半年百强房企销售排行榜。 地方层面：扬州改善性住房取消限购，二手房推行带押过户。佛山提高公积金可贷额度，个人最高可贷额度提高至50万元。广州提高多子女家庭首套房公积金贷款额度上限，最高额度上浮30%。西安六城区、开发区内可带押过户。 市场端：土地成交溢价率环比下降，江浙多地集中收官 销售端：2023年第26周，全国64城商品住宅成交面积533万平米，同比下降39%，环比增加58%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达9980万平米，累计同比下降7%。全国17城二手房成交面积为181万平米，同比增速3%，前值-39%；年初至今累计成交面积4548万平米，同比增速48%，前值50%。 投资端：2023年第26周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2269万平方米，成交土地规划建筑面积2538万平方米，同比下降37%，成交溢价率为2.4%。 苏州三批次12宗涉宅地2宗封顶、2宗溢价、8宗底价收官，总建筑面积68.19万平方米，揽金118.13亿元，平均溢价率2.45%，建发股份、保利置业与万科均有所斩获。宁波三批次1宗封顶、1宗溢价、7宗底价收官，揽金约65.34亿元，总成交面积24.2万㎡，平均溢价率4.85%，招商蛇口联合体斩获两宗地块。杭州六批次6宗封顶、6宗底价成交，揽金约127.78亿元，平均溢价率6.9%，滨江集团通过摇号竞得一宗地块。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第26周，信用债发行28.2亿元，同比减少51%，环比减少62%，平均加权利率3.17%，环比增加4BPs；信用债累计同比发行2251.8亿元，同比下降11%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、探索房屋养老金制度，多地推行二手房带押过户 中央层面：（1）住建部：6月27日部长倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧韧性城市。提高住房品质，探索建立房屋养老金制度。要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设。（2）国务院常务会议：审议通过《关于促进家居消费的若干措施》。促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、鼓励企业提供更多个性化、定制化家居商品，进一步增强居民消费意愿，助力生活品质改善。（3）克而瑞：发布2023年上半年TOP200房地产企业销售排行榜。2023年6月，TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平。同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于2022年同期。 地方层面：（1）扬州：改善性住房取消限购，放宽二手房限售，全面推行“带押过户”，延长土地出让金分期缴纳时限至6个月。（2）辽宁：公积金提取政策调整，职工与单位终止劳动关系后，由满足条件封存1年不满足封存2年，变更至封存半年即可提取。（3）佛山：提高公积金贷款额度至单人50万元，夫妻至100万元。（4）江西：2023年单位和职工各自的住房公积金缴存比例不应低于5%，最高不得超过12%。（5）广州：子女家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%，一人贷款的最高额度为78万元，两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度为130万元。（6）西安：西安市城六区、开发区范围内，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。 表1：探索房屋养老金制度，多地推行二手房带押过户 2、销售端：新房同比下降，二手房成交同比微升 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第26周，全国64城商品住宅成交面积533万平米，同比下降39%，环比增加58%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达9980万平米，累计同比下降7%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第26周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第26周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第26周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第26周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第26周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-7%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-4%、-44%、-44%，年初至今累计增速20%、-4%、-22%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增速由负转正 2023年第26周，全国17城二手房成交面积为181万平米，同比增速3%，前值-39%；年初至今累计成交面积4548万平米，同比增速48%，前值50%。 图8：17城二手房成交单周同比微增 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，江浙多地集中收官 2023年第26周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2269万平方米，成交土地规划建筑面积2538万平方米，同比下降37%，成交溢价率为2.4%。一线城市成交土地规划建筑面积160万平方米，同比增加7%；二线城市成交土地规划建筑面积642万平方米，同比下降59%；三线城市成交土地规划建筑面积1736万平方米，同比下降25%。苏州三批次12宗涉宅地2宗封顶、2宗溢价、8宗底价收官，总建筑面积68.19万平方米，揽金118.13亿元，平均溢价率2.45%，建发股份、保利置业与万科均有所斩获。宁波三批次1宗封顶、1宗溢价、7宗底价收官，揽金约65.34亿元，总成交面积24.2万㎡，平均溢价率4.85%，招商蛇口联合体斩获两宗地块。 无锡三批次1宗溢价、7宗底价成交，揽金77.24亿元，平均溢价率1.98%。杭州六批次6宗封顶、6宗底价成交，揽金约127.78亿元，平均溢价率6.9%，其中滨江集团通过摇号竞得一宗地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第26周，信用债发行28.2亿元，同比减少51%，环比减少62%，平均加权利率3.17%，环比增加4BPs；信用债累计同比发行2251.8亿元，同比下降11%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年6月26-30日，下同）房地产指数上涨0.76%，沪深300指数下跌0.56%，相对收益为1.31%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：*ST中迪、中南建设、亚太实业、京能置业、财信发展，涨跌幅排名后5位的个股分别为万通发展、派斯林、金科股份、新华联、荣盛发展。 图15：本周房地产指数上涨0.76%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中*ST中迪、中南建设、亚太实业涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中万通发展、派斯林、金科股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，17城二手房单周同比由负转正，新房二手房环比在低基数情况下均有较大提升。苏州、杭州等核心城市土拍热度依旧火热，高能级城市房企拿地补货意愿强。我们认为本周住建部长倪虹提及探索建立房屋养老金制度，制度建设及试点或将加速推行，将着力解决当前住宅专项维修基金交存不规范、使用困难、使用率低的痛点，有助提升未来住房品质。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。