房地产系列专题一：房屋养老金试点启动

期货研究报告|中观行业2024-09-03 房屋养老金试点正式启动 ——房地产系列专题一 研究院 研究员 徐闻宇 xuwenyu@htfc.com从业资格号：F0299877投资咨询号：Z0011454 联系人 陈昊宇 021-60828524 chenhaoyu@htfc.com 从业资格号：F03130939 投资咨询业务资格： 证监许可【2011】1289号 中观事件 8月23日的国新办发布会上，住建部宣布正式启动房屋养老金试点。房屋养老金主要服务于房屋体检、房屋保险、以及房屋修补等相关支🎧，是对房屋后续维护做补充资金。 核心观点 ■房屋养老金是什么 房屋养老金制度是为解决我国存量住房维修不足，存量住房老龄化等住房安全相关问题。房屋养老金主要用于住宅共用部位和设施在保修期满后的维修、更新和改造。实际上就是对房屋后续维护做补充资金。 ■国内外房屋养老金政策 国内：房屋养老金由个人账户和公共账户组成。业主个人账户资金已预缴一部分，即在业主在办理房屋产权证时缴纳的住宅专项维修资金。公共账户的资金筹集由政府承担。 海外：业主无需预缴房屋养老金，但在发生大型维护时由业主协会向各个业主强制收缴，整体金额由业主承担为多，政府政策补贴为辅。 ■房屋养老金制度的影响 提高住房安全质量；促进家电设备、建筑材料行业发展；刺激二手房消费；应对人口老龄化和城市化挑战。 ■房地产产业链跟踪 上游：浮法玻璃价格和产量同比持续走低。中游：6月与7月城市房屋新开工面积走低。 下游：7月份北京、广州商品房销售同比上升。 请仔细阅读本报告最后一页的免责声明 目录 中观事件1 核心观点1 房屋养老金是什么？4 居民和房屋养老金对比5 相同点5 不同点5 国内外房屋养老金对比6 经济周期与房屋养老金6 经济繁荣时期6 经济衰退时期7 房屋养老金制度的沿革8 房屋养老金政策的影响9 对消费的影响9 对财政的影响11 对中国的启示13 附：部分房地产数据跟踪14 上游跟踪14 中游跟踪15 下游跟踪16 图表 图1：我国房屋养老金资金组成4 图2：四大一线城市首套房贷最低利率较去年均有较明显降幅丨单位：%10 图3：四大一线城市库存与去化周期走势丨单位：万平方米、月10 图4：美国房屋社区发展维护资金仅占州和地方支�1.8%11 图5：近两年房产销售面积仍处低位丨单位：%YOY13 图6：近两年新开工房屋面积疲软丨单位：%YOY13 图7：建材价格走势14 图8：建材产量丨单位：%YOY14 图9：水泥、玻璃库存分位数变化14 图10：混凝土产能利用率丨单位：%YOY14 图11：房地产开发投资完成额变化丨单位：%YOY15 图12：房地产新开工面积变化丨单位：%YOY15 图13：房地产竣工面积变化丨单位：%YOY15 图14：一线城市商品房待售套数变化丨单位：%YOY15 图15：100大中城市成交土地情况丨单位：%YOY16 图16：重点商办城市商品房销售套数丨单位：套16 图17：重点商办城市商品房销售面积丨单位：万𝒎�16 图18：重点商办城市商品房销售额丨单位：亿元16 表1：年中房产市场要政9 表2：日本2022年财政部财政支�预算文件12 房屋养老金是什么？ 在8月23号的国新办发布会上，住建部宣布正式启动房屋养老金试点，实际上这不 是第一次提及房屋养老金这个概念。在2022年住建部在开展全国自建房安全专项整治行动的会议上表示，要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。《学习时报》2023年6月28日发表住建部部长倪虹重要文章《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》中指🎧，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度。房屋养老金制度的实施目标是在城市房屋逐渐老化的背景下，通过有效的资金支持体系，确保房屋的维护和安全管理，避免潜在的安全隐患，提升居民生活质 量。该制度主要服务于房屋体检、房屋保险、以及房屋修补等相关支🎧，实际上就 是对房屋后续维护做补充资金。房屋养老金资金来源主要来源是个人、公共两个项目。个人账户建立在已有的住宅专项维修资金，不会对住户造成额外负担。此次试点的重点是政府建立公共账户。公共账户负责公共安全问题，那么其资金也要由公 共部门筹集。公共账户主要来源包括但不限于资金筹集渠道、地方财政补贴、住房公积金增值收益分配等。 图1：我国房屋养老金资金组成 居民和房屋养老金对比 相同点 1.两者都是为特定对象提供长期保障的资金池。人的养老金是为了保障退休后个人的生活质量，而房屋养老金是为了保障房屋的长期安全和使用质量。 2.两者都涉及到个人账户的建立和资金的积累。人的养老金通过个人和单位的缴费积累，而房屋养老金通过业主缴纳的住宅专项维修资金建立个人账户。 不同点 1.两者资金来源不同。人的养老金资金来源主要是个人和单位按比例缴纳，此外还有政府的财政补贴。养老金制度一般具有国家法律保障，是强制性的；房屋养老金资金来源包括业主缴纳的住宅专项维修资金（个人账户）和由政府筹集的公共资金 （公共账户）。公共账户的资金来源可以包括财政补贴、土地�让收入等，不直接从居民手中额外收取。 2.两者管理和使用方式不同。人的养老金由国家或指定的社会保障机构管理，通常根据个人缴纳的金额和退休后的生活需求发放，具有严格的管理和使用规范；房屋养老金由地方政府或物业管理机构负责管理，资金的使用主要依据房屋的维修需求，侧重于房屋的公共部分和共用设施的维护和更新 3.两者覆盖范围不同。人的养老金面向所有参与社保缴费的劳动者，无论其住房情况如何，退休后都能享受养老金待遇；房屋养老金主要针对城市内的住宅房屋，特别是那些已缴纳专项维修资金的房屋。其覆盖范围包括住宅的共用部分和设施设备 国内外房屋养老金对比 境外房屋养老金的资金来源由业主自己承担为主，政府补助为辅且业主无需预缴，在国际上已有部分国家对房屋养老金和其相关概念开展研究和政策推行。 美国：美国的房屋养老金是一种应急储备资金。由房屋业主缴纳，用于及时维修设施设备例如更换电梯、维修屋顶等避免影响业主生活。业主通过与物业管理公司或业主协会签订合同来缴纳该资金。管理公司或协会会定期公布财务报表以确保房屋养老金的透明度和公正性。为确保房屋养老金续缴，美国业主协会通常会在法律法规的框架内采取强制性缴纳房屋养老金措施。常见措施有律师通知、质押登记、优先受偿。美国为鼓励更多人参与经济适用房建设和维护，在政策上直接对屋主或租户提供补助。2008年美国立法通过两种信托基金，通过提供低息贷款、补贴租金和房屋修缮费等方式支持低收入住户租赁住房。 新加坡：新加坡并未设立房屋养老金或相关政策。在遇见需要维护时，若经过半数业主同意，则维护费用由业主间平均分摊。 中国：我国房屋养老金的组成在上文已提到过，业主需在购房时预缴住房专项维修资金作为房屋养老金的个人账户部分。 经济周期与房屋养老金 海外经济周期对住房相关政策的实施有显著影响，尤其是涉及住房保障和维护的政策。在经济繁荣期通常允许海外政府花费更多投资在提升居民住房体验，有更大的政策支持力度在房屋的翻新和维护。而在经济衰退期，大部分海外政府会缩减资金补助。 经济繁荣时期 在经济回升周期，通常伴随着较高的收入和财政盈余，使得政府更有能力投资于住房的长期维护项目。 英国：在经济繁荣期内，特别是在20世纪90年代和2000年代初，通过大量投资于社会住房的维护和翻新来应对住房质量问题。在这些时期，英国政府推�了一系列住房政策，如“DecentHomesProgramme”，旨在提高现有社会住房的标准，确保其安全、温暖和宜居。 西班牙：在经济扩张时期，如2000年代初期，通过“PlanEstataldeVivienda”等政策，向低收入家庭提供住房维护和能效提升的补助，这些政策在经济繁荣时期获得了足够的财政支持，用于提升旧住宅区的能效和安全。 荷兰：在经济扩展时期加强了对住房维护和可持续发展的投资。通过“Renovatieversneller”项目，荷兰政府提供补助和低息贷款，以促进住宅的翻新和能源效率的提升。 经济衰退时期 2008年的金融危机对许多国家的住房政策产生了深远影响，导致政策的调整和重新定 位，相关的项目补助均在2008年全球金融危机发生后进行了不同程度的缩减。 美国：在金融危机之前，美国经历了一段相对繁荣的时期，房价快速上涨，许多人通过宽松的抵押贷款政策购买房屋。金融危机爆发后，因大规模的房价下跌和抵押贷款违约导致了金融机构的巨大损失和市场的不确定性。为了应对危机，美国政府在2008年推�了《住房和经济复苏法案》。该法案通过设立监管部门监管市场，提供低息贷款，加强财政资金补贴等方式稳固房屋市场。其中加强财政资金这块就有一部分是用于社区房屋维护，即补贴业主在发生房屋大修时需强制缴纳的费用。在新冠疫情导致的经 济衰退期间，美国政府推�《美国救助计划法案》（AmericanRescuePlanActof2021）。该法案包括大规模的住房援助资金，用于帮助支付租金、房屋大修资金补助。尽管政府的财政压力可能会限制大规模新政策的推行，但同时住房市场的低迷和房屋老化问题可能加剧，迫使政府采取措施以稳定市场和保障居民安全。 日本：在长期的经济停滞期内，日本通过一系列的住房政策，如“LifelongHousing”计划，强调长期的住房维护和改造。尽管经济增长缓慢，但日本政府通过鼓励能效提升和可持续住房建设，继续推动住房质量的改善这些措施直接针对经济困难时期的住房安全问题，通过财政支持来确保居民能够继续住在安全和维护良好的住房中，与“房屋养老金”的理念有类似之处，即通过公共资金的注入来维持住房的安全和可持续使用。 房屋养老金制度的沿革 虽然“房屋养老金”这一具体名称和制度是近期才开始试点和推广的，但有一些类似的政策和措施在初期已经实施，并为房屋养老金制度的设计和推行提供了基础。这些措施包括以下几个方面： 1.住宅专项维修资金：住宅专项维修资金制度是房屋养老金制度的前身，早在上世纪90年代就已经在中国许多城市实施。该制度要求房屋所有权人在购房时缴纳一定比例的资金，用于日后房屋共用部位和共用设施设备的维修和更新。 2.老旧小区改造政策：近年来，中国政府加大了对老旧小区的改造力度。政策上涵盖了对房屋结构的修缮、基础设施的更新以及公共设施的完善。这些措施在一定程度上与房屋养老金的目标一致，即通过财政支持来维护和改善房屋的质量和安全。北 京在近年来加大了对老旧小区的改造力度，特别是在2019年开始大规模推进。政府拨款用于改善老旧小区的基础设施，如修复破损的道路、改善排水系统、升级电力设施以及增加停车位和绿色空间。 3.房屋安全管理与检查：中国部分城市已经开始实施房屋定期体检制度，对老旧房屋进行安全检查和维护。这些检查通常由政府或相关机构组织。房屋养老金制度的提 �和推广，将这些分散的措施整合为一个系统性的管理框架，进一步提高房屋安全管理的效率。广州在老旧房屋管理中引入了“房屋体检”制度。根据这一制度，城市中老旧房屋每年都会进行一次全面的安全检查，包括建筑物的结构稳固性、消防安全、电梯运行状况等方面。对于检查中发现的问题，市政府会提供相应的维修资金支持，以确保房屋能够安全使用。 4.宁波市尝试设立地方性房屋维修基金：宁波市在2023年4月1日设立地方性房屋维修基金，该基金作用基本与现推行的房屋养老金制度一致。宁波市的“房屋养老金” 主要来源于居民在购买房屋时缴纳的住宅专项维修资金。这些资金被存入专门的账户，由市级或区级物业专项维修资金管理机构负责管理。账户内的资金会按照不同小区和楼栋单元分别设立，确保资金的专款专用。这些资金主要用于保修期满后的房屋共用部位和设施设备的维修、更新和改造。当需要使用“房屋养老金”进行维修时，业主委员会或物业公司需要提交维修申请，并经过相关程序的审批。一般情况下，需要业主大会的同意，并达到规定的投票比例。这些程序旨在确保资金使用的透明和公正，避免资金