房地产行业周报：盘活房地产存量土地，新房二手房成交同比上升

行业研究 证券研究报告 房地产2024年07月01日 房地产行业周报（2024年第26周） 盘活房地产存量土地，新房二手房成交同比上升 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 股票家数(只) 总市值(亿元)流通市值(亿元) 110 9,685.50 9,170.17 占比% 0.01 1.14 1.39 相对指数表现 %1M6M12M 绝对表现-9.2%-16.2%-26.6% 相对表现-6.3%-17.5%-17.1% 2023-07-03~2024-07-01 16% 0% -16%23/07 -31% 23/09 23/1124/0224/0424/06 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2024年第25周）：去库存持续推进，二手房成交同比上升》 2024-06-25 《房地产行业周报（2024年第24周）：推动保障性住房再贷款工作，新房二手房成交同比下滑》 2024-06-17 《房地产行业深度研究报告：房价见底：一种可能的逻辑》 2024-06-12 板块行情：第26周（6月24日-6月28日）申万一级行业指数中，房地产指数下降4.8%，在31个一级行业板块中排名第31。 政策要闻：中央层面：1）自然资源部：出台18条措施盘活房地产存量土地，系统施策的“政策工具箱”，限定时限、限定范围、封闭运行，在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。在“规范收购收回” 方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。地方层面：1）广州：调整2024年 住房公积金缴存基数和缴存比例，缴存基数不低于2300元，不高于39579元 缴存比例不低于5％，不高于12％。2）绵阳：优化公积金政策，夫妻双方公积金贷款额度提至80万，二孩、三孩家庭首套住房公积金贷款额度分别提高 10万元、20万元，人才购房贷款额度最高可达150万元。3）长春：公积金最高额度提至100万元，公积金贷款首付款比最低20%，多子女家庭单笔贷款最高额度可上浮40%。4）郑州：调整年度住房公积金缴存基数和缴存比例，缴存比例为5%-12%。5）北京：发布城市更新新规，95%业主同意即可启动房屋征收程序；首套房最低首付比调整至20%，商贷利率下限为LPR-45BP（3.5%）。 公司动态：1）中南建设：股票因触及交易类强制退市情形被深交所作出终止上市决定，不进入退市整理期交易，公司股票将于作出终止上市决定后十�个交易日内摘牌。2）万科：万科向交通银行申请15亿元10年期贷款，深圳市 万科发展有限公司拟以持有的深圳森懋置地有限公司100%股权提供相应质押担保。3）招商蛇口：子公司深圳市招华会展置地有限公司申请20亿贷款，招商蛇口拟按50%的持股比例为上述贷款提供连带责任保证，担保本金金额不超过10亿元。4）保利发展：100亿元公募债券项目状态为“提交注册”。泰康人寿累计转让保利发展股份1.43亿股，合计持有股份减少至7.28亿股，持股比例降至6.08%。5）金地集团：为东阳勤华房地产开发有限公司融资提供担保本金不超过2.7亿元，东阳勤华房地产开发有限公司将提供反担保。6）中 海集团：向港交所申请40亿美元有担保中期票据计划上市。 销售端：新房成交同比上升1%，二手房成交同比上升15%。1）本周20城商品房成交面积480万方，商品房日平均成交面积68.6万方，环比上升94%，同比上升1%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积5521方，累计同 比下降32.3%。3）第26周10城二手房成交面积185.4万方，日平均成交面积26.5万方，环比上升11%，同比上升15%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积3511万方，同比下降9%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳 -W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、房地产下降4.8%，板块排名第31位4 二、政策要闻：盘活房地产存量土地，鼓励开发和促进转让等5 三、销售端：新房成交同比上升1%，二手房成交同比上升15%10 （一）新房市场：26周20城成交面积同比上升1%10 （二）二手房市场：第26周10城成交面积同比上升15%11 四、融资端：本周发债企业均为地方国企12 �、投资建议12 六、风险提示13 图表目录 图表1第26周申万地产板块下降4.8%，板块排名第31位4 图表2世荣兆业周涨幅达8.8%4 图表3万通发展A周跌幅达31.8%4 图表4美的置业涨幅达77.3%5 图表5远洋集团周跌幅达19.3%5 图表6盘活房地产存量土地，鼓励开发和促进转让5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8公司动态9 图表9第26周20城商品房单日平均成交面积68.6万方10 图表10第26周20城新建商品房成交面积480万方11 图表11第26周10城合计二手房日平均成交面积26.5万方11 图表12第26周10城二手房成交面积185.4万方12 图表13第26周金融街发行20亿元公司债12 一、房地产下降4.8%，板块排名第31位 第26周申万地产板块下降4.8%。第26周（6月24日-6月28日）申万一级行业指数中，房地产指数下降4.8%，在31个一级行业板块中排名第31。 图表1第26周申万地产板块下降4.8%，板块排名第31位 房地产 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 银公石国传有交机钢美食通建轻家汽基综建纺环电煤农社计医非商电行用油防媒色通械铁容品信筑工用车础合筑织保子炭林会算药银贸力 事石军 金运设护饮 装制电 化材服 牧服机生金零设 业化工 属输备理料 饰造器 工料饰 渔务物融售备 26周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为世荣兆业，累计涨幅达8.8%。从A股表现来看，涨幅前�的个股分别为世荣兆业、亚通股份、华联控股、深振业A、中天服务，跌幅前�的个股分别为万通发展、新湖中宝、万业企业、大名城、津投城开。 图表2世荣兆业周涨幅达8.8%图表3万通发展A周跌幅达31.8% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 世亚华 荣通联 兆股控 业份股 深中荣 振天盛 A 业服发 务展 皇广南华庭汇国夏国物置幸际流业福 万新万 通湖业大发中企名展宝业城 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 津京城 投基建 城智发 开农展 北阳上 辰光海 实股临 业份港 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为美的置业，上涨77.3%。从港股表现来看，第26周涨幅排名前 �的个股分别为美的置业、融信中国、龙光集团、中骏集团控股、中国海外发展，跌幅前 �的个股分别为远洋集团、绿城管理控股、旭辉控股集团、越秀地产、佳兆业集团。 图表4美的置业涨幅达77.3%图表5远洋集团周跌幅达19.3% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 绿旭 城辉 远管控越洋理股秀集控集地团股团产 0% -4% 佳花 兆世样绿万恒业茂年城科大集集控中企物团团股国业业 美融龙 中 中宝 雅 绿合 华 -8% 的信光置中集 骏集 国龙海地 居乐 城生服创 润置 -12% 业国团 团 外产 集 务展 地 -16% 控发团集 股展团 -20% -24% 港股涨幅前十 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：盘活房地产存量土地，鼓励开发和促进转让等 中央层面：1）自然资源部：出台18条措施盘活房地产存量土地，为系统施策的“政策工具箱”，限定时限、限定范围、封闭运行，在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。在“规范收购收回”方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。 图表6盘活房地产存量土地，鼓励开发和促进转让 时间 发布单位/会议 内容 2024/6/24 自然资源部 自然资源部开展视频培训，对保交房办证工作一并作了部署培训。针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部研究出台了三个方面18条政策措施。在“鼓励开发”方面，消除开发建设障碍，完善规划条件和相关配套设施要求，合理调整开竣工日期，依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任；“在促进转让”方面，充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发；在“规范收购收回”方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。18条政策措施是系统施策的“政策工具箱”，限定时限、限定范围、封闭运行，在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。 资料来源：自然资源部，华创证券整理 地方层面：1）广州：调整2024年住房公积金缴存基数和缴存比例，缴存基数不低于2300元，不高于39579元；缴存比例不低于5％，不高于12％。2）绵阳：优化公积金政策，夫妻双方公积金贷款额度提至80万，二孩、三孩家庭首套住房公积金贷款额度分别提高 10万元、20万元，人才购房贷款额度最高可达150万元。3）长春：公积金最高额度提至100万元，公积金贷款首付款比最低20%，多子女家庭单笔贷款最高额度可上浮40%。4）郑州：调整年度住房公积金缴存基数和缴存比例，缴存比例为5%-12%。5）北京：发布城市更新新规，95%业主同意即可启动房屋征收程序；首套房最低首付比调整至20%，商贷利率下限为LPR-45BP（3.5%）。6）鹰潭：首次公积金贷款的提取和贷款的总和不得超过所购住房总房款的80%，夫妻在本市无公积金贷款记录或无房产，认定为首套房。 7）襄阳：召开房地产企业座谈会，《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》即将出台。8）岳阳：推行房票安置，提供购房奖励及税收优惠，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整首套住房商业贷款最低首付比例为不低于15%。9）玉溪：上调公积金住房贷款最高额度，夫妻双方住房贷款最高额度调整为100万元，三孩 家庭最高可贷130万元。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2024/6/24 广州 调整住房公积金缴存基数和缴存比例，缴存基数2300元至39579元，缴存比例5％至12％ 广州住房公积金管理中心发布通知，明确2024年度（自2024年7月1日至2025年6月30日）住房公积金缴存基数和缴存比例调整有关问题。缴存基数方面，住房公积金缴存基数调整为职工本人2023年月平均工资。工资计算按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》（统制字〔1990〕1号）执行。调整后的缴存基数不低于本市最低工资标准（现行标准为2300元），不高于本市统计部门公布的2023年