房地产：7月政治局会议地产相关表述解读-再提“消化存量和优化增量”，政府收储有望提速

事件：7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，其中提及，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 再提“消化存量和优化增量相结合”，政府收储有望提速。4月30日，政治局会议提及“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。收购已建成存量商品房用作保障性住房，有利于推动已建成存量商品房去库存，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。5月央行设立保障性住房再贷款支持收购存量房工作，地方政府也积极部署政府收储，5月杭州市临安区拟收购不超过1万平方米商品房；重庆在风险可控、商业可持续前提下，批量收购存量住房用作租赁住房，全年收购商品房约4200套、30万平方米。截至24H1全国商品房待售面积7.39亿方，同比增长15.2%。此次政治局会议再提消化存量和优化增量，预计未来地方政府收储有望提速，存量商品房库存有望进一步消化。 保障性住房再贷款稳步推进。5月17日，央行宣布拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限为1年，可展期4次，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。设立保障性住房再贷款，有助于加快存量商品房去库存，加快保障性住房供给，助力保交楼和“白名单”机制。截至二季度末，金融机构已经发放近250亿元租赁住房贷款，人民银行已审核发放再贷款资金超过120亿元。 从“保交楼”到“保交房”，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。2022年7月，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，2023年“保交楼”工作取得积极进展，截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。2024年5月召开全国切实做好保交房工作视频会议提出“继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”，持续发挥房地产融资协调机制的作用，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足项目合理融资需求，截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。 投资建议：政治局会议再次提及消化存量和优化增量相结合，为后续政策工具颁布和制定奠定基础。政府收储有助于增加保障房供给，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，2021-2023年累计建设和筹集保障性租赁住房572万套，预计2024-2025年仍有近300万套的保障房建设和筹集任务。金九银十”前夕政策工具有望加码，各地政府收储和保障房建设相关标的值得关注，如城建发展、城投控股、越秀地产、天健集团等。 风险提示：商品房销售复苏不及预期；政策调控效果不及预期；市场信心超预期下跌