房屋养老金制度点评
事件背景： 2024年8月23日，住建部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。上海等22个城市已开展试点，重点在于建立政府公共账户。
房屋养老金现状：
- 概念并非新词： 2020年7月，住建部首次提出研究城镇住房“养老金”模式；2022年4月，长沙居民自建房倒塌事故后，国家加速探索建立房屋安全管理长效机制，包括房屋养老金制度。
- 建立原因： 我国城镇存量住房老化严重，建成年份超过30年的房屋接近20%，预计2040年近80%的房屋将进入此阶段。现有住宅专项维修资金制度存在缴存基数低、续缴困难、动用门槛高、程序漫长等问题，难以满足房屋安全维护和老旧小区更新需要。
- 建立方式： 在现有个人账户（住宅专项维修资金）基础上，增加以公共资金建立的公共账户，体现政府责任，并通过政府介入规范房屋安全质量等级与维修更新改造标准。
资金来源与使用：
- 个人账户： 即现有住宅专项维修资金，未来可能通过补缴未缴存商品房、提升小区公共商业收益等方式补充。
- 公共账户： 预计由中央财政城镇保障性安居工程补助资金、地方财政补贴、土地出让金、住房公积金增值收益等渠道归集。
- 使用方向： 个人账户资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。
海外经验：
- 主要模式： 以业主自付、业主收缴、业主自治为主，政府监管为辅。
- 运作方式： 包括正常提取使用及保值增值，保值方式包括购买保险、金融产品等；融合社会保险制度应对房屋意外维修费用。
- 资金来源： 除业主自筹资金和政府补贴外，还涉及私募基金、债券、贷款、融资担保机制等。
推行难点与阻力：
- 现有个人账户提取问题： 提取标准和使用规则有待厘清，运作机制需公开透明。
- 公共账户建立问题： 涉及个人账户与公共账户缴存比例的平衡，中央及地方政府配套资金落地情况不明。
- 公共账户分配问题： 需要明确分配原则、剩余资金增值与滚存方式，并解决未缴存及低缴纳房屋获公共账户补足多的问题。
研究结论： 房屋养老金制度改革是对住房维修更新机制的完善，是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障。我国房屋养老金尚处于初步探索期，与发达成熟经济体相比还有一定距离，但仍需迈出建立公共账户的第一步。
风险提示： 政策落地不及预期、未缴存现有住宅专项维修资金商品房的收缴工作不及预期、市场需求复苏不及预期。
