房地产开发：房屋养老金制度点评

房地产开发 房屋养老金制度点评 事件：8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。 1、房屋养老金并非一个新词。2022年湖南长沙发生“4·29”居民自建房倒塌事故后，房屋安全问题引起广泛关注。同年5月国办印发《全国自建 房安全专项整治工作方案》，在中央指导下各地也加速探索城乡房屋安全管理长效机制，包括探索建立房屋体检、房屋养老金、房屋质量保险制度。 2、我国城镇存量住房时间跨度长、数量大、房屋老化日益严重，需要政府介入对既有房屋安全承担更多责任，推行房屋养老金制度改革。�房屋老化、安全隐患近年来集中显现。截至2022年底，中国城镇既有房屋中 建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。②现有住宅专项维修资金制度缴存基数低、续缴困难。基于 证券研究报告|行业点评 2024年08月28日 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 10% -2% -14% -26% -38% -50% 2023-082023-122024-042024-08 国内收缴时间较晚，因此存在2000年之前的房改房和部分商品房没有缴 存、住宅专项维修资金缴存基数低等问题，导致房屋维修基金过往虽在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了一定作用，但因数量十分有限且续缴制度难以落实，现已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。③住房专项维修资金动用门槛过高，程序漫长。目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。当前各城住宅专项维修资金的提取率普遍较低，2022年底北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%，成都和深圳分别约为4%和5%；2019年底山东的提取率只有3.3%。 3、房屋养老金制度改革体现政府责任与房屋安全问题。制度改革一大关键为在过往个人账户基础上增加以公共资金建立的公共账户，体现出政府对于民生安全领域的责无旁贷。其二在于通过政府介入使得房屋安全质量 等级与维修更新改造标准具备规范性、公开性，有利于推动房屋养老金有序高效调用以及侧面压实建筑主体的安全责任。 4、房屋养老金制度并非我国独有，部分发达国家如美国、英国、日本、新加坡等在房屋养老金的运作上已相对成熟。发达经济体实践经验可总结 为：1、以业主自付、业主收缴、业主自治模式为主；强化会计及律师作用，如通常业主组织的维修预算方案需经会计师审核及公示方可生效且可借助法律采用强制措施对养老金进行追缴。2、政府监管为辅。3、房屋养老金的运作包括正常提取使用及保值增值，保值方式包括购买保险、金融产品等。4、融合社会保险制度以应对房屋意外维修费用。5、除常规业主自筹资金与政府补贴外，另创新资金来源，部分国家房屋维修养老金融资模式还涉及私募基金、债券、贷款、融资担保机制等。 5、目前来看，我国房屋养老金尚处于初步探索期，在与发达成熟经济体齐肩上还有一定距离。针对我国国情，我们认为可能涉及的难点或阻力或 有：�现有个人账户提取问题。②公共账户建立问题。③公共账户分配问题。整体来看，房屋养老金制度改革是对住房维修更新机制的完善，是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障，相比成熟经济体而言我们还有很多细节需要探索，但正如住建部副部长董建国而言，试点政府先把公共账户建立起来是我们迈出的第一步。 风险提示：1）政策落地不及预期；2）未缴存现有住宅专项维修资金商品 房的收缴工作不及预期；3）市场需求复苏不及预期。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W34：本周新房成交同比- 27.0%，二手房同比+0.1%》2024-08-25 2、《房地产开发：2024W33：本周新房成交同比- 27.2%，7月房价继续承压》2024-08-18 3、《房地产开发：1-7月统计局数据点评:新房销售额同比-24.3%，开发投资额同比-10.2%》2024-08-18 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 事件相关政策：3 1、当前房屋养老金情况？4 2、海外房屋养老金案例？6 3、房屋养老金推行难点及阻力？7 风险提示8 图表目录 图表1：房屋养老金近年相关政策及表态4 图表2：住房养老金资金来源预测6 图表3：成熟经济体房屋维修基金运作案例（美国）7 图表4：预期我国房屋养老金运作模式8 事件相关政策： 8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国就“房地产发展新模式”的工作重点表示： 第一、完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。 第二、部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。 第三、有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。 第四、建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。 第�、研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。 第六、建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，我们在立标准、抓样板上已经做了 一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。 房屋养老金并非一个新词，追溯住建部官网相关新闻动态可以发现住房“养老金”一概念最早出现于2020-07-28举行的全国政协第十�次重点关切问题情况通报会中，彼时住建部倪虹就物业在社区隔离防控中发挥了重要作用而提出几项加强和改进物业管理工作、推进物业服务高质量发展的举措，其中提出“健全物业管理机制，完善物业服务价格机制，研究城镇住房‘养老金’模式”。2022年湖南长沙发生“4·29”居民自建房倒塌事故后，房屋安全问题引起广泛关注，为保障人民群众生命财产安全和社会大局稳定，全国各地开展自建危房摸排改查工作，同年5月国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，在中央指导下各地也加速探索与建立城乡房屋安全管理长效机制，如安徽2023年4月发文并指出“探索建立房屋体检、房屋养老金、房屋质量保险制度，对达到一定年限的房屋实施强制性安全鉴定，建立房屋全生命周期的安全保障”；吉林2023年10月提及“积极探索建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度，常态化推动农村房屋建设，实现城镇房屋安全目标”等。 图表1：房屋养老金近年相关政策及表态 时间 政策/会议 相关内容倪虹指出，住房和城乡建设部将充分借鉴政协委员提出的意见建议，加强和改进物业管理工作，推进物业服务高质量发展。当前，要创新物业管理体制，坚持党建引领，建立基层党组 全国政协第十�次重 织领导下多方协调运行制度，构建共建共治共享的住宅小区治理格局。健全物业管理机制， 2020/7/28 点关切问题情况通报 完善物业服务价格机制，研究城镇住房“养老金”模式，探索拓宽资金筹集方式及渠道。完 会 善物业管理法制，以贯彻实施民法典为契机，推动物业管理制度改革，建立健全物业管理法规政策。通过加快老旧小区改造、提高物业管理覆盖率、提升物业服务人员专业素质、推动物业服务企业转型升级等方式，破解物业管理难题。完善相关制度，严控增量，逐步建立城乡房屋安全管理长效机制。（一）全面排查摸底。 2022/5/24 国务院办公厅《全国自建房安全专 （二）开展“百日行动”。（三）彻底整治隐患。（四）加强安全管理。1.严控增量风险。2.加强日常检查。3.清查整治违法行为。4.建立长效机制。完善房屋质量安全强制性标准，研究 项整治工作方案》 建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。加快建立健全农村房屋建设管理和城镇房屋安全管理相关法规，加强地方性法规建设，完善城乡房屋安全管理制度体系。 住建部等15部门 健全房屋安全管理体制机制。（一）健全管理体制。（二）完善部门协同机制。（三）加强房屋安全鉴定管理。（四）加快信息化建设。（🖂）完善法规制度。各地要积极探索创新房 2023/3/21 《关于加强经营性自建房安全管理的通 屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点，总结创新经验做法，健全房屋安全管理制度，加快出台地方性法规。各地要完善经营性自建房质量安全以 知》 及房屋检查、安全鉴定等相关标准。 2023/7/18 住建部等七部门《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》 合理安排2024年城镇老旧小区改造计划。（一）明确改造对象范围。（二）加强相关工作和计划统筹衔接。各地将2024年城镇老旧小区改造计划，提供给本级有关部门、相关专业经营单位。鼓励有条件的地方研究建立住宅小区“体检查找问题、改造解决问题”机制，探索建立房屋养老金和保险制度，解决“钱从哪里来”问题，形成住宅小区改造建设长效机制。（三）上报改造计划。 2023/11/22 住房城乡建设部向各地回流房屋建筑和市政设施标准数据 通知明确，回流数据要优先支撑“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、规划建设保障房“三大工程”相关信息系统和农房安全管理系统建设；优先支撑房屋定期体检、房屋养老金、房屋质量保险“三项制度”试点城市开发部署相关信息系统；优先支撑工程建设项目全生命周期数字化管理改革试点城市实现工程建设项目“落图”和“赋码”功能。上海市委副书记、市长龚正指出，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。 2024/8/20 上海市第十六届人大常委会第十�次会议 一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修 小补”的支付。我们考虑分两步推进，第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在 试点基础上，明年全市推开。 国新办 2024/8/23“推动高质量发展”研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。系列主题新闻发布会 资料来源：住建部官网、中国政府网、上海市消保委公众号，国盛证券研究所 1、当前房屋养老金情况？ 什么是房屋养老金？ 房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常 使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。上述相关费用，可统称为“房屋养老金”（根据中国建设报专家解读）。 为什么建立房屋养老金？ 整体而言，我国城镇存量住房时间跨度长、数量大、房屋老化日益严重。由于住房安全 治理机制不完善，房屋隐患多，补齐房屋安全治理领域的短板迫在眉睫，需要政府介入对既有房屋安全承担更多责任，推行房屋养老金制度改革。 �房屋老化、安全隐患近年来集中显现 根据住建部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处处长梁浩介绍，目前中国已成为世界 上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家。截至2022年底，中国城镇既有房屋（根 据中央财经大学教授、法学院院长尹飞研究，我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米）中建成年份超过30年的接近20%，意味