房屋养老金制度解读：以新补旧

事项： 2024年8月23日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部副部长董建国提到研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前上海等22个城市正在试点。 2024年8月20日，上海市召开第十六届人大常委会第十五次会议扩大会议，上海市市长龚正提到上海将创新实施三项制度：一是房屋定期体检制度，旨在定期对房屋进行全面检查，及时发现并解决问题，消除安全隐患；二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险时，发挥保险的保障作用；三是房屋养老金制度，主要用于支持房屋体检、保险及日常小修小补的费用。考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。 国信地产观点：1）房屋养老金制度自2022年以来已多次提及，并非新概念。2）目的是在住宅专项维修资金制度的基础上解决老旧房屋维修的资金来源问题。3）形式上不需要有人额外出资，实质上可能通过政府统筹“以新补旧”，与房产税有根本性的差异。4）投资建议：我们认为，房屋养老金制度的本质是“以新补旧”，较难对地产开发板块产生积极影响。若推行力度较大，会带来建筑检测和建材方面的需求，但目前还无法测算规模。由于房屋养老金制度仍在试点阶段，上述解读仅为对后续政策方向的可能性推测，房屋养老金制度的实际操作方式还有待具体细则出台。个股推荐贝壳-W、华润万象生活。5）风险提示： ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 房屋养老金制度自2022年以来多次提及，并非新概念 房屋养老金制度并非近期提出的新概念。早于2022年湖南长沙“4·29”居民自建房倒塌事故后，住建部就提出：1）要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障；2）要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题；3）要研究建立房屋质量保险制度，以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。2022年5月27日，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，再次提及研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。 目的是在住宅专项维修资金制度的基础上解决老旧房屋维修的资金来源问题 在房屋养老金制度提出前，已有住宅专项维修资金制度。住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，从上世纪90年代开始出现，后续制度化，2007年正式建立《住宅专项维修资金管理办法》，2008年起施行。目前规定，首期住宅专项维修资金在新房办理产权时缴纳，约为建安成本的5%到8%，待余额不足首期筹集金额30%时，业主应当及时补建或者再次筹集。 以上海为例，新建商品住宅的开发商和购房人，应当按照下列标准交纳首期专项维修资金：1）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳；不配备电梯的住宅按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。2）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；不配备电梯的住宅按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。每平方米建筑面积成本价由市住房保障房屋管理局和市物价部门核定。专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。 但住宅专项维修资金制度在运行中问题较多，包括早期房屋维修资金余额较少、使用门槛过高。一方面，我国大量老旧存量住宅并没有强制缴纳过专项维修资金。截至2023年底，我国城镇常住人口超过9.3亿人，城镇人均住房建筑面积超过40㎡，城镇住房总建筑面积超过370亿㎡，但其中28%建成于1999年及以前，34%建成于2000-2009年，仅38%建成于2010年及以后。1999-2022年，中国商品住宅总竣工套数累计1.28亿套，其中仅0.99亿套（占比78%）是在2008年及以后竣工。另一方面，住宅专项维修资金只能用于本小区的维修，且想使用需要小区面积和人数均占比2/3以上的业主参加且过半数同意。因此虽然结余超万亿，但使用率低，累计使用率不超过10%，造成需要修的房屋账上没钱，账上有钱的不需要修。 住宅专项维修资金制度远不足以满足现有需求，因此房屋养老金制度应运而生。 图1：七普全国城镇家庭户所居住房屋面积按建成时间分布 图2：中国历年住宅竣工套数 形式上不需要有人额外出资，实质上可能通过政府统筹“以新补旧”，与房产税有根本性的差异 探索建立住房养老金制度，就是由政府来统筹解决危旧房屋的维修改造。按照目前住建部官方转载的专家解读可初步判断，拟建立的房屋养老金制度将分为公共账户和个人账户：1）公共账户由政府筹资，主要资金来源包括土地出让金、房地产相关税费、财政补贴等，与新房销售密切相关，本质由新房业主承担。 2）个人账户由存量维修资金划转，还在个人名下，但预期会由政府来统筹使用，本质由次新房业主承担。 我们理解，房屋养老金虽然在形式上不需要有人额外出资，但实质上可能类似社保养老金“以新补旧”。 公共账户确定性被统筹使用，若个人账户也能够被政府统筹，就可以实现维修资金结余跨小区使用。如此，由于新房和次新房中短期内不需要支出维修资金，则老房所需的维修成本大概率由新房、次新房业主承担。 但无论如何，房屋养老金与房产税有根本性的差异。房产税是对个人住房征收的财产税，一方面征收基础是房产价值，通常来说房屋越老旧、地段区位越偏远，则房产价值越低、需缴纳金额越少，而住宅所需的房屋养老金与地段区位无关，仅与楼龄状态有关；另一方面，房产税完全由个人新增缴纳，且用途不详，而房屋养老金则用途明确。 图3：房屋养老金制度预计可能的操作方式之一 图4：商品住宅销售面积及累计同比 图5：国有土地使用权出让收入及累计同比 投资建议 我们认为，房屋养老金制度的本质是“以新补旧”，较难对地产开发板块产生积极影响。若推行力度较大，会带来建筑检测和建材方面的需求，但目前还无法测算规模。由于房屋养老金制度仍在试点阶段，上述解读仅为对后续政策方向的可能性推测，房屋养老金制度的实际操作方式还有待具体细则出台。个股推荐贝壳-W、华润万象生活。 风险提示 ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。