房地产行业研究：福州武汉收储落地，研究建立房屋养老金

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（8.17-8.23）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.8%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4%和-2.5%。 广州土拍表现低迷，成交结果2宗底价、1宗流拍、1宗低溢价。本周（8.17-8.23）全国300城宅地成交建面410万㎡，单周环比+13%，单周同比-36%，平均溢价率1%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面12052万㎡，累计同比-47%；年初至今，建发房产、绿城中国、保利发展、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售低位环比回升，同比降幅收窄。本周（8.17-8.23）35个城市商品房成交合计272万平米，周环比 +25%，周同比-5%。其中：一线城市周环比+22%，周同比-4%；二线城市周环比+33%，周同比-10%；三四线城市周环比 -14%，周同比+48%。 本周二手房成交环比略升，同比持续转正，二手房韧性相对更强。本周（8.17-8.23）15个城市二手房成交合计164万平米，周环比+1%，周同比+10%。其中：一线城市周环比+4%，周同比+37%；二线城市周环比+3%，周同比+10%；三四线城市周环比-42%，周同比-57%。 福州、武汉收储落地，其他城市进度有望加快。自517央行首次提出3000亿保障性住房贷款收储去库以来，当 前全国已有60余城发布了存量商品房收购政策，但各地收储工作进展不一，多数城市推进情况不及预期。近期福州、武汉两地收储成功落地，积极的信号已经出现：①有助于促进成交量回升，降低当地库存，加速市场供需平衡的恢复； ②收储价格有望形成区域内的价格锚点，改善房价下降的预期，促进楼市企稳；③有望缓解房企的资金压力，该笔资金可用于保交付或其他经营活动；④形成工作经验，或将加快其他城市收储的进展。 研究建立房屋养老金制度，不增加群众负担。8月23日在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会 上，住建部副部长指出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”。根据中国建设报专家解读，这次建立的房屋养老金制度：①主要使用公共资金建立房屋养老金公共账户，由地方政府探索资金筹集渠道目，不会加重业主负担；②为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，保障业主的人身财产安全以及公共安全。 投资建议 正如我们此前持续强调的，收储去库的节点渐行渐近，本周福州武汉收储已落地形成实物量，具备一定的标杆效应及借鉴意义。若该模式经验证后能够跑通，则有望以点带面复制推广到更多城市，加速一二线城市整体的企稳进程。 推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推 荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 福州、武汉收储落地4 研究建立房屋养老金制度4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态16 行业估值17 风险提示19 图表目录 图表1：福州、武汉收储情况4 图表2：福州收储明细4 图表3：武汉收储明细4 图表4：房屋养老金制度概览5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：35城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：9城商品房的库存和去化周期11 图表24：9城各城市能级的库存去化周期11 图表25：9个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态14 图表28：物管行业资讯15 图表29：非开发公司动态16 图表30：A股地产PE-TTM17 图表31：港股地产PE-TTM18 图表32：港股物业PE-TTM18 图表33：覆盖公司估值情况18 福州、武汉收储落地 福州、武汉收储落地，其他城市进度有望加快。自517央行首次提出3000亿保障性住房贷款收储去库以来，当前全国已有60余城发布了存量商品房收购政策，但各地收储工作进展不一，多数城市推进情况不及预期。近期福州、武汉两地收储成功落地，积极的信号已经出现：①有助于促进成交量回升，降低当地库存，加速市场供需平衡的恢复； ②收储价格有望形成区域内的价格锚点，改善房价下降的预期，促进楼市企稳；③有望缓解房企的资金压力，该笔资 金可用于保交付或其他经营活动；④形成工作经验，或将加快其他城市收储的进展。 图表1：福州、武汉收储情况 福州 武汉 收购主体 福州安住发展有限公司 武汉安家保障性住房有限公司 总建面 13077㎡ 21698.6㎡ 收购标的 麓岭花园、融侨融寓、臻茂公馆、嘉岚华庭、香山时代花园五个楼盘共154套住宅 招商愉樾和空港中心三期两个楼盘共502套住宅 总对价 2.73亿元 - 收购单价 20848元/㎡ 招商愉樾预计7000-9000元/㎡ 用途 保障性租赁住房 保障性租赁住房 来源：各政府官网，中国房地产报，福州晚报，国金证券研究所 图表2：福州收储明细 名称 位置 数量 建筑面积（㎡） 市场价单价（元/㎡） 麓岭花园 仓山区建新镇半道路68号 23套 2350.58 25869 融侨融寓 仓山区仓山镇南二环路717号 5套 452.2 25727 瑧茂公馆 仓山区盖山镇东岭路2号 36套 3451.96 22937 嘉岚华庭 仓山区城门镇万仁路1号 84套 6363.56 18485 香山时代花园 晋安区新店镇龙头路359号 6套 458.76 24884 来源：福州市政府官网，链家，国金证券研究所注：市场价指链家显示的7月二手房均价 图表3：武汉收储明细 名称 位置 数量 建筑面积（㎡） 市场价单价（元/㎡） 招商愉樾3栋2号楼 汉阳区鹦鹉大道189号 334套 13192 21472 空港中心城三期2号楼 黄陂区航城西路和庆云路交会处 168套 8506.57 12000 来源：武汉市政府官网，链家，房天下，国金证券研究所注：市场价指链家显示的7月二手房均价 研究建立房屋养老金制度 研究建立房屋养老金制度，不增加群众负担。8月23日在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会 上，住建部副部长指出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”。根据中国建设报专家解读，这次建立的房屋养老金制度：①主要使用公共资金建立房屋养老金公共账户，由地方政府探索资金筹集渠道目，不会加重业主负担；②为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，保障业主的人身财产安全以及公共安全。 图表4：房屋养老金制度概览 房屋养老金制度 个人账户 公共账户 资金来源 住房专项维修资金，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过 公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道 作用 用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造 为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务 来源：中国建设报，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.8%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为美的置业、弘阳地产、中国金茂、希慎兴业、时代中国控股，涨跌幅分别为 +12.5%、+12.3%、+8.5%、+5.6%、+4.9%；末5名为珠光控股、津投城开、济南高新、禹洲集团、栖霞建设，涨跌幅分别为-20.9%、-19.5%、-15.5%、-12.5%、-12.2%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 2% 0% -2% -4% -6% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 技保汽电耐银食零资软材多消能运商公家房半食媒医制术险车信用行品售本件料元费源输业用庭地导品体疗药 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 硬与服消与业货与金者和事与产体、保、 -8% 件汽务费主物服融服 专业个与饮健生 Ⅱ 家银采有非交通公建汽纺化机电计食电休钢综商轻建国房传医农用行掘色银通信用筑车织工械气算品子闲铁合业工筑防地媒药林 与车品要务设零与用 备部服品 务业人半料设物服用导与备科务品体烟与技 电金金运事装服设设机饮服贸制材军产生牧 件装零 生草服与 器属融输业饰装备备料务 易造料工物渔 ……务… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 的 阳 国 慎 代 -25% 置 地 金 兴 中 珠 津 济 禹 栖 业 产 茂 业 国 光 投 南 洲 霞 控 控 城 高 集 建 股 股 开 新 团 设 美弘中希时 0% -5% -10% -15% -20% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4%和-2.5%。本周物业涨跌幅前5名为东原仁知服务、宝 龙商业、第一服务控股、祈福生活服务、烨星集团，涨跌幅分别为+9%、+3.2%、+3.1%、+2.5%、+2.3%；末5名为京城佳业、融信服务、特发服务、正荣服务、万物云，涨跌幅分别为-21.2%、-19.1%、-13.6%、-12.9%、-10.2%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/8/19 2024/8/20 2024/8/21 2024/8/22 2024/8/23 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股涨