房地产行业报告（2024.8.19-2024.8.25）：22城试点建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度

新房成交累计同比降幅持续收窄，一线城市库存去化周期有企稳迹象，我们认为未来房企推盘也将更加精准谨慎，投资拿地也将从聚焦城市进一步细化至聚焦项目。目前22城试点房屋养老金等制度，住建部表示房屋养老金试点的重点是政府把公共账户建立起来，并非房地产持有税，若后续建立起房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度等相关配套制度，将有效保障居民居住质量、品质、环境和安全。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为191.47万方，本年累计新房成交面积为6496.55万方，累计同比-36.1%。30大中城市近四周平均成交面积为176.61万方，同比-13%，环比+2.2%。 其中一线城市近四周平均成交面积为73.39万方，同比+8.5%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为73.84万方，同比-25.6%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为29.38万方，同比-18.3%，环比+5.2%。上周重点10城商品住宅可售面积为6969.86万方，同比-1.47%，环比-0.31%，重点10城去化周期为16.43个月，其中一线城市去化周期为15.26个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为144.33万方，本年累计二手房成交面积为5043.44万方，累计同比-4.5%。重点10城近四周平均成交面积为135.99万方，同比+9.4%，环比-2.1%。截至2024/8/18全国城市二手房出售挂牌量指数为48.02，环比+0.2%，挂牌价指数为163.51，环比-0.06%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为56.8万方，成交住宅类土地建面为279.08万方，新增供应商服类土地建面为100.48万方，成交商服类土地建面为128.63万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为5.36，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.4。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3023.27元/平方米，溢价率为2.21%，环比-5.17pct，成交商服类土地楼面均价为1850.95元/平方米，溢价率为1.45%，环比+0.1pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.78%，沪深300指数下跌0.55%，房地产指数跑输沪深300指数3.23pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.09%，恒生综合指数上涨0.63%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.73pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为191.47万方，本年累计新房成交面积为6496.55万方，累计同比-36.1%。30大中城市近四周平均成交面积为176.61万方，同比-13%，环比+2.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为73.39万方，同比+8.5%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为73.84万方，同比-25.6%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为29.38万方，同比-18.3%，环比+5.2%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点10城商品住宅可售面积为6969.86万方，同比-1.47%，环比-0.31%，重点10城去化周期为16.43个月，其中一线城市去化周期为15.26个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为144.33万方，本年累计二手房成交面积为5043.44万方，累计同比-4.5%。重点10城近四周平均成交面积为135.99万方，同比+9.4%，环比-2.1%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/8/18全国城市二手房出售挂牌量指数为48.02，环比+0.2%，挂牌价指数为163.51，环比-0.06%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为56.8万方，成交住宅类土地建面为279.08万方，新增供应商服类土地建面为100.48万方，成交商服类土地建面为128.63万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为5.36，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.4。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3023.27元/平方米，溢价率为2.21%，环比-5.17pct，成交商服类土地楼面均价为1850.95元/平方米，溢价率为1.45%，环比+0.1p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.78%，沪深300指数下跌0.55%，房地产指数跑输沪深300指数3.23pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.09%，恒生综合指数上涨0.63%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.73pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第26，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第9、第12。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：招商蛇口（+4.52%）、中国国贸（+0.85%）、新城控股（-0.64%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：美的置业（+12.5%）、中国金茂（+8.47%）、太古地产（+1.85%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：宝龙商业（+3.17%）、恒大物业（+1.59%）、越秀服务（+1.35%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。