房地产行业研究：广东积极落地专项债收储土地，个人住房贷款同比多增

市场行情回顾

• A股、港股地产及物业板块均上涨：本周申万A股房地产板块涨+2%，恒生港股房地产板块涨+3.4%，恒生物业服务及管理指数涨+2.3%。
• 板块相对收益：物业指数对恒生中国企业指数相对收益-4.7%，对沪深300相对收益+1.1%。
• 个股涨跌幅：地产板块前五为电子城(+19.7%)、合肥城建(+17.4%)等；物业板块前五为众安智慧生活(+13.3%)等。

土地市场

• 节后成交快速反弹：本周全国300城宅地成交建面443万㎡，环比+56%，同比+2246%，平均溢价率7%。
• 累计成交：年初至今累计成交建面4852万㎡，同比+5%。
• 拿地金额排名：建发房产、保利发展、华润置地等位居行业前五。

新房销售

• 本周成交稳健：47个城市合计成交276万平米，环比+133%，同比+485%。
• 城市分化：一线城市环比+214%，同比+535%；二线城市环比+216%，同比+555%；三四线城市环比+85%，同比+433%。

二手房成交

• 本周成交稳健：22个城市合计成交196万平米，环比+105%，同比+1430%。
• 城市分化：一线城市环比+291%，同比+2265%；二线城市环比+41%，同比+2147%；三四线城市环比+152%，同比+543%。

广东专项债收储土地

• 规模：拟收储土地超160宗，面积超680万方，价格超350亿元。
• 土地性质：住宅用地(52%)、商办用地(32%)为主。
• 出让时间：81%为2020-2024年。
• 企业性质：地方国企(79%)为主。
• 折价幅度：66%折价收储，其中70-99折为主。

个人住房贷款

• 1月新增：居民中长贷4935亿元，同比少增1337亿元，但1月新增2447亿元同比多增1519亿元。
• 原因分析：1月高基数+春节假期效应，但数据反映居民购房需求未褪去。

投资建议

• 核心逻辑：土地收储缓解房企压力，节后销售同比上涨预示需求见底。
• 推荐标的：
  • 房开企业：绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。
  • 中介：贝壳。
  • 物企：华润万象生活。
• 关注标的：地方政府应收款较多的物业&建筑公司、地方化债&收储受益的城投&国企、破净央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 宽松政策效果不及预期。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 房企债务违约风险。