房地产行业研究：十万亿支持地方化债，收储有望加速落地

核心观点与事件背景

2024年10月17日，十四届全国人大常委会第十二次会议通过重大化债举措，包括增加地方政府债务限额6万亿元用于置换存量隐性债务，以及从2024年开始连续五年每年安排8000亿元专项债券补充政府性基金财力，累计可置换隐性债务4万亿元，合计直接增加地方化债资源10万亿元。

财政化债的意义

• 稳定经济：在特朗普可能对中国商品征收高额关税的外贸承压背景下，内需需挑大梁，加大财政化债力度有助于保障地方财政平稳运行，支持高质量发展。
• 地产政策加码：房地产作为稳内需的重要抓手，后续政策仍有望继续加码。

地方政府化债对地产链的影响

• 业务增量：释放更多资源及政策空间，用于城市更新、物业开发及基础设施建设，地产链公司有望获得新的业务增量。
• 资产质量改善：加快地产、建筑、物业等公司的合同应收款项回收，提升资产质量、改善ROE和现金流状况。
• 居民需求释放：更多精力用于促进发展、改善民生，稳定收入和就业预期后，居民住房需求释放路径将更加畅通。

房地产政策接力

• 税收政策：支持房地产发展的相关税收政策即将推出，有望降低居民购房及置换成本。
• 专项债券细则：财政部正研究制定专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房的政策细则，推动加快落地。

投资建议

• 关注政策落地：跟进收储加速落地的进程及所带来的催化，同时关注年底政治局会议及中央经济工作会议给地产带来的潜在政策窗口期。
• 推荐标的：
  • 建筑企业：建发合诚（000002.SZ），与母公司充分开展业务协同，直接受益于地方政府化债。
  • 房开企业：绿城中国（3900.HK）、招商蛇口（001979.SZ），重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力。
  • 中介：贝壳（2423.HK），受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升。
  • 物企：华润万象生活（1209.HK），物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红。
• 关注标的：城市服务业务占比较大、地方政府应收款较多的物业公司；地方基建业务占比较大、地方政府应收款较多的建筑公司；受益于地方化债的城投公司。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 房企出现债务违约。