房地产行业周报（2024年第33周）：新房成交量依然低迷，二手房成交量逐渐回落

近期核心观点： 目前高频地产销售数据基本已经证伪了复苏的判断，几乎看不到利好政策的持续效果（京沪虽有脉冲但已经结束）。我们认为，当前最应关注价格指标，特别是二手房价。考虑到二手房价尚未见真实企稳，8月又逢传统淡季，如无超预期政策，市场只能艰难磨底。此外，2023年基数真正降低是在11月，短期内没必要期待基数效应带来的改善。个股端推荐贝壳-W、华润置地。 市场表现回顾： 2024.8.12-2024.8.16期间，房地产板块11只个股上涨，98只个股下跌，0只个股持平，占比分别为10%、90%、0%。房地产指数（中信）下跌5.09%，沪深300指数上涨0.42%，房地产板块跑输沪深300指数5.51个百分点，位居所有行业第29位，即倒数第一。近一个月，房地产指数（中信）下跌6.35%，沪深300指数下跌4.45%，房地产板块跑输沪深300指数1.9个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌14.19%，沪深300指数下跌0.57%，房地产板块跑输沪深300指数13.62个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量依然低迷。2024年8月16日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-17%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+5%、+15%、+16%、+37%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+15%、-34%、-10%。 截至2024年8月16日，30城新建商品房当年累计成交5611万㎡，同比-32%； 其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-29%、-29%、-22%、-19%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-26%、-35%、-33%。 二手房方面，成交量逐渐回落。2024年8月16日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+17%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+34%、+66%、-10%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+40%、+11%、+4%。截至2024年8月16日，18城二手住宅当年累计成交46.2万套，同比-2%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为-2%、+45%、+26%、-7%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+6%、-5%、-7%。 行业政策要闻： 近期，房地产行业政策要闻主要包括：①四川成都进一步优化住房交易相关政策。②吉林长春公布购房补贴政策实施细则。③广东广州花都区购买新房享“准户口”待遇。④广东深圳发布收购商品房用作保障房的征集通告。⑤广东广州公开征求《配售型保障性住房管理办法（试行）》公众意见。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：近期房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 目前高频地产销售数据基本已经证伪了复苏的判断，几乎看不到利好政策的持续效果（京沪虽有脉冲但已经结束）。我们认为，当前最应关注价格指标，特别是二手房价。考虑到二手房价尚未见真实企稳，8月又逢传统淡季，如无超预期政策，市场只能艰难磨底。此外，2023年基数真正降低是在11月，短期内没必要期待基数效应带来的改善。个股端推荐贝壳-W、华润置地。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业倒数第一 2024.8.12-2024.8.16期间，房地产指数（中信）下跌5.09%，沪深300指数上涨0.42%，房地产板块跑输沪深300指数5.51个百分点，位居所有行业第29位，即倒数第一。近一个月，房地产指数（中信）下跌6.35%，沪深300指数下跌4.45%，房地产板块跑输沪深300指数1.9个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌14.19%，沪深300指数下跌0.57%，房地产板块跑输沪深300指数13.62个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为10%、90%、0% 2024.8.12-2024.8.16期间，房地产板块11只个股上涨，98只个股下跌，0只个股持平，占比分别为10%、90%、0%。涨跌幅居前5位的个股为：宇通重工、深圳华强、津投城开、济南高新、栖霞建设，居后5位的个股为：深物业A、莱茵体育、山子高科、南国置业、沙河股份。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量依然低迷 2024年8月16日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-17%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+5%、+15%、+16%、+37%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+15%、-34%、-10%。 截至2024年8月16日，30城新建商品房当年累计成交5611万㎡，同比-32%； 其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-29%、-29%、-22%、-19%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-26%、-35%、-33%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量逐渐回落 2024年8月16日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+17%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+34%、+66%、-10%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+40%、+11%、+4%。 截至2024年8月16日，18城二手住宅当年累计成交46.2万套，同比-2%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为-2%、+45%、+26%、-7%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+6%、-5%、-7%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：杭州单日成交7天移动平均（套） 图21：成都单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 近期，房地产行业政策要闻主要包括：①四川成都进一步优化住房交易相关政策。 ②吉林长春公布购房补贴政策实施细则。③广东广州花都区购买新房享“准户口”待遇。④广东深圳发布收购商品房用作保障房的征集通告。⑤广东广州公开征求《配售型保障性住房管理办法（试行）》公众意见。 表1：近期房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。