房地产开发行业周报2024W33：本周新房成交同比-27.2%，7月房价继续承压

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年08月18日 2024W33：本周新房成交同比-27.2%，7月房价继续承压 7月70城新房房价环比-0.6%，同比-5.3%，仅上海、西安新房房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.6%、 -0.7%。从城市数量看，新房价格环比上涨2城（-2，较上月变化，下同）， 环比下跌66城（+2）。具体看，70城中仅上海、西安新房房价环比上涨，其中上海环比+0.2%领先全国。 7月70城二手房房价环比-0.8%，同比-8.2%，仅上海二手房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.8%、-0.8%。从城市数量看，二手房价格环比上涨1城（-3），环比下跌67城（+1）。 其中上涨的城市是上海，相较6月环比涨幅也有所收窄；环比走平的城市 是北京、昆明。整体看，少部分核心城市房价在6月新政等加持下短暂企 稳，而7月至8月中旬高频成交有所回落，行情持续性可能偏弱，未来量价的真正企稳仍有待政策的继续释放与加码。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.9%，落后沪深300指 数4.33个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：本周30个城市新房成交面积为146.1万平方米，环比下降2.7%，同比下降27.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为49.8万方，环比 -3.9%，同比12.6%；样本二线城市为63.4万方，环比1.1%，同比-43.1%； 样本三线城市为32.9万方，环比-7.5%，同比-27.2%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计103.4万方，环比增长 0.4%，同比增长6.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.5 万方，环比5.9%；样本二线城市为43.0万方，环比-7.6%；样本三线城 市为22.9万方，环比9.0%。 信用债：本周（8.12-8.18）共发行房企信用债8只，环比减少9只；发行 规模共计77.60亿元，环比减少71.45亿元，总偿还量122.22亿元，环 比增加83.72亿元，净融资额为-44.62亿元，环比减少155.17亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（83.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（30.5%）、一般短期融资券（32.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（56.3%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2023-082023-122024-042024-08 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W32：本周新房成交同比- 11.9%，新房二手房均季节性走弱》2024-08-11 2、《房地产开发：2024W31：如何理解5年时间推动 城镇化率接近70%？》2024-08-04 3、《房地产开发：7月百强房企月度销售报告：7月淡季表现弱势，百强销售额同比下滑两成》2024-08-01 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.70个大中城市7月房价继续承压3 2.行情回顾5 3.重点城市新房二手房成交跟踪8 3.1新房成交（商品住宅口径）8 3.2二手房成交（商品住宅口径）10 4.重点公司境内信用债情况12 5.本周政策回顾14 6.投资建议16 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%）3 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%）4 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名5 图表4：本周各交易日指数表现5 图表5：近52周地产板块表现5 图表6：本周涨幅前�个股（人民币元）6 图表7：本周跌幅前�个股（人民币元）6 图表8：本周重点房企涨跌幅排名6 图表9：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表10：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）7 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比8 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比8 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比8 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比8 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表16：30城周度成交面积跟踪9 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比10 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比10 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比10 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比10 图表21：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）11 图表22：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪11 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额12 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分12 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分12 图表26：本周房企债券发行以期限划分12 图表27：本周房企融资汇总（8.12-8.18）13 图表28：地方性政策及消息（8.11-8.17）14 1.70个大中城市7月房价继续承压 7月70城新房房价环比-0.6%，同比-5.3%，仅上海、西安新房房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.6%、-0.7%。从城市数量看，新 房价格环比上涨2城（-2，较上月变化，下同），环比下跌66城（+2）。具体看，70城中仅上海、西安新房房价环比上涨，其中上海环比+0.2%领先全国。 7月70城二手房房价环比-0.8%，同比-8.2%，仅上海二手房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.8%、-0.8%。从城市数量看，二手房价格环比上涨1城（-3），环比下跌67城（+1）。其中上涨的城市是上海，相较6月环 比涨幅也有所收窄；环比走平的城市是北京、昆明。整体看，少部分核心城市房价在6 月新政等加持下短暂企稳，而7月至8月中旬高频成交有所回落，行情持续性可能偏弱，未来量价的真正企稳仍有待政策的继续释放与加码。 新建商品住宅销售价格指数:环比 新建商品住宅销售价格指数:同比 城市能级城市 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 24M1 24M2 24M3 24M4 24M5 24M6 24M7 6月走势 24M1 24M2 24M3 24M4 24M5 24M624M7 6月走势 1 北京 1.3 1 0.8 -0.5 -1.8 -2.4 -3.3 -0.1 -0.1 0 -0.7 -1.1 -0.6 -0.5 1 上海 4.2 4.2 4.3 4.2 4.5 4.4 4.4 0.4 0.2 0.5 0.3 0.6 0.4 0.2 1 广州 -3.6 -4.6 -5.5 -6.9 -8.3 -9.3 -9.9 -0.8 -0.8 -0.7 -1.3 -1.4 -1.2 -0.8 1 深圳 -4.1 -4.8 -5.5 -6.7 -7.4 -7.7 -8 -0.7 -0.5 -0.4 -1 -0.8 -0.7 -0.9 2 天津 2.1 1.5 0.5 0 -0.7 -1.2 -1.2 0.1 0.4 -0.3 0.1 -0.4 -0.3 -0.2 2 石家庄 0.9 0.8 0 -1.2 -2.3 -2.7 -2.9 0.1 0.1 -0.1 -0.5 -0.7 -0.5 -0.4 2 大连 -3.9 -4.1 -4.1 -4.3 -4.5 -5.7 -5.5 0.1 -0.5 -0.4 -0.6 -0.5 -1.1 -0.5 2 哈尔滨 -1.4 -2.1 -2.9 -3.9 -4.8 -5.9 -6.2 -0.2 -0.6 -0.4 -0.4 -0.6 -0.9 -0.7 2 武汉 -0.5 -1.6 -3.6 -5.2 -6.8 -7.9 -8.1 -0.6 -0.5 -0.8 -1 -1.5 -1.1 -0.4 2 兰州 -1.1 -2.2 -2.9 -3.8 -4.8 -6.5 -7.8 -0.5 -0.6 -0.1 -0.6 -0.5 -1.5 -1.3 2 太原 0.5 -0.1 0.1 0 -0.5 -0.6 -0.7 -0.5 -0.1 0.3 0.2 0.1 -0.3 0 2 沈阳 -1.4 -1.9 -2.7 -3.1 -3.8 -4.4 -4 -0.6 -0.7 -0.3 -0.2 -0.4 -1 -0.2 2 长春 -1.4 -1.6 -2.4 -3 -3 -4.1 -3.4 0.2 -0.5 -0.5 -0.3 -0.2 -0.6 -0.1 2 福州 -2.4 -3.5 -4 -4.7 -5.6 -6.1 -6.7 -0.4 -0.7 -0.2 -0.5 -0.8 -0.7 -1.1 2 厦门 -3.8 -4.6 -5.6 -7 -7.9 -9.4 -10.1 -0.8 -0.7 -0.6 -1.3 -1.1 -1.9 -1.3 2 郑州 -2.2 -3.3 -4.9 -6.1 -6.5 -6.8 -6.9 -0.4 -0.5 -0.7 -0.8 -0.5 -0.7 -0.8 2 南宁 -1.7 -2.9 -4.6 -5.5 -7.3 -7.5 -7.3 -0.6 -0.7 -0.8 -0.7 -1.5 -0.5 -0.6 2 贵阳 -0.7 -0.7 -1.7 -1.9 -2.9 -3 -3.5 -0.4 -0.3 -0.3 -0.1 -0.6 -0.4 -1 2 昆明 -0.9 -1.6 -3.7 -4.4 -5.4 -5.6 -5.8 0 0.2 -0.9 -0.7 -1.5 -0.7 -0.3 2 呼和浩特 -0.4 -1.2 -2.1 -2.8 -3.3 -4.1 -4.2 -0.7 -0.3 -0.4 -0.5 -0.5 -0.6 -0.1 2 南京 -3.6 -4.8 -6.5 -7.7 -8.5 -9.4 -10 -0.5 -1.1 -1.2 -0.8 -1.1 -1.2 -0.7 2 杭州 1.6 1.2 1 0.4 -0.4 -1.2 -1.5 -0.3 -0.2 0 -0.5 -0.6 -0.3 -0.3 2 宁波 0.2 -1.1 -2.3 -4.2 -5.9 -7.7 -7.9 -0.4 -0.4 -0.6 -1.8 -1.3 -1.6 -0.7 2 合肥 -0.6 -1.2 -1.7 -2.5