房地产开发行业周报2024W33：本周新房成交同比-27.2%，7月房价继续承压

房地产开发 证券研究报告行业周报 2024年08月18日 2024W33：本周新房成交同比272，7月房价继续承压 7月70城新房房价环比06，同比53，仅上海、西安新房房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别05、06、 07。从城市数量看，新房价格环比上涨2城（2，较上月变化，下同）， 环比下跌66城（2）。具体看，70城中仅上海、西安新房房价环比上涨，其中上海环比02领先全国。 7月70城二手房房价环比08，同比82，仅上海二手房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别05、08、08。从城市数量看，二手房价格环比上涨1城（3），环比下跌67城（1）。 其中上涨的城市是上海，相较6月环比涨幅也有所收窄；环比走平的城市 是北京、昆明。整体看，少部分核心城市房价在6月新政等加持下短暂企 稳，而7月至8月中旬高频成交有所回落，行情持续性可能偏弱，未来量价的真正企稳仍有待政策的继续释放与加码。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为39，落后沪深300指 数433个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：本周30个城市新房成交面积为1461万平方米，环比下降27，同比下降272，其中样本一线城市的新房成交面积为498万方，环比 39，同比126；样本二线城市为634万方，环比11，同比431； 样本三线城市为329万方，环比75，同比272。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计1034万方，环比增长 04，同比增长62。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为375 万方，环比59；样本二线城市为430万方，环比76；样本三线城 市为229万方，环比90。 信用债：本周（812818）共发行房企信用债8只，环比减少9只；发行 规模共计7760亿元，环比减少7145亿元，总偿还量12222亿元，环 比增加8372亿元，净融资额为4462亿元，环比减少15517亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（834）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（305）、一般短期融资券（322）为主要构成。债券期限方面，本周以13年（563）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线23二线极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 10 0 10 20 30 40 202308202312202404202408 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3gszqcom 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiataogszqcom 相关研究 1、《房地产开发：2024W32：本周新房成交同比 119，新房二手房均季节性走弱》20240811 2、《房地产开发：2024W31：如何理解5年时间推动 城镇化率接近70？》20240804 3、《房地产开发：7月百强房企月度销售报告：7月淡季表现弱势，百强销售额同比下滑两成》20240801 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 170个大中城市7月房价继续承压3 2行情回顾5 3重点城市新房二手房成交跟踪8 31新房成交（商品住宅口径）8 32二手房成交（商品住宅口径）10 4重点公司境内信用债情况12 5本周政策回顾14 6投资建议16 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，）3 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，）4 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名5 图表4：本周各交易日指数表现5 图表5：近52周地产板块表现5 图表6：本周涨幅前个股（人民币元）6 图表7：本周跌幅前个股（人民币元）6 图表8：本周重点房企涨跌幅排名6 图表9：本周重点房企涨幅前个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表10：本周重点房企跌幅前个股（A股为人民币元，H股为港元）7 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比8 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比8 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比8 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比8 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表16：30城周度成交面积跟踪9 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比10 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比10 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比10 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比10 图表21：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）11 图表22：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪11 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额12 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分12 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分12 图表26：本周房企债券发行以期限划分12 图表27：本周房企融资汇总（812818）13 图表28：地方性政策及消息（811817）14 170个大中城市7月房价继续承压 7月70城新房房价环比06，同比53，仅上海、西安新房房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别05、06、07。从城市数量看，新 房价格环比上涨2城（2，较上月变化，下同），环比下跌66城（2）。具体看，70城中仅上海、西安新房房价环比上涨，其中上海环比02领先全国。 7月70城二手房房价环比08，同比82，仅上海二手房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别05、08、08。从城市数量看，二手房价格环比上涨1城（3），环比下跌67城（1）。其中上涨的城市是上海，相较6月环 比涨幅也有所收窄；环比走平的城市是北京、昆明。整体看，少部分核心城市房价在6 月新政等加持下短暂企稳，而7月至8月中旬高频成交有所回落，行情持续性可能偏弱，未来量价的真正企稳仍有待政策的继续释放与加码。 新建商品住宅销售价格指数环比 新建商品住宅销售价格指数同比 城市能级城市 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，） 24M1 24M2 24M3 24M4 24M5 24M6 24M7 6月走势 24M1 24M2 24M3 24M4 24M5 24M624M7 6月走势 1 北京 13 1 08 05 18 24 33 01 01 0 07 11 06 05 1 上海 42 42 43 42 45 44 44 04 02 05 03 06 04 02 1 广州 36 46 55 69 83 93 99 08 08 07 13 14 12 08 1 深圳 41 48 55 67 74 77 8 07 05 04 1 08 07 09 2 天津 21 15 05 0 07 12 12 01 04 03 01 04 03 02 2 石家庄 09 08 0 12 23 27 29 01 01 01 05 07 05 04 2 大连 39 41 41 43 45 57 55 01 05 04 06 05 11 05 2 哈尔滨 14 21 29 39 48 59 62 02 06 04 04 06 09 07 2 武汉 05 16 36 52 68 79 81 06 05 08 1 15 11 04 2 兰州 11 22 29 38 48 65 78 05 06 01 06 05 15 13 2 太原 05 01 01 0 05 06 07 05 01 03 02 01 03 0 2 沈阳 14 19 27 31 38 44 4 06 07 03 02 04 1 02 2 长春 14 16 24 3 3 41 34 02 05 05 03 02 06 01 2 福州 24 35 4 47 56 61 67 04 07 02 05 08 07 11 2 厦门 38 46 56 7 79 94 101 08 07 06 13 11 19 13 2 郑州 22 33 49 61 65 68 69 04 05 07 08 05 07 08 2 南宁 17 29 46 55 73 75 73 06 07 08 07 15 05 06 2 贵阳 07 07 17 19 29 3 35 04 03 03 01 06 04 1 2 昆明 09 16 37 44 54 56 58 0 02 09 07 15 07 03 2 呼和浩特 04 12 21 28 33 41 42 07 03 04 05 05 06 01 2 南京 36 48 65 77 85 94 10 05 11 12 08 11 12 07 2 杭州 16 12 1 04 04 12 15 03 02 0 05 06 03 03 2 宁波 02 11 23 42 59 77 79 04 04 06 18 13 16 07 2 合肥 06 12 17 25 3 36 43 06 03 02 07 03 07 1 2 南昌 24 31 41 49 58 63 66 1 04 04 03 05 05 06 2 济南 18 05 05 12 25 32 38 02 04 04 02 06 06 05 2 青岛 13 21 29 38 47 56 62 07 03 03 08 07 08 07 2 长沙 2 17 07 04 17 22 31 01 03 05 06 1 04 08 2 海口 15 07 01 08 13 22 28 07 05 01 03 01 04 05 2 三亚 28 19 1 04 08 1 19 0 03 03 04 07 01 07 2 重庆 2 12 05 14 27 34 49 01 0 03 13 14 09 13 2 成都 44 36 27 14 02 1 18 0 01 01 03 07 1 06 2 西安 45 48 48 43 38 37 34 02 03 04 01 01 02 02 2 西宁 38 43 48 55 61 69 69 11 02 03 04 04 08 04 2 银川 02 09 19 32 42 53 52 02 06 04 05 08 07 04 2 乌鲁木齐 05 09 19 26 31 33 36 04 0 03 05 02 07 05 全国70城 12 19 27 35 43 49 53 04 04 03 06 07 07 06 上涨城市数 17 13 11 5 3 2 2 11 8 11 6 2 4 2 持平城市数 0 0 1 2 0 0 0 3 3 2 0 0 2 2 下跌城市数 53 57 58 63 67 68 68 56 59 57 64 68 64 66 资料来源：Wind，国盛证券研究所（城市数量统计范