房地产开发行业周报2023W23：本周新房成交同比-15.3%，近4月首次负增，预计6月同比将承压

杭州最新一批次土拍维持高热，绿城、滨江各摇中一幅地块。6月9日，杭州2023年第五批次出让5宗宅地，总起价93.8亿；5宗地有4宗触顶摇号，总成交金额104.4亿元，平均溢价率11.2%。杭州本批次土拍继续维持高热，供应的地块含金量较高，以绿城摇中的地块为例，该地块位置优异、周边项目热销、接近70亿元的货值有预期在年内去化完毕。此外，相对外围的板块也受到青睐，这也是今年杭州土拍一个重要特征：在核心区竞争激烈的环境下，外围板块中区位相对较好、配套兑现度高的地块性价比凸显，吸引了诸多深耕特定区域的开发商拿地。 杭州供应的土地依然具有一定的利润空间。2023年杭州土地市场热度居高不下，这一方面是杭州新房市场本身相对优秀，保证了相对核心位置的项目去化速度；另外供应的地块质量都相对较高，对于开发商来说仍具有一定的利润空间。我们统计了杭州集中供地以来所有批次土地的地货比情况，整体上利润空间确有缩窄的趋势，地货比从2021年首批的49%缓慢提升至2023年目前的56%。但从绝对水平看56%的地货比并非过高，叠加杭州新房市场较快的流速，杭州对于诸多房企来说依然是重点布局的优质市场。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为1.4%，领先沪深300指数2.06个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共79支，较上周减少17支，下跌股数为48支。 新房：本周新房成交同比近4月首次同比负增，预计6月整体同比将承压。 本周30个城市新房成交面积为248.4万平方米，环比下降29.9%，同比下降15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为62.0万方，环比-14.9%，同比4.7%；样本二线城市为140.2万方，环比-37.1%，同比-20.0%；样本三线城市为46.2万方，环比-21.3%，同比-21.5%。从今年累计23周新房成交面积同比看，样本30城共计6984.0万方，同比16.2%；一线城市为1551.6万方，同比33.2%；二线城市为3945.0万方，同比10.2%；三线城市为1487.3万方，同比17.4%。 二手房：本周13个重点城市二手房成交面积合计112.7万方，环比下降4.3%，同比增长20.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.6万方，环比-8.7%；样本二线城市为53.3万方，环比-0.6%；样本三线城市为28.8万方，环比-5.9%。年初至今累计二手房成交面积为2790.6万方，同比变动为60.3%。 信用债：根据wind统计数据，本周（6.5-6.11）共发行房企信用债5只，环比减少3只；发行规模共计48.0亿元，环比减少32.5亿元，总偿还量106.38亿元，环比增加19.76亿元，净融资额为-58.38亿元，环比减少52.26亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（100%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（93.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（72.9%）的债券为主。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.从杭州土拍看当下核心城市项目利润空间 杭州最新一批次土拍维持高热，绿城、滨江各摇中一幅地块。6月9日，杭州2023年第五批次（2023年实际出让的第六批次）出让5宗宅地，总起价93.8亿；5宗地有4宗触顶摇号，总成交金额104.4亿元，平均溢价率11.2%。杭州本批次的土拍继续维持高热，其中钱江新城二期地块（四堡七堡单元JG1402-26地块）吸引了70家竞买人摇号，最终由绿城中国以1.4%的中签率摇中。整体上本次供应的地块含金量较高，以绿城摇中的地块为例，该地块位置优异、周边项目热销、接近70亿元的货值仍有预期在年内去化完毕。此外，相对外围的板块也受到青睐，临平北地块（开发区顺风路绿洲路东南地块）在限售价提升的背景下也进入摇号，这也是今年杭州土拍一个重要特征：在核心区竞争激烈的环境下，外围板块中区位相对较好、配套兑现度高的地块性价比凸显，吸引了诸多深耕特定区域的开发商拿地。 杭州供应的土地依然具有一定的利润空间。事实上，进入2023年以来，杭州土地市场热度居高不下，这一方面是杭州新房市场本身相对优秀，保证了相对核心位置的项目去化速度；另外供应的地块质量都相对较高，对于开发商来说仍具有一定的利润空间。我们统计了杭州集中供地以来所有批次土地的地货比情况，通过测算每个项目实际成交的地价与限售价之间的差值，来判断大体上的利润空间。整体上利润空间确有缩窄的趋势，地货比从2021年首批的49%缓慢提升至2023年目前的56%。但从绝对水平看56%的地货比并非过高，叠加杭州新房市场较快的流速，杭州对于诸多房企来说依然是重点布局的优质市场。 图表1：杭州2023年第五批次土地出让成交情况 图表2：杭州集中供地后土地出让地货比情况（2023年按实际出让的总共6批次进行统计） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为1.4%，领先沪深300指数2.06个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共79支，较上周减少17支，下跌股数为48支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为京投发展、京蓝科技、*ST松江、金科股份、新华联，涨幅分别为48.1%、27.7%、20.1%、17.6%、15.1%。跌幅前五为宋都股份、天润数娱、阳光城、粤泰股份、*ST运盛，跌幅分别为-22.4%、-21.8%、-21.3%、-17.8%、-8.9%。 本周48家重点房企中共计上涨32支，较上周减少1支，涨幅位居前五的为时代中国控股、中梁控股、正荣地产、金科股份、禹洲集团，涨幅分别为34.5%、32.5%、27.4%、17.6%、16.4%。跌幅前五为阳光城、金地商置、中南建设、远洋集团、华侨城A，跌幅分别为-21.3%、-2.2%、-2.0%、-1.9%、-1.7%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周新房成交同比近4月首次同比负增，预计6月整体同比将承压。本周30个城市新房成交面积为248.4万平方米，环比下降29.9%，同比下降15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为62.0万方，环比-14.9%，同比4.7%；样本二线城市为140.2万方，环比-37.1%，同比-20.0%；样本三线城市为46.2万方，环比-21.3%，同比-21.5%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计23周新房成交面积同比看，样本30城共计6984.0万方，同比16.2%；一线城市为1551.6万方，同比33.2%；二线城市为3945.0万方，同比10.2%；三线城市为1487.3万方，同比17.4%。其中一线城市中，北京（16.8%）、上海（65.1%）、广州（25.7%）、深圳（-6.3%）。二三线城市中海门（140.4%）、温州（104.1%）、惠州（64.7%）等总计14城同比均为正，南平（-84.2%）、衢州（-75.0%）、泉州（-68.5%）等总计12城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计112.7万方，环比下降4.3%，同比增长20.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.6万方，环比-8.7%； 样本二线城市为53.3万方，环比-0.6%；样本三线城市为28.8万方，环比-5.9%。年初至今累计二手房成交面积为2790.6万方，同比变动为60.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为820.1万方，同比28.7%；样本二线城市为1339.9万方，同比78.6%；样本三线城市为630.5万方，同比78.4%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（6.5-6.11）共发行房企信用债5只，环比减少3只；发行规模共计48.0亿元，环比减少32.5亿元，总偿还量106.38亿元，环比增加19.76亿元，净融资额为-58.38亿元，环比减少52.26亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（100%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（93.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（72.9%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率基本持平。其中，中国绿发公司债（+20bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（6.5-6.11） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（6.4-6.10） 图表27：地方性政策及消息（6.4-6.10） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。