房地产开发2024W20：本周新房成交同比-29.4%降幅收窄，房价持续承压，中央支持政策加码

近期中央支持房地产政策持续加码，维稳房地产攻坚战进入深水区。重点关注5月17日全国切实做好保交房工作视频会议中相关的工作部署与要求。政策主要聚焦以下几个方面：（1）推动消化存量商品住房，城市政府可以组织地方国有企业收购一部分存量商品住房用作保障性住房。资金方面，央行设立3000亿元保障性住房再贷款。（2）推动盘活土地，明确支持地方政府收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。（3）中央出台进一步住房信贷支持政策，包括下调首套/二套住房商贷首付比例下限5pct至15%/25%、取消房贷利率下限等。我们认为，收储与盘活土地等政策仍有待政策细节的出台以及实际落地后去观察，但量变才能引起质变，后续政策可能继续加码。目前政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 70城新房、二手房房价持续承压。4月新房房价环比-0.6%，同比-3.5%，均创本轮周期最大跌幅。一线、二线、三线城市环比分别-0.6%、-0.5%、-0.6%。4月70城二手房房价环比-0.9%，同比-6.8%。连续4个月普跌。一线、二线、三线城市环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为12.6%，领先沪深300指数12.33个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。 新房：本周30个城市新房成交面积为229.1万平方米，环比提升41.3%，同比下降29.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为52.8万方，环比45.2%，同比-27.6%；样本二线城市为128.7万方，环比50.1%，同比-29.9%；样本三线城市为47.6万方，环比19.0%，同比-30.0%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计140.2万方，环比增长21.4%，同比增长7.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.5万方，环比32.7%；样本二线城市为65.1万方，环比10.7%；样本三线城市为30.5万方，环比32.3%。 信用债：本周共发行房企信用债5只，环比增加1只；发行规模共计35.95亿元，环比增加14.25亿元，总偿还量65.91亿元，环比减少0.11亿元，净融资额为-29.96亿元，环比增加14.36亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、基本面相关股票：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等； 3）中介：贝壳。2、受益于5.17大会政策，一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.70个大中城市二手房价连续普跌，中央支持政策加码 近期中央支持房地产政策持续加码，维稳房地产攻坚战进入深水区。重点关注5月17日全国切实做好保交房工作视频会议中相关的工作部署与要求。政策主要聚焦以下几个方面：（1）推动消化存量商品住房，城市政府可以组织地方国有企业收购一部分存量商品住房用作保障性住房。资金方面，央行设立3000亿元保障性住房再贷款。（2）推动盘活土地，明确支持地方政府收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。（3）中央出台进一步住房信贷支持政策，包括下调首套/二套住房商贷首付比例下限5pct至15%/25%、取消房贷利率下限等。我们认为，收储与盘活土地等政策仍有待政策细节的出台以及实际落地后去观察，但量变才能引起质变，后续政策可能继续加码。目前政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 4月70城新房房价环比-0.6%，同比-3.5%，均创本轮周期最大跌幅。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.6%、-0.5%、-0.6%。从城市数量看，新房价格环比上涨6城（-5，较上月变化，下同），环比下跌64城（+7）。具体看，一二线城市中上海新房价格以环比+0.3%领涨，太原、天津、西安等3城环比微涨。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 4月70城二手房房价环比-0.9%，同比-6.8%。连续4个月普跌。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%。从城市数量看，二手房价格环比上涨1城（+0），环比下跌69城（+0）；同比情况延续上月，70城全部同比下跌。 具体看一二线城市中，4月仅昆明一城环比上涨，北京、上海、广州、深圳环比分别-1.6%、-0.8%、-1.4%、-0.7%。 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为12.6%，领先沪深300指数12.33个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。本周上涨个股共104支，较上周增长14支，下跌股数为14支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为天地源、云南城投、城投控股、金科股份、万科A，涨幅分别为25.4%、21.6%、20.5%、19.3%、19.0%。跌幅前五为中润资源、世茂股份、绵石投资、华鑫股份、*ST宏盛，跌幅分别为-22.7%、-12.2%、-11.2%、-4.3%、-3.9%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨41支，较上周增长5支，涨幅位居前五的为远洋集团、建业地产、禹洲集团、佳兆业、时代中国控股，涨幅分别为63.6%、62.0%、59.8%、59.5%、49.1%。本周重点房企中无下跌个股。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为229.1万平方米，环比提升41.3%，同比下降29.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为52.8万方，环比45.2%，同比-27.6%；样本二线城市为128.7万方，环比50.1%，同比-29.9%；样本三线城市为47.6万方，环比19.0%，同比-30.0%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计409.4万方，同比-39.7%；一线城市为96.2万方，同比-34.4%；二线城市为220.8万方，同比-40.9%；三线城市为92.4万方，同比-41.7%。从今年累计20周新房成交面积同比看，样本30城共计3797.7万方，同比-41.0%；一线城市为855.1万方，同比-36.7%；二线城市为1861.5万方，同比-44.9%；三线城市为1081.1万方，同比-36.8%。其中一线城市中，北京（-35.0%）、上海 （-37.6%） 、 广州 （-39.2%） 、 深圳 （-30.5%） 。 二三线城市中大连（246.0%）、嘉兴（102.3%）等总计2城同比均为正，海门（-69.3%）、荆门（-66.7%）、惠州（-59.4%）等总计24城同比为负。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计140.2万方，环比增长21.4%，同比增长7.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.5万方，环比32.7%；样本二线城市为65.1万方，环比10.7%；样本三线城市为30.5万方，环比32.3%。年初至今累计二手房成交面积为2102.9万方，同比变动为-14.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为625.7万方，同比-13.3%；样本二线城市为1051.9万方，同比-13.2%；样本三线城市为425.3万方，同比-20.0%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.13-5.19）共发行房企信用债5只，环比增加1只；发行规模共计35.95亿元，环比增加14.25亿元，总偿还量65.91亿元，环比减少0.11亿元，净融资额为-29.96亿元，环比增加14.36亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（60.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上、3-5年（39.9%、37.8%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 图表25：本周房企融资汇总（5.13-5.19） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（5.12-5.18） 图表27：地方性政策及消息（5.12-5.18） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、基本面相关股票：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团； H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等； 3）中介：贝壳。2、受益于5.17大会政策，一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。