房地产开发2024W3：本周新房成交同比-22.2%，70城房价持续承压

12月70城二手房价格集体下跌，各能级城市新房价格跌幅也有所扩大。据国家统计局，12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%； 同比-0.9%，跌幅较上月进一步扩大。分城市看，一线城市环比-0.4%；二线城市环比-0.4%；三线城市环比-0.5%。从城市数量看，新房价格环比上涨7城（-2，较上月变化，下同），环比下跌62城（+3）。二手房方面，12月一线城市二手房价格环比-1.1%；二线城市环比-0.8%；三线城市环比-0.8%。从城市数量看，70城二手房价格在12月集体下跌。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.6%，落后沪深300指数3.13个百分点，在31个申万一级行业排名第20名。 新房：本周30个城市新房成交面积为179.6万平方米，环比提升1.2%，同比下降22.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为56.1万方，环比19.5%，同比10.8%；样本二线城市为80.5万方，环比-13.1%，同比-32.8%；样本三线城市为43.0万方，环比13.1%，同比-28.6%。1月累计新房成交面积方面，样本30城共计492.2万方，同比-39.1%；一线城市为127.4万方，同比-38.3%；二线城市为259.7万方，同比-38.5%；三线城市为105.1万方，同比-41.3%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计117.6万方，环比增长4.4%，同比增长61.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.2万方，环比1.4%；样本二线城市为57.7万方，环比6.4%；样本三线城市为25.8万方，环比3.9%。 信用债：本周共发行房企信用债15只，环比增加1只；发行规模共计148.74亿元，环比增加17.49亿元，总偿还量197.57亿元，环比增加67.81亿元，净融资额为-48.83亿元，环比减少50.32亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.12月新房二手房价格延续低迷，70城二手房价格普跌 12月70城二手房价格集体下跌，各能级城市新房价格跌幅也有所扩大。据国家统计局，12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-0.9%，跌幅较上月进一步扩大。分城市看，一线城市环比-0.4%；二线城市环比-0.4%；三线城市环比-0.5%。从城市数量看，新房价格环比上涨7城（-2，较上月变化，下同），环比下跌62城（+3）。二手房方面，12月一线城市二手房价格环比-1.1%；二线城市环比-0.8%； 三线城市环比-0.8%。从城市数量看，70城二手房价格在12月集体下跌，为近年首次。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.6%，落后沪深300指数3.13个百分点，在31个申万一级行业排名第20名。本周上涨个股共12支，较上周减少31支，下跌股数为108支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为高新发展、华鑫股份、深赛格、长春经开、大港股份，涨幅分别为12.4%、8.2%、7.0%、5.9%、5.8%。跌幅前五为乾景园林、云南城投、荣丰控股、*ST紫学、迪马股份，跌幅分别为-17.0%、-14.5%、-10.8%、-9.4%、 -9.1%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨2支，较上周减少8支，涨幅位居前二的为建业地产、金地商置，涨幅分别为25.0%、9.8%。跌幅前五为禹洲集团、世茂集团、佳兆业、中国金茂、旭辉控股集团，跌幅分别为-25.9%、-21.1%、-18.2%、-18.1%、-16.9%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前二个股（H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为179.6万平方米，环比提升1.2%，同比下降22.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为56.1万方，环比19.5%，同比10.8%；样本二线城市为80.5万方，环比-13.1%，同比-32.8%；样本三线城市为43.0万方，环比13.1%，同比-28.6%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 1月累计新房成交面积方面，样本30城共计492.2万方，同比-39.1%；一线城市为127.4万方，同比-38.3%；二线城市为259.7万方，同比-38.5%；三线城市为105.1万方，同比-41.3%。 图表16：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计117.6万方，环比增长4.4%，同比增长61.8%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.2万方，环比1.4%；样本二线城市为57.7 万方，环比6.4%；样本三线城市为25.8万方，环比3.9%。年初至今累计二手房成交面积 为316.6万方，同比变动为13.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为96.1万方， 同比27.8%；样本二线城市为152.4万方，同比3.5%；样本三线城市为68.2万方，同比 19.4%。 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind统计数据，本周（1.15-1.21）共发行房企信用债15只，环比增加1只；发行规模共计148.74亿元，环比增加17.49亿元，总偿还量197.57亿元，环比增加67.81亿元，净融资额为-48.83亿元，环比减少50.32亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（56.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（33.6%）和一般公司债（33.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.7%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中昆明安居集团1年期定向工具（-69bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降；华远地产2年期公司债（+31bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表26：房企每周融资汇总（1.15-1.21） 5.本周政策回顾 图表27：全国性政策及消息（1.14-1.20） 图表28：地方性政策及消息（1.14-1.20） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票： 1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。 H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等； 3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。