房地产开发行业2024W51：本周新房成交同比+13.3%，11月更多城市房价跌幅收窄

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年12月22日 2024W51：本周新房成交同比+13.3%，11月更多城市房价跌幅收窄 11月70城新房房价环比-0.2%，二手房房价环比-0.3%，跌幅均进一步收窄。新房方面，一线、二线、三线城市环比分别+0%、-0.1%、-0.3%。新房价格环比上涨17城（+10，较上月变化，下同），环比下跌49城（- 14）。二手房方面，一线、二线、三线城市环比分别+0.4%、-0.2%、-0.5%。 增持（维持） 行业走势 二手房价格环比上涨10城（+2），环比下跌58城（-1）。11月核心城房地产开发沪深300 市环比维持上涨，环比下跌的城市中有更多城市跌幅收窄，70城中新房房 价跌幅收窄的有33城，二手房跌幅收窄的有39城。我们认为，9月以来中央和地方系列新政对市场信心有一定提振作用，市场真正意义的企稳仍待观察明年小阳春及以后市场表现。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.8%，落后沪深300指 数4.69个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。 新房：本周30个城市新房成交面积为344.4万平方米，环比提升12.2%，同比提升13.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为81.8万方，环比 -9.1%，同比+12.1%；样本二线城市为189.5万方，环比+35.9%，同比 +14.3%，主要是武汉新房网签维持较高水平；样本三线城市为73.1万方，环比-5.9%，同比+11.8%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计148.5万方，环比下降 9.6%，同比增长33.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 62.9万方，环比-6.5%；样本二线城市为51.2万方，环比-21.0%；样本 三线城市为34.3万方，环比6.8%。 信用债：本周（12.16-12.22）共发行房企信用债21只，环比增加6只； 发行规模共计120.47亿元，环比减少2.79亿元，总偿还量86.93亿元， 环比减少77.41亿元，净融资额为33.54亿元，环比增加74.62亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（60.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（47.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（58.5%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2024- 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 30% 18% 6% -6% -18% -30% 2023-122024-042024-082024-12 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W50：中央经济工作会议继续强调稳地产》2024-12-15 2、《房地产开发：政治局会议点评：超常规的稳经济工作安排，房地产政策将持续加码》2024-12-09 3、《房地产开发：2024W49：本周新房成交同比 +50.8%，核心城市二手房成交继续活跃》2024-12-08 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.11月更多城市房价跌幅收窄3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）9 4.重点公司境内信用债情况10 5.本周政策回顾13 6.投资建议14 风险提示14 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%）3 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%）4 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名5 图表4：本周各交易日指数表现5 图表5：近52周地产板块表现5 图表6：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表7：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表8：本周重点房企涨跌幅排名6 图表9：本周重点房企涨幅前三个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表10：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表16：30城周度成交面积跟踪8 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表21：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表22：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表26：本周房企债券发行以期限划分11 图表27：本周房企融资汇总（12.16-12.22）12 图表28：地方性政策及消息（12.15-12.21）13 1.11月更多城市房价跌幅收窄 11月70城新房房价环比-0.2%，跌幅进一步收窄，同比-6.1%。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别+0%、-0.1%、-0.3%。从城市数量看，新房价格环比上涨17城（+10，较上月变化，下同），环比下跌49城（-14）。 11月70城二手房房价环比-0.3%，跌幅进一步收窄；同比-8.5%。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别+0.4%、-0.2%、-0.5%。从城市数量看，二手房价格环比上涨10城（+2），环比下跌58城（-1）。11月核心城市环比维持上涨，环比下跌的 城市中有更多城市跌幅收窄，70城中新房房价跌幅收窄的有33城，二手房跌幅收窄的有39城。我们认为，9月以来中央和地方系列新政对市场信心有一定提振作用，市场真正意义的企稳仍待观察明年小阳春及以后市场表现。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 城市能级 城市 新建商品住宅销售价格指数:同比 新建商品住宅销售价格指数:环比 24M6 24M7 24M8 24M9 24M10 24M11 6月走势 24M6 24M7 24M8 24M9 24M10 24M11 6月走势 1 北京 -2.4 -3.3 -3.6 -4.6 -4.9 -5.3 -0.6 -0.5 -0.5 -0.7 -0.7 -0.5 1 上海 4.4 4.4 4.9 4.9 5 5 0.4 0.2 0.6 0.6 0.3 0.6 1 广州 -9.3 -9.9 -10.1 -10.3 -10.4 -9.9 -1.2 -0.8 -0.5 -0.9 -0.7 -0.3 1 深圳 -7.7 -8 -8.2 -8.6 -8.1 -7.1 -0.7 -0.9 -0.8 -1 0.1 0.3 2 天津 -1.2 -1.2 -1.4 -2.3 -2.8 -2.9 -0.3 -0.2 -0.6 -1.2 -0.5 0.3 2 石家庄 -2.7 -2.9 -2.4 -2.2 -3 -2.7 -0.5 -0.4 -0.2 -0.3 -0.5 -0.1 2 大连 -5.7 -5.5 -6.1 -6.2 -6.5 -6.4 -1.1 -0.5 -0.3 -0.7 -0.6 -0.8 2 哈尔滨 -5.9 -6.2 -6 -6.3 -6.7 -6.7 -0.9 -0.7 -0.4 -0.9 -0.6 -0.4 2 武汉 -7.9 -8.1 -8.4 -9.3 -10.1 -9.4 -1.1 -0.4 -0.8 -1.3 -1 0.4 2 兰州 -6.5 -7.8 -8.8 -8.8 -8.4 -8.5 -1.5 -1.3 -1.7 -0.5 -0.8 -0.1 2 太原 -0.6 -0.7 -1.1 -0.5 0.2 0.5 -0.3 0 -0.2 0.3 0.2 0.1 2 沈阳 -4.4 -4 -4.8 -5.3 -5.1 -4.4 -1 -0.2 -0.7 -0.4 0.1 -0.1 2 长春 -4.1 -3.4 -3.3 -3.5 -3.9 -3.2 -0.6 -0.1 -0.7 -0.6 -0.2 0.2 2 福州 -6.1 -6.7 -8.2 -9 -9.1 -9 -0.7 -1.1 -1.9 -1.4 -0.7 -0.3 2 厦门 -9.4 -10.1 -10.7 -11.3 -10.9 -10 -1.9 -1.3 -1 -1.2 0.2 0.5 2 郑州 -6.8 -6.9 -6.9 -7 -7 -6.9 -0.7 -0.8 -0.4 -0.7 -0.9 -0.3 2 南宁 -7.5 -7.3 -7.6 -8.2 -8.6 -7.7 -0.5 -0.6 -0.8 -1.1 -0.9 0 2 贵阳 -3 -3.5 -4.2 -4.7 -5.7 -5.1 -0.4 -1 -0.8 -0.7 -0.6 0 2 昆明 -5.6 -5.8 -7 -7.4 -7.5 -8.2 -0.7 -0.3 -2 -1 -1 -0.3 2 呼和浩特 -4.1 -4.2 -4.4 -4.7 -5.2 -5.4 -0.6 -0.1 -0.4 -0.6 -0.8 -0.7 2 南京 -9.4 -10 -9.4 -8.7 -8.6 -7.6 -1.2 -0.7 0.3 0 -0.6 0.1 2 杭州 -1.2 -1.5 -1.7 -2.4 -3 -2.6 -0.3 -0.3 -0.1 -0.6 -0.4 0.9 2 宁波 -7.7 -7.9 -8.4 -9.2 -9.4 -8.8 -1.6 -0.7 -0.7 -0.6 -1.1 0.2 2 合肥 -3.6 -4.3 -4.7 -5.4 -6 -6.3 -0.7 -1 -0.6 -0.8 -0.4 -0.6 2 南昌 -6.3 -6.6 -6.7 -7.4 -7.5 -6.8 -0.5 -0.6 -0.7 -1.3 -0.4 -0.1 2 济南 -3.2 -3.8 -4.5 -5.9 -6.5 -6.5 -0.6 -0.5 -0.8 -1.8 -0.7 -0.2 2 青岛 -5.6 -6.2 -6.6 -6.8 -7.2 -6.9 -0.8 -0.7 -0.6 -0.7 -0.6 -0.2 2 长沙 -2.2 -3.1 -4.4 -5.2 -6.4 -6.7 -0.4 -0.8 -1.1 -0.8 -