REITs行业周报：支持绿色转型项目REITs发行，华安百联消费REIT正式上市

核心观点：支持绿色转型项目REITs发行，华安百联消费REIT正式上市 2023年第33周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为813.76，环比下跌0.24%，年初至今累计上涨7.58%；中证REITs全收益指数为969.62，环比下跌0.08%，年初至今REITs全收益指数累计上涨12.52%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.07%、+0.21%、+0.47%、-1.91%、-1.15%、-0.28%、-1.22%；一月涨跌幅分别为+4.50%、+3.57%、+2.40%、+5.54%、+3.41%、+0.76%、+3.46%。本周国务院提出支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，第41只公募REIT——华安百联消费REIT正式在上交所上市，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金对上交所的反馈意见进行回复。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，首次覆盖，给予行业“看好”评级。 要闻回顾：支持绿色转型项目REITs发行，万科设立Pre-REIT基金 本周国务院提出支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金；万科发布公告称已与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司及泰康人寿签署合作协议，共同投资设立“中信万科消费基础设施Pre-REIT基金”，总规模为22.34亿元人民币；华夏首创奥莱REIT发布认购申请确认比例结果公告。 一周行情：中证REITs全收益指数环比下跌，高速公路REITs表现优异 2024年第33周，中证REITs（收盘）指数为813.76，同比下跌8.61%，环比下跌0.24%，年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨7.58%；中证REITs全收益指数969.62，同比下跌0.24%，环比下跌0.08%，年初至今REITs全收益指数累计上涨12.52%。REITs市场本周成交量达5.49亿份，同比增长54.21%；成交额达21.43亿元，同比增长44.90%；区间换手率3.98%，同比下降4.10%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.07%、+0.21%、+0.47%、-1.91%、-1.15%、-0.28%、-1.22%；一月涨跌幅分别为+4.50%、+3.57%、+2.40%、+5.54%、+3.41%、+0.76%、+3.46%。 一级跟踪：华安百联消费REIT正式上市，22只基金等待上市 2024年第33周，共有22只REITs基金等待上市，本周第41只公募REIT——华安百联消费REIT（508002）正式在上交所敲钟上市，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金对上交所的反馈意见进行回复。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、支持绿色转型项目REITs发行，万科设立Pre-REIT基金 （1）国务院：中共中央、国务院印发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》8月11日发布。《意见》表示，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。（2）华夏首创奥莱REIT发布了认购申请确认比例结果的公告。其中战略投资者有效认购申请确认比例为100%；网下投资者有效认购申请确认比例为16.0550459%；公众投资者有效认购申请实际确认比例为4.29760235%。（3）万科发布公告，已与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司及泰康人寿签署合作协议，共同投资设立“中信万科消费基础设施Pre-REIT基金”。此次Pre-REIT基金总规模为22.34亿元人民币，主要用于收购、投资万科的两家下属子公司持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产。Pre-REIT基金所投资的深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场，均为运营稳定的商业项目，2023年营业额分别超20亿元和6亿元。（4）凯德投资宣布其第六支在岸人民币募资产品——凯德投资中国产业园人民币基金III期（China Business Park RMB Fund (CBPF) III）完成首轮募集，初始承诺股本为12亿元人民币（2.22亿新元），将投资于中国的产业园区领域。凯德投资已锁定一家境内大型机构投资者为该基金的锚定投资人。该封闭式基金完成全部投资后，预计将为凯德投资的基金资产管理规模（FUM）增加20亿元人民币（3.7亿新元）。（5）第41只公募REIT——华安百联消费REIT（508002）正式在上交所敲钟上市。作为第5只上市的商业消费REITs成员,此举将进一步助力百联轻资产战略转型，推动公司持续创新、优化商业空间，深化国资国企改革。华安百联消费REIT上市首日开盘价为2.360元/份，下午最高涨到2.421元/份，交易日内价格保持上涨趋势，收盘价显示为2.410元/份，换手率11.94%。 表1：支持绿色转型项目REITs发行，万科设立Pre-REIT基金 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.24% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.24% 2024年第33周，中证REITs（收盘）指数为813.76，同比下跌8.61%，环比下跌0.24%；从累计数值来看，年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨7.58%，同期沪深300指数累计下跌2.49%，累计超额收益+10.07%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益+10.07% 2.2、中证REITs全收益指数环比下跌0.08% 2024年第33周，中证REITs全收益指数969.62，同比下跌0.24%，环比下跌0.08%；从累计数值看，年初至今，REITs全收益指数累计上涨12.52%，同期沪深300指数累计下跌2.49%，累计超额收益+15.01%。 图3：中证REITs全收益指数环比下跌 图4：中证REITs全收益指数年初以来累计超额收益+15.01% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长54.21% 2024年第33周，REITs市场交易规模成交量达5.49亿份，同比增长54.21%； 成交额达21.43亿元，同比增长44.90%；区间换手率3.98%，同比下降4.10%。 图5：REITs市场交易规模成交量达5.49亿份，同比增长54.21% 图6：REITs市场交易规模成交额达21.43亿元，同比增长44.90% 图7：REITs市场区间换手率3.98%，同比增下降4.10% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长15.97% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达31.3亿份，同比增长15.97%；成交总额达123.09亿元，同比增长11.15%；近30日平均区间换手率0.76%，同比增长7.28%。 图8：近30日REITs市场成交总量达31.3亿份，同比增长15.97%；成交总额达123.09亿元，同比增长11.15% 图9：近30日平均区间换手率0.76%，同比增长7.28% 3、分版块表现：高速公路REITs单周上涨0.47%，单月累计 上涨2.40% 2024年第33周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.07%、+0.21%、+0.47%、-1.91%、-1.15%、-0.28%、-1.22%；一月涨跌幅分别为+4.50%、+3.57%、+2.40%、+5.54%、+3.41%、+0.76%、+3.46%。 图10：保障房类REITs本周上涨0.07% 图11：环保类REITs本周上涨0.21% 图12：高速公路类REITs本周上涨0.47% 图13：产业园区类REITs本周下跌1.91% 图14：仓储物流类REITs本周下跌1.15% 图15：能源类REITs本周下跌0.28% 图16：消费类REITs本周下跌1.22% 2024年第33周，华夏北京保障房REIT、平安广州广河REIT、华泰江苏交控REIT涨幅靠前，涨幅分别为2.42%、1.84%、1.49%；本周华夏和达高科REIT、华夏深国际REIT、博时蛇口产园REIT跌幅靠前，跌幅分别为3.74%、3.30%、3.19%。 表2：本周REITs类资产中华夏北京保障房REIT、平安广州广河REIT、华泰江苏交控REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：华安百联消费REIT正式上市，22只基金等待 上市 2024年第33周，共有22只REITs基金等待上市，本周第41只公募REIT——华安百联消费REIT（508002）正式在上交所敲钟上市，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金对上交所的反馈意见进行回复。 表3：华安百联消费REIT正式上市，22只基金等待上市 5、投资建议：给予行业“看好”评级 2023年第33周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为813.76，环比下跌0.24%，年初至今累计上涨7.58%；中证REITs全收益指数为969.62，环比下跌0.08%，年初至今REITs全收益指数累计上涨12.52%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.07%、+0.21%、+0.47%、-1.91%、-1.15%、-0.28%、-1.22%；一月涨跌幅分别为+4.50%、+3.57%、+2.40%、+5.54%、+3.41%、+0.76%、+3.46%。本周国务院提出支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，第41只公募REIT——华安百联消费REIT（508002）正式在上交所敲钟上市，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金对上交所的反馈意见进行回复。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，首次覆盖，给予行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。