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REITs行业周报：汇添富上海地产租赁住房REIT正式上市，保障房REIT表现持续优异

房地产 2025-04-05 开源证券 Roger谁都不是你的反派大魔王

市场表现：2025年第14周，中证REITs（收盘）指数环比下跌0.23%至868.54，同比上涨8.11%；中证REITs全收益指数环比上涨0.63%至1078.09，同比上涨17.7%。REITs市场成交量达6.11亿份，同比增长18.64%，成交额26.7亿元，同比增长23.96%，区间换手率3.32%，同比下降21.14%。从累计来看，2024年年初至今REITs（收盘）指数累计上涨14.82%，沪深300指数累计上涨12.54%，累计超额收益+2.28%；REITs全收益指数累计上涨25.1%，沪深300指数累计上涨12.54%，累计超额收益+12.56%。
板块表现：本周保障房REITs单周上涨2.29%，单月累计上涨5.01%，表现优异。其他板块涨跌幅分别为：环保+0.16%、高速公路-0.39%、产业园区+0.58%、仓储物流-1.04%、能源-0.97%、消费类+1.03%。一月涨跌幅分别为：环保+0.96%、高速公路+1.75%、产业园区+2.75%、仓储物流+0.67%、能源+3.13%、消费类+4.24%。
新上市REITs：汇添富上海地产租赁住房REIT正式上市，项目初始估值由13.51亿元调整为12.31亿元（下调8.88%）。2024年7-12月和2025年可供分配金额为2857.26万元、5703.01万元，分派率（年化）分别为4.04%和4.05%。中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”，拟发行总额30亿元ABS，原始权益人为上海凯德卓盈投资有限公司。
发行市场：本周共有16只REITs基金等待上市，汇添富上海地产租赁住房REIT本周正式上市。
核心观点：债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎。REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。