REITs行业周报：汇添富上海地产租赁住房REIT正式上市，保障房REIT表现持续优异

汇添富上海地产租赁住房REIT正式上市，保障房REIT表现持续优异 2025年第14周，中证REITs（收盘）指数为868.54，同比上涨8.11%，环比下跌0.23%；中证REITs全收益指数1078.09，同比上涨17.7%，环比上涨0.63%。 本周REITs市场交易规模成交量达6.11亿份，同比增长18.64%；成交额达26.7亿元，同比增长23.96%；区间换手率3.32%，同比下降21.14%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.29%、+0.16%、-0.39%、+0.58%、-1.04%、-0.97%、+1.03%；一月涨跌幅分别为+5.01%、+0.96%、+1.75%、+2.75%、+0.67%、+3.13%、+4.24%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 汇添富上海地产租赁住房REIT正式上市，凯德商业ABS项目获上交所受理汇添富上海地产租赁住房REIT在上海证券交易所正式上市，项目初始估值合计13.51亿元，回复上交所问询调整后标的资产估值由首次申报时的13.51亿元调整为12.31亿元，较首次申报下降1.20亿元（下调8.88%）。上海证券交易所信息披露显示，中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”，拟发行总额为人民币30亿元，债券品种为资产支持证券（ABS），计划管理人为中国国际金融股份有限公司。 一周行情：保障房REITs单周上涨2.29%，单月累计上涨5.01% 2025年第14周，中证REITs（收盘）指数为868.54，同比上涨8.11%，环比下跌0.23%，2024年年初至今累计上涨14.82%，同期沪深300指数累计上涨12.54%，累计超额收益+2.28%；中证REITs全收益指数1078.09，同比上涨17.7%，环比上涨0.63%，2024年年初至今累计上涨25.1%，同期沪深300指数累计上涨12.54%，累计超额收益+12.56%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.29%、+0.16%、-0.39%、+0.58%、-1.04%、-0.97%、+1.03%；一月涨跌幅分别为+5.01%、+0.96%、+1.75%、+2.75%、+0.67%、+3.13%、+4.24%。 一级跟踪：16只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第14周，共有16只REITs基金等待上市。本周汇添富上海地产租赁住房REIT正式上市。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、汇添富上海地产租赁住房REIT正式上市，凯德商业ABS 项目获上交所受理 （1）汇添富上海地产租赁住房REIT（508055）在上海证券交易所正式上市，项目初始估值合计13.51亿元，回复上交所问询调整后标的资产估值由首次申报时的13.51亿元调整为12.31亿元，较首次申报下降1.20亿元（下调8.88%）。2024年7-12月和2025年可供分配金额为2857.26万元、5703.01万元；分派率（年化）分别为4.04%和4.05%。 （2）上海证券交易所信息披露显示，中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”。据悉，原始权益人为上海凯德卓盈投资有限公司，拟发行总额为人民币30亿元，债券品种为资产支持证券（ABS），计划管理人为中国国际金融股份有限公司。 表1：汇添富上海地产租赁住房REIT，凯德商业ABS项目获上交所受理 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.23% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.23% 2025年第14周，中证REITs（收盘）指数为868.54，同比上涨8.11%，环比下跌0.23%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨14.82%，同期沪深300指数累计上涨12.54%，累计超额收益+2.28%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌 图2：中证REITs（收盘）指数2024年初以来累计超额收益+2.28% 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨0.63% 2025年第14周，中证REITs全收益指数1078.09，同比上涨17.7%，环比上涨0.63%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨25.1%，同期沪深300指数累计上涨12.54%，累计超额收益+12.56%。 图3：中证REITs全收益指数环比上涨 图4：中证REITs全收益指数2024年初以来累计超额收益+12.56% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长18.64% 2025年第14周，REITs市场交易规模成交量达6.11亿份，同比增长18.64%； 成交额达26.7亿元，同比增长23.96%；区间换手率3.32%，同比下降21.14%。 图5：REITs市场交易规模成交量达6.11亿份，同比增长18.64% 图6：REITs市场交易规模成交额达26.7亿元，同比增长23.96% 图7：REITs市场区间换手率3.32%，同比下降21.14% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降12% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达46.07亿份，同比下降12%；成交总额达204.13亿元，同比下降3.27%；近30日平均区间换手率0.86%，同比下降16.27%。 图8：近30日REITs市场成交总量达46.07亿份，同比下降12%；成交总额达204.13亿元，同比下降3.27% 图9：近30日平均区间换手率0.86%，同比下降16.27% 3、分板块表现：保障房REITs单周上涨2.29%，单月累计上 涨5.01% 2025年第14周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.29%、+0.16%、-0.39%、+0.58%、-1.04%、-0.97%、+1.03%；一月涨跌幅分别为+5.01%、+0.96%、+1.75%、+2.75%、+0.67%、+3.13%、+4.24%。 图10：保障房REITs本周上涨2.29% 图11：环保类REITs本周上涨0.16% 图12：高速公路类REITs本周下跌0.39% 图13：产业园区类REITs本周上涨0.58% 图14：仓储物流类REITs本周下跌1.04% 图15：能源类REITs本周下跌0.97% 图16：消费类REITs本周上涨1.03% 2025年第14周，国泰君安东久新经济REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前，涨幅分别为3.65%、3.19%、3.08%；本周中信建投明阳智能新能源REIT、建信中关村REIT、红土创新盐田港REIT跌幅靠前，跌幅为5.68%、2.90%、2.42%。 表2：本周国泰君安东久新经济REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：16只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第14周，共有16只REITs基金等待上市。本周汇添富上海地产租赁住房REIT正式上市。 表3：16只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2025年第14周，中证REITs（收盘）指数为868.54，同比上涨8.11%，环比下跌0.23%；中证REITs全收益指数1078.09，同比上涨17.7%，环比上涨0.63%。本周REITs市场交易规模成交量达6.11亿份，同比增长18.64%；成交额达26.7亿元，同比增长23.96%；区间换手率3.32%，同比下降21.14%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.29%、+0.16%、-0.39%、+0.58%、-1.04%、-0.97%、+1.03%；一月涨跌幅分别为+5.01%、+0.96%、+1.75%、+2.75%、+0.67%、+3.13%、+4.24%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。