REITs市场跟踪双周报：华安百联消费REIT成功发行，二级市场整体表现平稳

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年7月23日 1）发行市场 本期华安百联消费REIT成功发行，发行规模为23.32亿。目前获批待发行的REITs有7单。2024年REITs市场发行提速，目前已发行11只REITs，发行规模合计273亿元，发行数量和规模较2023全年增长83%和35%。 2）二级市场 华夏深国际仓储物流REIT本期完成上市交易。目前REITs市场产品数量为41只，最新REITs规模为1167.92亿元。本期REITs市场整体上涨0.38%，表现不及沪深300，好于中证500和中证红利指数，产权类REITs表现好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为8.50%，明显好于沪深300和中证500，与中证红利指数差距缩小，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs整体交易活跃度较上期下滑，其中生态环保REITs、产业园REITs和保障房REITs活跃度提升。本期REITs整体换手率较上期下降，仍明显高于主要股票指数。 3）分红情况 本期无REITs分红。2024年REITs市场共分红38.11亿元，分红收益率为4.17%，继续大幅领先沪深300和中证500，已落后于中证红利指数。过去一年REITs共分红71.42亿元，分红收益率为6.61%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.97%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.16%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.15，与上期持平，略高于中证500，仍明显高于沪深300和中证红利，其中消费基础设施REITs整体估值最低，而保障房REITs整体估值最高。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.7.23）： 华安百联消费REIT成功发行二级市场整体表现平稳 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 REIT REIT REITREIT REIT REITREIT REIT REITREITREIT REIT REIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREITREITREITREIT REITREIT REITREITREIT REITREITREIT REIT REIT 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/7/8-7/19）有1单REIT完成发行，为华安百联消费REIT，发行规模为23.32亿元，其网下和网上配售比例分别为67.75%和92.32%，其中网下配售比例低于今年已发行的四单消费基础设施REITs的平均值。本期无正在发行的REITs，但考虑到目前仍有7单REITs处于待发行状态，未来一段时间仍将处于REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行11只REITs，其中5只消费基础设施REITs（规模合计145亿）、2只收费公路REITs（规模77亿）、3只清洁能源REITs（规模35亿），1只仓储物流REIT （规模15亿），发行数量较2023全年增长83%，发行规模合计273 亿元，较2023全年增长35%。 表1本期已成立和正在发行的REITs REIT名称 基金管理人 资产类型 成立日期 发行规 模（亿元） 底层资产 存续期限 备注 华安百联消费 华安基金 消费基础设施 7/11 23.32 基础设施项目为坐落于上海市杨浦区淞沪路8号上海又一城购物中心。建筑面积12.5万平方米，2007年1月开始运营 基金存续期限为21年。基础设施项目权属起止时间为2004/2/6至2044/2/5，剩余使用年限约20年 - 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) (10) 120 100 80 60 40 20 0 中红博东华富中平浙建华华国鹏华中红华国国华中华华嘉中中中中国嘉华华易嘉中工华华中华金土时吴安国航安商信夏夏金华夏金土夏泰泰泰金夏夏实信航金金泰实夏夏方实金银夏夏信安普创蛇苏张首首广沪中越中中深北厦创合君君江安基和京建京湖山君物金华达中印河特深建百洛新口园江创钢州杭关秀国国圳京门新肥安安苏徽金达东投能北东安美茂润深国力北变国投联斯盐产产产水绿广甬村高交铁能保安深高临东交交华高仓国光科高城消商商高电消高电际明消田园业业务能河速建建源障居圳新港久控控润科储家伏投速投费业业速建费速工仓阳费 港园房安创新有基电光宽 居新经产济业园 巢础投谷庭 设新施能源 保租房 公清基集新储智路洁础团能物能能设高源流新源施速能 公源 路 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/7/8至2024/7/19 图12021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理21单REITs储备项目，其中已获批7单，处于待发行状态。本期无新REITs获批，也无新增项目，沪深交易所各有1单项目状态发行更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单（获批3单）， 仓储物流3单（获批2单），消费基础设施2单（获批1单），保障 房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1 单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项 目1单。 表2储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 受理日期 交易所 备注 华夏首创奥特莱斯 产权类 消费基础设施 通过 2024-6-28 2023-12-29 上海 已获批 华夏大悦城购物中心 产权类 消费基础设施 已问询 2024-7-16 2024-5-24 深圳 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 通过 2024-6-21 2023-12-08 上海 已获批，待发行 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 注册生效 2024-5-11 2023-12-08 深圳 已获批，待发行 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-4-15 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-27 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 通过 2024-6-28 2023-10-20 上海 已获批 博时津开科工产业园 产权类 产业园 通过 2024-4-3 2023-9-25 上海 已获批，待发行 易方达广州开发区高新产业园 产权类 产业园 注册生效 2024-4-3 2023-6-14 深圳 已获批，待发行 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 已反馈 2024-7-12 2024-3-1 上海 - 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 已受理 2024-5-12 2024-3-28 上海 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 招商基金招商蛇口租赁住房 产权类 保障房 已问询 2024-6-25 2024-5-30 深圳 - 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中航京能光伏 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-1 2024-4-1 上海 首单清洁能源扩 募 工银瑞信蒙能清洁能源 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-6-27 2024-6-27 深圳 风力发电 银华绍兴原水水利 特许经营权 水利设施 已问询 2024-7-2 2024-6-12 深圳 首单水利REITs 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 注册生效 2024-5-24 2023-11-17 深圳 已获批，待发行 华夏南京交通高速公路 特许经营权 收费公路 已反馈 2024-7-5 2024-6-13 上海 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权 REITs扩募 1）数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心； 2）截止日期为2024/7/21，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 本期华夏深国际仓储物流REIT在7月9日完成上市交易，首日涨跌幅为0.0%，上市三日的累计涨跌幅为-3.57%。 目前REITs市场产品数量为41只，比上期数量增加1只，其中产权类REITs共23只，特许经营权REITs共18只。最新REITs规模为1167.92亿元，其中产权类REITs规模为519.63亿，特许经营权REITs规模为648.29亿元。 本期REITs市场整体上涨0.38%，涨幅明显不及沪深300，略好于中证500，明显好于中证红利指数。本期产权类REITs上涨0.72%，表现好于特许经营权REITs，其中保障房REITs表现最好，涨幅为2.54%，而仓储物流表现较差，下跌-0.96%；特许经营权REITs上涨0.10%，其中生态环保REITs表现最好，涨幅0.63%。 今年以来REITs市场整体涨幅为8.50%，明显好于沪深300和中证500，与中证红利指数差距缩小。特许经营权REITs表现较好，涨幅为9.91%，其中生态环保REITs涨幅超16%，清洁能源REITs涨幅超12%；产权类REITs涨幅为6.80%，其中保障房REITs涨幅超20%，是今年来表现最好的细分REITs类型，而仓储物流REITs小幅下跌，是今年表现最差的细分REITs类型。 REITs整体交易活跃度较上期下滑，其中清洁能源REITs、收费公路REITs、消费基础设施REITs和仓储物流REITs等活跃度下降，而生态环保REITs、产业园REITs和保障房REITs等活跃度提升。本期REITs整体换手率较上期下降，仍明显高于中证500指数、沪深300指数和中证红利指数，其中生态环保REITs、清洁能源REITs和仓储物流REITs换手率超1%。 图22021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 180 全体 保障房 产权类 收费公路 特许经营权 生态环保 产业园 清洁能源 仓储物流 消费基础设施 160 140 120 100 80 60 2021/6/252021/9/252021/12/252022/3/252022/6/252022/9/252022/12/252023/3/252023/6/252023/9/252023/12/252024/3/252024/6/25 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 表3REITs本期表现 名称 数量 最新规模 （亿） 本期 收益率 今年 收益率 过去一年 收益率 日均成交额（亿） 日均成交 额增速 日均换手 率 产权类 23 519.63 0.72% 6.80% -10.07% 2.00 2.21% 0.99% 产业园 9 164.85