【债券分析】2024上半年土地市场表现如何？

债券研究 证券研究报告 债券分析2024年08月13日 【债券分析】 2024上半年土地市场表现如何？ 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】备案额度使用较快时，存单行情如何？——8月流动性月报》 2024-08-02 《【华创固收】美联储降息信心增强，美国大选变数不断——6月海外月度观察》 2024-07-27 《【华创固收】民企违约率上升，房地产下行衍生影响持续——2024年二季度信用观察季报》 2024-07-26 《【华创固收】2024H1信用债复盘：票息挖掘极致演绎》 2024-07-17 《【华创固收】2024H1利率债复盘：从快牛行情到窄幅盘整》 2024-07-17 2024年上半年，房地产市场尚未见明显好转，土地市场继续低温运行，全国土地成交额为10887亿元，同比下降29%，城投拿地占比38%，同比提升8.24个百分点，溢价率为5.44%，同比下降1.21个百分点。 2020年，土地成交额为80282亿元，城投拿地占比为22%；2021年“三道红线”监管政策开始实施，房企普遍资金紧张，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至30%；2022年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降29%，城投拿地占比提升至48%；2023年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降16%，但整体较2022年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至44%。土地成交溢价率方面，2020年以来逐步下降，2024年上半年约为5.44%。 2024年上半年各省份及各地市土地成交现状分析： 1、23省土地成交额同比下降，12省溢价率同比提升。金额上，浙江位居第一，为1681亿元，其次为江苏、山东、北京，成交额均超800亿元，而青海宁夏、黑龙江成交额均不足50亿元，区域两极分化持续；增速上，23省土地 成交额同比下降，天津、广东、宁夏、江苏均同比下降50%以上，而低基数下海南增速为44%；溢价率上，安徽、江西、四川、甘肃等13个区域溢价率超5%，安徽、甘肃、宁夏等12个区域溢价率同比提升。 2、近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升。金额上，杭州、西安、广州等19个地市超100亿元，其中杭州为759亿元，而发生土地 成交的321个地市中19个成交金额不足1亿元，主要集中于黑龙江、青海、甘肃、云南等地；增速上，208个地市土地成交额同比下降，成交额前30的地市中，苏州、温州、南京、无锡、佛山、台州、广州同比降幅超50%；溢价率上，79个地市土地成交加权平均溢价率超5%，其中51个地市超10%，主要集中在安徽、四川、江西、山东等地，成交额前30的地市中，扬州为64.91% 同比提升57.35个百分点。 2024年上半年各省份及各地市城投拿地现状分析： 1、20省城投拿地金额同比下降，9省城投拿地占比同比下降。金额上，江苏浙江、山东、湖北、河北5省超200亿元，而青海、黑龙江、宁夏、甘肃、新疆、海南不足20亿元；增速上，20省城投拿地金额同比下降，其中黑龙江、 天津、广西同比降幅超50%；拿地占比上，江西、重庆、湖北、江苏城投拿地金额占总成交金额的比重超50%，9省城投拿地占比有所下降，其中吉林、广西下降10个百分点以上。 2、城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东、福建等地 武汉、杭州、石家庄、济南城投拿地金额超100亿元，低基数下佛山同比增速 排名第一；占比上，城投拿地金额位居前30的地市中，16个城投拿地占比超 50%，其中景德镇、镇江、盐城、扬州均超80%，而广州、杭州、西安均低于 20%，此三地多为房企拿地。 风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏不及预期。 目录 一、2024年上半年全国土地成交情况有何变化？4 二、2024年上半年各省份及各地市土地成交现状分析4 （一）各省情况：23省土地成交额同比下降，12省溢价率同比提升4 （二）各地市情况：近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升5 三、2024年上半年各省份及各地市城投拿地现状分析6 （一）各省情况：20省城投拿地金额同比下降，9省城投拿地占比同比下降6 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况7 （三）拿地金额位居前30的城投主体情况8 四、风险提示10 图表目录 图表12024H1全国土地成交额同比下降29%，城投拿地占比为38%4 图表22024H1各省土地成交情况5 图表32024H1土地成交额位居前30的地市情况6 图表42024H1各省城投拿地情况7 图表52024H1城投拿地金额位居前30的地市分布情况8 图表62024H1拿地金额位居前30的城投主体情况9 2024年上半年，房地产市场尚未见明显好转，土地市场继续低温运行，那么各省市具体土地成交情况及城投拿地情况如何？下文将展开深入探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为2024年7月20日。 一、2024年上半年全国土地成交情况有何变化？ 2024年上半年，全国土地成交额为10887亿元，同比下降29%，城投拿地占比38%， 同比提升8.24个百分点，溢价率为5.44%，同比下降1.21个百分点。 2020年，土地成交额为80282亿元，城投拿地占比为22%；2021年“三道红线”监管政策开始实施，房企普遍资金紧张，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至30%；2022年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降29%，城投拿地占比提升至48%；2023年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降16%，但整体较2022年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至44%；2024年上半年，房地产市场未见明显好转，土地市场继续低温运行，土地成交额为10887亿元，同比下降29%，城投拿地占比同比提升8.24个百分点至38%。土地成交溢价率方面，2020年以来逐步下降，2024年上半年约为5.44%。 图表12024H1全国土地成交额同比下降29%，城投拿地占比为38% 资料来源：Wind，华创证券 二、2024年上半年各省份及各地市土地成交现状分析 （一）各省情况：23省土地成交额同比下降，12省溢价率同比提升 土地成交金额方面，2024年上半年，浙江位居第一，成交额为1681亿元，其次为江苏、山东、北京，成交额均超800亿元；而青海、宁夏、黑龙江成交额均不足50亿元，区域两极分化持续。 土地成交增速方面，2024年上半年，7省同比增长，其中低基数下海南增速为44%，位列第一，青海、福建、新疆均在10%以上，而天津、广东、宁夏、江苏均同比下降50%以上。 成交溢价率方面，2024年上半年，安徽、江西、四川、甘肃等13个区域溢价率超5%，吉林、青海、湖南、辽宁不足1%；同比变化上，安徽、甘肃、宁夏等12个区域溢价率同比提升，而湖南、广西、湖北、福建、海南同比下降5个百分点以上。 图表22024H1各省土地成交情况 资料来源：Wind，华创证券 （二）各地市情况：近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升 土地成交金额方面，2024年上半年，杭州、西安、广州等19个地市土地成交额超100亿元，其中杭州为759亿元，而发生土地成交的321个地市中19个成交金额不足1亿元，主要集中于黑龙江、青海、甘肃、云南等地。 土地成交增速方面，2024年上半年，208个地市土地成交额同比下降，成交额前30的地市中，扬州、济南、三亚、福州增速超100%，而苏州、温州、南京、无锡、佛山、台州、广州同比降幅超50%。 成交溢价率方面，2024年上半年，79个地市土地成交加权平均溢价率超5%，其中51个地市超10%，主要集中在安徽、四川、江西、山东等地。成交额前30的地市中，扬州、台州、合肥、宁波溢价率均超10%，其中扬州加权平均溢价率达到64.91%，同比提升57.35个百分点，而无锡、长沙、嘉兴等7个地市溢价率低于1%。 图表32024H1土地成交额位居前30的地市情况 资料来源：Wind，华创证券 三、2024年上半年各省份及各地市城投拿地现状分析 （一）各省情况：20省城投拿地金额同比下降，9省城投拿地占比同比下降 城投拿地金额方面，2024年上半年，江苏、浙江、山东、湖北、河北5省城投拿地金额超200亿元，而青海、黑龙江、宁夏、甘肃、新疆、海南不足20亿元。从增速看，20省城投拿地金额同比下降，其中黑龙江、天津、广西同比降幅超50%，而上海、重庆、青海、福建、山西、河北增幅均在50%以上。 城投拿地占比方面，2024年上半年，江西、重庆、湖北、江苏城投拿地金额占总成交金额的比重超50%，而黑龙江、海南、新疆、宁夏、青海占比均低于20%。从同比变化看，9省城投拿地占比有所下降，其中吉林、广西下降10个百分点以上，而重庆、江苏、江西提升20个百分点以上。 图表42024H1各省城投拿地情况 资料来源：Wind，华创证券 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况 城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东、福建等地。2024年上半年，武汉、杭州、石家庄、济南城投拿地金额超100亿元。从增速看，城投拿地金额前30的地市中，12个地市同比有所增长，其中低基数下佛山增速排名第一，其次的济南、扬州、福州、镇江增速在200%以上，而广州、西安同比降幅均超50%。 城投拿地占比方面，2024年上半年，城投拿地金额位居前30的地市中，16个城投拿地占比超50%，其中景德镇、镇江、盐城、扬州均超80%，而广州、杭州、西安均低于20%，此三地多为房企拿地。从同比变化看，前30地市中，有24个地市同比上升， 其中镇江、佛山同比提升超40个百分点，金华、西安、广州同比下降超10个百分点。 图表52024H1城投拿地金额位居前30的地市分布情况 资料来源：Wind，华创证券 （三）拿地金额位居前30的城投主体情况 2024年上半年，拿地金额位居前30的城投主体主要分布在河北、湖北、浙江、北京等地。从城投主体看，北京华大基业房地产开发有限责任公司、河北雄安商务服务中心有限公司、安徽安联高速公路有限公司拿地金额超50亿元，其余主体拿地金额均在15- 50亿元之间。从拿地金额相对当地土地成交总额占比来看，萍乡市赣湘产业园区发展有限公司、柳州市祥源领地地产投资有限公司、鄂州市产城控股有限公司、河北雄安商务服务中心有限公司、舟山海城投资有限公司占比均超50%。 图表62024H1拿地金额位居前30的城投主体情况 城投主体 省份 城市/ 地区 2024H1拿地金 额（亿元） 2024H1当地土地 成交总额（亿元） 在当地土地成 交额中占比 实际控制人 北京华大基业房地产开发有限责任公司 北京 北京 79 875 9% 北京市海淀区国资委 河北雄安商务服务中心有限公司 河北 雄安新区 65 106 62% 河北省人民政府 安徽安联高速公路有限公司 安徽 合肥 55 126 43% 安徽省国资委 北京海开云创产业发展有限责任公司 北京 北京 42 875 5% 北京市海淀区国资委 武汉祥远房地