广州写字楼市场报告 2024年 Q1

广季州度甲报级告写字楼市场 2024年第一季度 本写报字告楼重投点资关市注场等广方州甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 整体市场平稳复苏 稳复第苏一，季全度市，写广州字甲楼级看写客字量楼上租升赁，但市因场平需求高，多净为吸季纳后量需大求幅，于回季落度至内成交转化率不 下跌至。 延环比续下滑行趋势，跌至137.3元/平方米/月， 受存量项目持续的价格战2影2,响61，5全平市方租米金。 季度未有新2.5增%供，应同入比市下，降全1市0.整1%体。由空于置率本 1.0%11.5% 专业服务业和TMT为本季度租赁需求 的市，主游要戏引、文擎化。琶传洲媒净等吸相纳关量企继业续于领本跑季全度租字楼赁市表场现带较来为更出多色成，游交戏机业遇有。望为广州写 金仍展难望摆第脱二下季跌度颓，势广。州在全新市增整供体应市的场刺激租下租，户租能户以更相具对优更势低的成谈本判租窗赁口更期具将品延质续的，办全公市空净间吸，纳甚量至有存望在因租价赁格转松买动卖而的小可幅能回。 升写。字其楼中品，借质助、更更为具集性聚价的比行的业租氛金围、更，以高的琶洲厂、商金融城为代表的子市。场有望承接游戏苏 率将受新增供应影响而结构性抬升。 速赁度需未求及仍预相期对的疲背软景，增下长，预动估能全受市限总，空体租置 图二：2024-2026各区域新增甲级写字楼面积 千平方米 琶洲 金融城白鹅潭广州南站 2024 2025 2026 0 珠江新城 注：2024年的供应仅包含确定已入市的项目 资料来源:莱坊研究部 图一：广州甲级写字楼市场参考指标[1] 第一季度新增供应 2024年 2024年 2024年 2024年 平0方米 第一季度净吸纳量 22平,方6米15 第一季度租金 元1/3平方7米.3/月 第一季度空置率 11.5% 按季变幅：下季预测： 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 2.5% 按季变幅：1.0个百分点下季预测： [1]租金为平均净有效租金 资料来源:莱坊研究部 1,4001,2001,000800600400200 图三：广州甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/月 120 20142015201620172018201920202021202220232024 资料来源:莱坊研究部 继续第下一探季，度跌，至广州全市写字楼市场租金 租金走势 租金保持下行预期 下降2.5%。因租13户7.流3元失/加平快方，米珠/江月，新环城比、天的价河格北调两整个。子叠市加场数业据主库均调进整行影较响大，幅天度河北同期租水金平录。得与环之比相8反.5，%主的打跌性幅价，比远的超越去秀年、琶合，洲于，因本与季成度本租节金约表型现的最主为流平租稳赁，越需秀求吻区 写字楼租金更录得环比的小幅上升。 190180170160150140130 1.2% 表一：广州甲级写字楼各细分市场参考指标，2024年第一季度 子市场 租金 人民币/平方米/人民币/平方米/天 月 租金环比变幅 空置率 空置（率百环分比点）变幅 资料来源：莱坊研究部 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1 逐步预有估新20增2供4年应第的二释季放度，，广金州融全城市、整琶体洲市将场期持仍续将加面强临。较大的去化压力，租金下行预 珠江新城 152.2 5.0 ↓3.1% 11.6% ↑1.5% 天河北 128.8 4.2 ↓8.5% 6.5% ↑0.4% 琶洲 123.2 4.1 0.0% 17.4% ↓5.7% 越秀 116.9 3.8 ↑1.2% 6.4% ↓1.8% 供应和需求 千平方米 700 600 500 400 300 200 100 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 新供(左轴)净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 25% 20% 15% 10% 5% 0 201320142015201620172018201920202021202220232024Q10% 注：2024的甲级写字楼供应量资及料净来吸源纳:量莱为坊累研计究值部 2024的空置率为第一季度的空置率 琶洲净吸纳量领跑但全市整体需求仍较为疲软 需求第经一历季上度一，广季度州的全大市幅写释字放楼后市，场再租度回赁落米至。因低本位季水度平没，净有吸新纳增量供仅应为入2市2,，6全15市平方空 置率继续收窄1.0%至11.5%。值得注意的 升。 是置，率琶大洲幅于下本降季度净吸纳量领先全市，空 是，珠江新城客5.户7%流至出17量.4最%大。与，空之置相率反的抬 1.5% 需求面积的47.2%，保持规模及扩租的比 的目的写字楼多位于琶洲区域。从行业结 季度从两企大业租需赁求需来求看。，其搬中迁，和搬新迁设需立求为占本总例远高于减租，占比超90%，且搬迁扩租构来看，专业服务业是本季度租赁需求的 表二：甲级写字楼主要租赁成交，2024年第一季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 2,700 天河北 天河北琶洲 广州环贸中心 粤海天河城大厦广铝国际中心 中国电建集团 教育服广务东有启限德公司灵机文化 2,600 搬迁新设搬迁 琶洲 粤传媒大厦 圣本网络 2,100 搬迁 800 需公司求为引主擎，要占细比分达子2类4.。6其%次,灵，活受办游公戏、咨出询行平位列台本、文季化度传全媒市等租相赁关需企求业第的二带位动，且，T普M遍T承融租业面在积本均季超度1需,0求00大平幅方萎米缩。，相下对滑的至是第，三金名睐，珠主江要新需城求。来源为证券、基金，且更为青 有望继续领跑全市。 型的展阵望痛20期2，4预年估第广二州季全度市，因整处体于租产赁业需求转的较增难长摆动脱能颓仍势处。然于而休，整受积新蓄增阶供段应，入短市期内的刺的需激，求租带户动谈，预判估优广势州延全续市，叠净加吸延纳期量释将迎放来充小裕、幅租的金上更涨具。其性中价，比因，琶新洲建的楼净宇吸存纳量量更 市场热点 蕴藏成交机遇的广州游戏业 自2022年游戏“版号寒冬”结束，版 的1,058亿元，产业营收约占全国35%。年度“国家文化出口 的龙头企业。 号政策渐趋稳定，全国游戏业在 年迎来显著回暖。根据广州人民政20府2公3告为，人2民02币3年广州游戏市场实际销售收入重点企业2”0中2，3广-2州02有49家游戏企业入选，三七厂互商娱更、成网为易广、州灵乃犀至互全娱国等游广戏州业本出土海游 洲小米20大2厦2年，租，由下棠下产业园区搬迁至琶 2023年下半年，广 需技于求回上顾表过现去十两年分，亮广眼州。的租游赁戏方行面业，库在洛租科赁由几十人增至上千14人-；17层全层，员工人数 州漫面灵积从达天河棠下村搬迁到汇金中心，承楼用作自用外，更于琶洲摘地兴建9全层球写总字 互娱在购置5,保00利0金平融方大米都。买会卖合方共面，三七 的诗悦网络，亦于年以人民币亿 部；年，办公地点仍位于天河软件园 2023 元于金融城摘地。202310 还有然规而，模除庞以大上、提营到收的可游观戏的企游业戏厂，广商州，市虽然历拥史有原多因，款办流公水地上点亿仍元然的是游位戏于产传品统，但产因业园络、或君乙海级游写戏字等楼企内业，如。借露助珠更游具戏性、易价幻比网的租的金行/业售氛价围、更，以高琶的洲写、字金楼融品城质为、代更表为的集聚子 市买卖场需有求望。撬动并承接游戏厂商的租赁及 议于此今外日，网再易度公冲司上重热新点与。暴因雪需签重订组合团作队协、重要建，服预务计器首机款房游和戏恢需复等各待类至数夏据季等方环能开节在服短。其期中内，产团生队新的的重办新公组租建赁和需人求手。扩同增时将，因电缆数接据驳中均心有净特高殊、承建重造、标散准热，、短供期电内、通难以信完的方成式新以建，应网对易紧或迫需的要开租服赁节外奏部，数巨大的存心 储中心需租求赁亦成将交于的第机二遇季。度为广州带来数据 广20州24甲年级第写一字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 存越量秀:113 天 租金:116.9 存量 空置率:6.4% 租金:128.8 :159 珠存江量新:城 446 琶存洲量:211 空置率:6.5% 租金:152.2 空置率:11.6% 租金:123.2 空置率:17.4% 甲总级存写量字约楼 9万平2方9米 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 资料来源:莱坊研究部 部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部广州商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 黄伟伦 董事，广州商业物业服务部主管 +8616658010718 aaron.huang@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 陈启明 分析员，研究及咨询部 +8613642314481 henry.chen@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第一季度 北京写字楼市场报告 2024 上海写字楼市场报告 年第一季度 2024 深圳写字楼市场报告 年第一季度 2024 广州写字楼市场报告 年第四季度 2023 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。