2025年第一季度，广州甲级写字楼市场延续供应主导的深度调整周期，租金环比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，空置率环比上升1.4个百分点至14.7%。新增供应集中体现在城祥大厦约7.5万平方米入市；净吸纳量由2024年第四季度的负值反弹至4,353平方米，显示短期需求回暖，但库存压力持续。
从需求结构看，全市租赁需求由TMT（59.0%）、制造业（16.6%）和专业服务业（9.3%）主导。TMT领域受影视传媒、软件开发的大面积成交带动；制造业依赖美妆研发与医疗设备企业的扩张需求支撑去化，专业服务业则以健康咨询及教育培训的增长需求对冲传统律所的收缩。交易类型中，搬迁需求占比52.2%，反映企业成本优化趋势，而新租及新设立需求占比34.0%，显示部分行业的扩张韧性。大宗交易市场则陷入低迷，全季度无单笔超人民币1亿元成交案例，天盈广场东塔整层办公单元挂牌超两个月仍无人竞价，凸显资本对资产流动性的审慎态度。
展望第二季度，新增供应预计超20万平方米，叠加现有库存超140万平方米的影响，供需失衡将进一步加剧。尽管需求端可能因租约重组与搬迁升级实现进一步的释放，但供应端的压力将延长修复周期，市场企稳或需等待宏观经济面有序修复后的增量需求释放。
租金走势方面，全市各细分市场租金均录得下跌，其中金融城因新增供应集中入市叠加库存积压，租金环比暴跌8.5%，领跌全市；天河北受限于老旧商务区升级滞后，租户外迁压力加剧，区域租金环比下挫5.0%；珠江新城为应对琶洲、金融城等区域的分流效应，主动下调租金区间以吸引成本敏感型租户，市场呈现“以价换量”特征。从子市场租金表现来看，供需失衡加剧市场分化，新增供应持续放量与存量去化缓慢形成双重压力。金融城和琶洲作为供应热点区域，库存高企导致业主陷入“降价—空置—再降价”的恶性循环；天河北则因硬件设施老化、产业能级不足，难以匹配企业升级需求，租户加速向新兴商务区迁移。珠江新城虽为传统核心区，但面对周边区域的价格竞争，其租金溢价空间被持续压缩，反映出市场整体投资逻辑从“地段优先”向“成本优先”转变。
投资市场方面，第一季度广州甲级写字楼市场呈现供需动态调整的复杂格局。城祥大厦作为本季度唯一新增供应项目入市，为市场注入约7.5万平方米的新增供应，全市空置率环比攀升1.4个百分点至14.7%。尽管供应压力显现，但需求端复苏信号显著，净吸纳量自2024年第四季度的负值区间反弹至4,353平方米，标志着市场进入阶段性修复期。这一矛盾格局表明，短期内需求回暖的动能弱于供应扩张的压力。从需求结构来看，TMT、制造业及专业服务业构成核心驱动力。TMT行业以59.0%的租赁面积占比主导市场，其中影视传媒与软件开发领域分别贡献单宗超1万平方米的大面积成交，直播电商及游戏行业呈现活跃需求；制造业以16.6%的占比紧随其后，主要受益于美妆研发制造与医疗机械设备企业的旺盛需求；专业服务业虽以9.3%的占比位列第三，但细分领域分化显著——健康咨询及教育培训类需求增长对冲了律所等传统领域的收缩趋势。值得注意的是，TMT与制造业的协同发力凸显广州产业升级对办公需求的支撑作用。交易类型层面，成本敏感型企业的策略调整主导市场行为。搬迁需求以52.2%的占比维持主导地位，但环比小幅下滑，反映部分租户已完成阶段性优化；新租及新设立需求韧性凸显，占比达34.0%，主要受影视传媒企业选址扩张及商贸类企业区域布局调整推动。此类需求的结构性特征表明，企业端对成本控制与业务扩张的平衡决策正在重塑市场活跃度。
展望第二季度，市场将进入结构性调整窗口期。尽管一季度成交滞后效应或推动净吸纳量进一步增长，但新增供应入市与存量去化压力将使空置率延续上行趋势。当前租金深度回调正激发租户端的价值重估行为，租约重组与搬迁升级的需求释放可能加速。需警惕的是，供应端压力与需求复苏的博弈将延长市场修复周期，但租金急速下跌形成的价值洼地效应或为中长期市场企稳埋下伏笔。
