广州写字楼市场报告 2024年 Q3

广季州度甲报级告写字楼市场 2024年第三季度 本写报字告楼重投点资关市注场等广方州甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 市场逐步修复但增长动能仍需积蓄 甲级写字楼租金逐步2企2,稳07，3环平比方仅米小。全幅下市降市与0.1需个求百放分缓点的至双13重4影.8元响，。受整新体增空供置应率较入 上一季度上升个百分点，达到。 温，第净三吸季纳度量，回广调州至写字楼租赁需求略有降 0.512.6% TMT、公共服务业及金融业成 需求从韧交性易及类扩型租来需看求，新的设增立长企，体业现展出现广出州的全行市业写层字面楼，市场回暖基础逐步得到夯实。 和游T戏M板T块行更业是增其长中尤的为领强军劲，者互。至联于网投平资台宗交易活跃度有19所.6回亿升元。人民币，标志着大松政展策望与第经四济季刺度激，措受施益，于市一场系信列心货有币所增宽 为驱动本季度租赁需求的三大主要动力其中， 市场涉及金额高达，本季度录得一宗写字楼大宗交易， 强集中。预于计年年末内入推市迟，交为付广的州写字楼市目场可带能来 超十过年1广0万州平写方字米楼的市新场增年供均应净量吸。纳鉴量于约过为去 3纳0量万仅平达方米，而截至第三季度，全年净吸 积压的租赁8万需平求方得米到，释预放计。年供末应将与有需一求的波双管重租增金长与预空计置将率激仍活面广临州一写定字压楼力，市但场预，计尽两不会者出将现保剧持烈在波周动期。性波动的合理范围内， 图一：广州甲级写字楼市场参考指标[1] 2024年 2024年 2024年 2024年 30平,0方米00 第三季度新增供应 第三季度净吸纳量 22平,方0米73 第三季度租金 1元3/平4方米.8/月 第三季度空置率 12.6% 按季变幅：下季预测： 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 0.1% 按季变幅：0.5个百分点下季预测： [1]租金为平均净有效租金 资料来源:莱坊研究部 图二：2024-2026各区域新增甲级写字楼面积 千平方米 2,000 1,500 1,000 500 琶洲 金融城白鹅潭广州南站珠江新城 2024 2025 2026 0 注：2024年的供应仅包含确定已入市的项目 资料来源:莱坊研究部 租金走势 图三：广州甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/月 201420152016201720182019202020212022 20232024 120 资料来源:莱坊研究部 头方米。全市写字楼平均租金下跌至每月每平 租金逐步止跌企稳 然依第旧三处季于度下，广行通州道市，写但字已楼初市现场企租稳金的苗虽租金跌13幅4.9持元续，收环窄比。下滑0.1个百分点，年内 场则主要因挽留和吸引租户，采取了更为 个百分点。 相对平稳，租金环幅温和，显现出止 190180170160150140130 除珠江新城以外，剩余子市场租金表现跌回稳的迹象。相比之下，珠江新城子市积极的定价策略，本季度租金环比跌幅达 来超展过望2024年第四季度，广州全市将迎 2.2 波动的合理区间内。 表一：广州甲级写字楼各细分市场参考指标，2024年第三季度 子市场 租金 人民币/平方米/人民币/平方米/天 月 租金环比变幅 空置率 空置（率百环分比点）变幅 资料来源：莱坊研究部 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 规模的新增供应涌入市场，可能会加剧租 项目多1为0本万年平度方因米故的推新迟增入供市应的入项市，目这。大些金的下态行势的面预临期短，暂使挑得战全。市然写而字，在楼宏租观金经企稳济持行续趋修势复仍等将积延极续，因但素其影跌响幅下将，处预于计周租期金性下 天河北 128.5 4.2 ↓0.2% 7.6% ↑0.7% 珠江新城 149.3 4.9 ↓2.2% 11.3% ↓0.1% 越秀 115.2 3.8 0.0% 8.2% ↓0.5% 琶洲 122.4 4.0 ↓0.3% 19.5% ↑2.0% 金融城 104.4 3.4 ↓0.3% 31.7% ↑14.0% 千平方米 700 600 500 400 300 200 100 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 新供(左轴)净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 25% 20% 15% 10% 5% 0 2013201420152016201720182019202020212022202320240% 注：2024的甲级写字楼供应量资及料净来吸源纳:量莱为坊累研计究值部 2024的空置率为第三季度的空置率 供应和需求 需求总体疲软但有望于下季度释放 一的在新第增三供季应度，城其投入中市心面东积塔达作到为了本约市唯 为温和。 平方米。在此期间，全市整体的租赁市3万场 显环现比出下了降大了幅回调，具体表现为净吸纳量 琶洲区域主要30受个到百新分增点供至应2的.2万影平响，方导米致。其城子空市置场率则环由比于上样升本了库2个的百调分整点，出；而现金了空融置的空率置的率显则著保上持升了。相相比对之稳下定，其变他动子幅市度较场 市场回稳基础愈加夯实。 季度从的企租业赁的活需动求中层占面据来了看主，搬导迁地活位动，其在占本比求有高所达回58落%，。但与整此体同上时仍，虽展然现新出设了立较的强的需韧性例，是占减比租达比到例2的5%两。倍此，外体，现本全季市度写的字扩楼租 表二：甲级写字楼主要租赁成交，2024年第三季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 险业在10.0%。值得一提的是，保7月至8月期间需求强劲，为金融业 琶洲 广铝国际中心 威孚仕签证中心 6,000 新设立 珠江新城 珠江投资大厦 美团 4,894 搬迁 琶洲 保利中悦广场 池骋游戏+联曼科技 2,600 搬迁 天河北 粤海天河城 海港人寿 2,300 搬迁 全行在业行，业其结租构赁方需面求，T占M全T市行的业比继例续高领跑达3司6成.8为%了。其本中季，度互最联为网热平门台的企细业分和行游业戏。公共分服需务求业主紧要随来其源后于，签占证比中达心到、1领0.9事%馆，及这政部府第机三构位。金，占融比业则超越了专业服务业，位 贡献了将近80%的季度内需求面积。济刺20激2政4年策9以月及末再，国度务降院准发降布息“，一这揽加子速”了经 回顾过去年，广州全市年均净吸纳量约 宏场信观心经。济其的中修，复金进融程业，作并为“进互一换步便提利振”了和市“回受购益增者持，其再租贷赁款需”这求两有大望政获策得工增具长的动主力要。 10 投资市场 大宗交易市场逐步回暖 交易在市20场2展4年现第出三回季暖度迹，象广，州录写得字一楼宗大写字宗楼元。大宗交易，交易金额高达人民币19.6亿 此次交易为汤臣倍健对广报云汇商业 为全3市0写万字平楼方市米，场然仅而实截现至了第约三季度，广州增效而外扩至非甲级写字楼的情况，全市 的净吸纳量。即便考虑到部分需8万求平因方降本米 方米，单19位.6面亿积元价，计格容为建人筑民面币积56,970平 写人民字币楼项目的收购，该项目交易总代价为元/平方米。该收购行动分为两34个,4关04键.0阶7段完成实，施汤：臣第倍一健阶通段过已资于产2交02易3途年径6月购顺入了利 仍此，存预在计大广量州的写积字压楼租市赁场需在求第尚四未季释度放将。因迎 来或将需在求合和理供区应间端修的正双回重调拉。升，全市空置率 年月启动，汤臣倍健采用股权收购 广报云汇的51个房产单元；第二阶段则在2方0式24，获8取广报云汇物业持有实体——广 及相应土地使用权。 报盈将龙全的面1拥00有%广股报权云，汇交商易业完写成字后楼汤项臣目倍 年第四季度，在美联储降息202450个基点以 下滑广，州导写致字部楼分市物场业租估金值已偏连低续。展13望个季度及国务院出台的一系列货币政策放宽措 施的多利外好部下资，金预的计涌广入州，写为字整楼体市场将注迎入来活 力现相。由对此突，出低的估物值业、租，可售能比成和为投投资资回者报寻率求表 货宗买币家价的值关避注险与的青优睐选。目标，更容易吸引大 广20州24甲年级第写三字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 存越量秀:113 天 租金:115.2 存量 空置率:8.2% 租金:128.5 :159 珠存江量新:城 空置率:7.6% 租金:149.3 446 存金融量城:21 琶存洲量:214 空置率:11.3% 租金:104.4 空置率:31.7% 租金:122.4 空置率:19.5% 甲总级存写量字约楼 9万平5方米2 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 资料来源:莱坊研究部 因样本库调整，金融城租金变幅和存量以本季度数据为准 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部广州商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 黄伟伦 董事，广州商业物业服务部主管 +8616658010718 aaron.huang@cn.knightfrank.com 王高兆级董麒事，大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 陈启明 分析员，研究及咨询部 +8613642314481 henry.chen@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第三季度 北京写字楼市场报告 2024 上海写字楼市场报告 年第二季度 2024 广州写字楼市场报告 年第二季度 2024 深圳写字楼市场报告 年第三季度 2024 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。