房地产行业研究：销售降幅持续收敛，拿地延续收缩态势

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块下跌。本周（6.22-6.28）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-2.4%。 本周杭州六批次土拍2宗地块均以超20%的溢价率成交。本周（6.22-6.28）全国300城宅地成交建面673万㎡，单周环比+75%，单周同比-4%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面8607万㎡，累计同比 -47%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、海开控股的权益拿地金额位居行业前五。 本周出现6月末翘尾，新房销售同环比均上升。本周（6.22-6.28）35个城市商品房成交合计536万平米，周环比+66%，周同比+19%。其中：一线城市周环比+66%，周同比+22%；二线城市周环比+72%，周同比+19%；三四线城市周环比+25%，周同比+6%。 本周出现6月末翘尾，二手房成交同环比均上升。本周（6.22-6.28）15个城市二手房成交合计208万平米，周环比+6%，周同比+50%。其中：一线城市周环比+9%，周同比+83%；二线城市周环比+5%，周同比+39%；三四线城市周环比+14%，周同比+93%。 上半年房企销售累计同比降幅持续收窄，6月单月同比跌幅明显收窄，环比转正。2024年1-6月百强房企全口径 销售20116亿元，累计同比-41.8%，较1-5月-46.0%的跌幅收窄4.2pct，其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-34%、-48%、-49%和-45%，头部房企韧性相对更强。6月单月全口径销售4702亿元，环比+32.5%，同比-21.8%，其中中海、华润、滨江、越秀等房企同环比均实现转正。值得关注的是，在销售榜单中，建筑背景的房企逐渐涌现，中铁建、中建壹品、中交地产、电建地产进入上半年销售额TOP30房企。 百强权益拿地额继续下降态势，央国企为土地市场的绝对主力。根据中指研究院，2024年1-6月，TOP100房企 权益拿地额3801亿元，同比-35.8%；TOP10房企权益拿地额1557亿元，同比-41.2%，TOP10房企在TOP100中的占比为41.0%，具备较为明显的头部集中效应。权益拿地金额分房企背景来看，地方国企拿地1918亿元，占比51%；央企拿地1146亿元，占比30%；民企拿地548亿元，占比14%；混合所有制拿地190亿元，占比5%。2024H1央国企权益拿地金额合计占比达81%，仍为土地市场的主要玩家。 投资建议 今年上半年百强房企销售表现仍在深度调整中，以销定投量入为出的策略下使得投资拿地持续收缩。在基本面持 续筑底的背景下，中央层面态度出现转向，政府收储去库的紧迫性明显提升，需要尽快出台配套政策，形成实物量，加快行业企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 百强房企销售降幅持续收窄4 房企拿地持续收缩4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：2024年1-6月TOP100房企销售情况4 图表2：2024H1百强房企权益拿地金额延续下降态势5 图表3：2024H1央国企权益拿地金额共占比81%5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：35城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：10城商品房的库存和去化周期11 图表23：10城各城市能级的库存去化周期11 图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态14 图表27：物管行业资讯15 图表28：非开发公司动态15 图表29：A股地产PE-TTM16 图表30：港股地产PE-TTM16 图表31：港股物业股PE-TTM17 图表32：覆盖公司估值情况17 百强房企销售降幅持续收窄 上半年房企销售累计同比降幅持续收窄，6月单月同比跌幅明显收窄，环比转正。2024年1-6月百强房企全口径销售20116亿元，累计同比-41.8%，较1-5月-46.0%的跌幅收窄4.2pct，其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-34%、-48%、-49%和-45%，头部房企韧性相对更强。6月单月全口径销售4702亿元，环比+32.5%，同比-21.8%，其中中海、华润、滨江、越秀等房企同环比均实现转正。值得关注的是，在销售榜单中，建筑背景的房企逐渐涌现，中铁建、中建壹品、中交地产、电建地产进入上半年销售额TOP30房企。 图表1：2024年1-6月TOP100房企销售情况 来源：克而瑞，国金证券研究所 房企拿地持续收缩 百强权益拿地额继续下降态势，央国企为土地市场的绝对主力。根据中指研究院，2024年1-6月，TOP100房企权益拿地额3801亿元，同比-35.8%；TOP10房企权益拿地额1557亿元，同比-41.2%，TOP10房企在TOP100中的占比为41.0%，具备较为明显的头部集中效应。权益拿地金额分房企背景来看，地方国企拿地1918亿元，占比51%；央企拿地1146亿元，占比30%；民企拿地548亿元，占比14%；混合所有制拿地190亿元，占比5%。2024H1央国企权益拿地金额合计占比达81%，仍为土地市场的主要玩家。 图表2：2024H1百强房企权益拿地金额延续下降态势图表3：2024H1央国企权益拿地金额共占比81% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2021H12021H22022H12022H22023H12023H22024H1 TOP100房企权益拿地金额（亿元） 1146,30% 548,14% 190,5% 1918,51% TOP10房企权益拿地金额（亿元） 国企混合民企央企 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所注：左侧数字为权益拿地金额，单位亿元； 行情回顾 右侧数字为占比 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第11。本周地产涨跌幅前5名为美的置业、华人置业、融信中国、龙光集团、世荣兆业，涨跌幅分别为+77.3%、 +21.4%、+14.9%、+12.7%、+8.8%；末5名为万通发展、*ST中润、珠光控股、远洋集团、新湖中宝，涨跌幅分别为-31.8%、 -19.8%、-19.4%、-19.3%、-18.1%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Ⅱ ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 电食商公银资能家医汽房媒材制运耐食软零保消多半技信品业用行本源庭疗车地体料药输用品件售险费元导术 -5% -6% 服与和事货务主专业物 与保与产个健汽 、消、与业生费饮服 者金体硬服融与件 银公采国传有交机钢食通建轻家汽化综建纺电农休计医非商电房 行用掘防媒色通械铁品信筑工用车工合筑织子林闲算药银业气地 要业人设车 用服用备零 物品料务 科与与 务半与导设 Ⅱ 事军金运设 饮装制电 材服牧服机生金贸设产 品务品与部 技服烟体备 业工属输备 料饰造器 料装渔务物融易备 零服件 …务 与装草生 …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 美的置业 华融龙世 人信光荣 置中集兆 业国团业 0% 新湖中宝 远洋集团 珠光控股 中润 万通发展 *ST -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为-1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-2.4%。本周物业涨跌幅前5名为兴业物联、领悦 服务集团、融信服务、润华服务、京城佳业，涨跌幅分别为+10.2%、+6.9%、+6.3%、+5.7%、+5.6%；末5名为鲁商服务、金科服务、银城生活服务、建发物业、正荣服务，涨跌幅分别为-14.7%、-13.1%、-9%、-7.3%、-6.7%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/6/24 2024/6/25 2024/6/26 2024/6/27 2024/6/28 1% 1% 0% -1% -1% -2% -2% -3% -3% -4% -4% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 兴领融润京业悦信华城物服服服佳联务务务业 集团 0% 银 城 生 活 服 正 荣 服务 建发物业 金科服务 鲁商服务 务 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第26周，全国300城宅地成交建面673万㎡，单周环比+75%，单周同比-4%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面8607万㎡，累计同比-47%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、海开控股的权益拿地金额位居行业前五，分别为279、172、158、154、121亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第6周 2021年第11周 202