房地产行业周观点：销售延续复苏拿地热度略降，REITs试点范围拓宽至购物中心

近期核心观点： 2023年开年以来，地产基本面边际修复，销售降幅收窄，购房者的信心逐步重筑，竣工明显回暖，房企融资也逐渐改善。证监会、发改委均发文将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入REITs试点资产范围，利好持有大量优质购物中心的房企实现“投融管退”的最后一环，缓解资金压力。 尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 市场表现回顾： 板块方面，2023.3.20-2023.3.24期间，房地产指数（中信）上涨0.5%，沪深300指数上涨1.72%，房地产板块跑输沪深300指数1.22个百分点，位居所有行业第18位。近一个月，房地产指数（中信）下跌4.61%，沪深300指数下跌1.95%，房地产板块跑输沪深300指数2.66个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌6.91%，沪深300指数上涨3.16%，房地产板块跑输沪深300指数10.07个百分点。 个股方面，2023.3.20-2023.3.24期间，77只个股上涨，52只个股下跌，9只个股持平，占比分别为56%、38%、7%。涨跌幅居前5位的个股为：财信发展、ST慧球、张江高科、深圳华强、大悦城，居后5位的个股为：*ST松江、格力地产、中润资源、世荣兆业、大港股份。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房交易均延续复苏态势。2023年截至3月25日，30城商品房成交面积3155万㎡，同比-1.5%。2023年截至3月24日，样本8城二手住宅当周成交面积208万㎡，连续五周保持高位，当年累计成交面积1610万㎡，累计同比+91%，较2021年同期+3%，较2019年同期+57%。 拿地端，住宅类用地成交量及溢价率水平有所下滑。2023年截至3月26日，100大中城市住宅类用地当周成交面积344万㎡，当年累计成交面积7657万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-13%，较2019年同期+20%，较前期表现略显颓势。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.7%，低于往年同期，且较前期热度呈下滑趋势。 行业政策要闻： ①证监会、发改委均发文将消费基础设施纳入REITs试点资产范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。②安徽亳州推出促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。③浙江丽水、安徽马鞍山、江苏南通、山东德州、云南玉溪、黑龙江哈尔滨、广东深圳等地出台优化公积金贷款政策。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 2023年开年以来，地产基本面边际修复，销售降幅收窄，购房者的信心逐步重筑，竣工明显回暖，房企融资也逐渐改善。证监会、发改委均发文将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入REITs试点资产范围，利好持有大量优质购物中心资产的房企实现“投融管退”的最后一环，缓解资金压力。 尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第18位 2023.3.20-2023.3.24期间，房地产指数（中信）上涨0.5%，沪深300指数上涨1.72%，房地产板块跑输沪深300指数1.22个百分点，位居所有行业第18位。近一个月，房地产指数（中信）下跌4.61%，沪深300指数下跌1.95%，房地产板块跑输沪深300指数2.66个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌6.91%，沪深300指数上涨3.16%，房地产板块跑输沪深300指数10.07个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.3.20-2023.3.24） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为56%、38%、7% 2023.3.20-2023.3.24期间，77只个股上涨，52只个股下跌，9只个股持平，占比分别为56%、38%、7%。涨跌幅居前5位的个股为：财信发展、ST慧球、张江高科、深圳华强、大悦城，居后5位的个股为：*ST松江、格力地产、中润资源、世荣兆业、大港股份。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房交易均延续复苏态势 从新房维度，30城商品房成交量持续复苏。2023年截至3月25日，30城商品房成交面积3155万㎡，同比-1.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-10%、-4%、+3%、+19%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-2%、-3%、+4%。 图6：30城商品房单日成交面积（万㎡），2023 图7：30城商品房累计成交面积同比，2023 图8：历年30城商品房单日成交面积（万㎡） 图9：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 图10：30城商品房单日成交区域结构，2023 图11：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图12：30城商品房单日成交能级结构，2023 图13：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 从二手房维度，样本8城交易势头依旧良好。2023年截至3月24日，样本8城二手住宅当周成交面积208万㎡，连续五周保持高位，当年累计成交面积1610万㎡，累计同比+91%，较2021年同期+3%，较2019年同期+57%。 图14：历年样本8城二手住宅当年累计成交面积（万㎡） 图15：样本8城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交量及溢价率水平有所下滑 2023年截至3月26日，100大中城市住宅类用地当周成交面积344万㎡，当年累计成交面积7657万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-13%，较2019年同期+20%，较前期表现略显颓势。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.7%，低于往年同期，且较前期热度呈下滑趋势。 图16：历年100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图17：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡） 图18：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图19：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.3.20-2023.3.26期间，行业政策要闻主要包括：①证监会、发改委均发文将消费基础设施纳入REITs试点资产范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 ②安徽亳州推出促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。③浙江丽水、安徽马鞍山、江苏南通、山东德州、云南玉溪、黑龙江哈尔滨、广东深圳等地出台优化公积金贷款政策。 表1：近期行业政策一览（2023.3.20-2023.3.26） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明