房地产行业研究：本周京沪土拍活跃，百强累计销售降幅收敛

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（11.23-11.29）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的 相对收益分别为+1.1%和+0.7%。 土地市场年末加速成交，房企拿地热情提升。本周（11.23-11.29）全国300城宅地成交建面1782万㎡，单周环比+12%，单周同比-8%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面25314万㎡，累计同比-31%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售月末集中备案，同环比保持正增长。本周（11.23-11.29）35个城市商品房成交合计470万平米，周环比+38%，周同比+28%。其中：一线城市周环比+25%，周同比+4%；二线城市周环比+37%，周同比+34%；三四线城市周环比+111%，周同比+81%。 本周二手房成交环比转增，同比维持高增。本周（11.23-11.29）15个城市二手房成交合计275万平米，周环比 +9%，周同比+38%。其中：一线城市周环比+14%，周同比+74%；二线城市周环比+4%，周同比+17%；三四线城市周环比 +35%，周同比+37%。 本周北京上海土地成交活跃，房企加码核心城市。11月27号至28号上海举行七批次集中土拍，共成交10幅地 块，平均溢价率19.73%，7幅地块溢价率超10%，其中浦东杨思地块溢价率超过40%，破今年溢价率记录。11月29号，北京2宗地块溢价成交，其中朝阳区超大规模组团地块最终由中海以153亿元，0.2%的溢价率竞得，刷新北京土地出让历史记录。我们认为在前期政策利好的释放下，销售逐渐修复，且各地陆续推出更多区位好、限制条件少的优质地块，房企的拿地活跃度有所提升，而只有资金更充裕的房企方能持续获取优质项目，才能在后续市场修复的过程中率先受益。 1-11月房企销售额累计同比跌幅持续收窄，11月单月同比转负，但降幅相对较小。2024年1-11月百强房企全 口径销售37123亿元，累计同比-32.9%，较1-10月-34.8%的跌幅收窄1.9pct。11月单月全口径销售3865亿元，环 比-17%，同比-10%，尽管新政后10月同比首次转正，11月再度转负，但11月同比降幅较新政前单月同比-20%以上的降幅仍明显收敛。受房企推货节奏及市场波动影响，11月多数房企销售额环比有所下降，而绿城、华发、中铁、大悦城等销售环比增长；11月少数房企如中海、华润、华发、保利置业等仍实现销售同比增长。 投资建议 本轮政策持续性更长，效果更好，11月楼市热度延续，部分重点城市一二手房成交规模同环比均实现增长，量升是价稳的前提，价稳后亦会促进量的释放。关注年底政治局会议及中央经济工作会议的政策机遇。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企， 如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争 力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较 多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 京沪土地市场成交活跃4 百强销售累计跌幅持续收窄5 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾7 数据跟踪8 宅地成交8 新房成交9 二手房成交11 重点城市库存与去化周期12 地产行业政策和新闻13 地产公司动态14 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：本周北京上海土拍热度高涨，分化延续4 图表2：2024年1-11月TOP100房企销售情况5 图表3：TOP100房企全口径销售金额累计同比持续收窄6 图表4：TOP100房企11月全口径销售金额同比-9.8%6 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名7 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名7 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率8 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：35城新房成交面积及同比增速9 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比10 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比10 图表18：35城新房成交明细（万平方米）10 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）11 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表23：11城商品房的库存和去化周期12 图表24：11城各城市能级的库存去化周期12 图表25：11个重点城市商品房库存及去化周期12 图表26：地产行业政策新闻汇总13 图表27：地产公司动态14 图表28：物管行业资讯14 图表29：非开发公司动态15 图表30：A股地产PE-TTM16 图表31：港股地产PE-TTM16 图表32：港股物业PE-TTM16 图表33：覆盖公司估值情况17 京沪土地市场成交活跃 本周北京上海土地成交活跃，房企加码核心城市。11月27号至28号上海举行七批次集中土拍，共成交10幅地块，平均溢价率19.73%，7幅地块溢价率超10%，其中浦东杨思地块溢价率超过40%，破今年溢价率记录。11月29号，北京2宗地块溢价成交，其中朝阳区超大规模组团地块最终由中海以153亿元，0.2%的溢价率竞得，刷新北京土地出让历史记录。我们认为在前期政策利好的释放下，销售逐渐修复，且各地陆续推出更多区位好、限制条件少的优质地块，房企的拿地活跃度有所提升，而只有资金更充裕的房企方能持续获取优质项目，才能在后续市场修复的过程中率先受益。 图表1：本周北京上海土拍热度高涨，分化延续 城市 用地面积 地块名称 （m²） 建筑面积 （m²） 起始价 （万元） 成交总价（万元） 成交楼面价 （元/m²） 溢价率 （%） 竞得人 北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发 项目XHM-10、12地块、十八146983 394009 1530000 1533200 38913 0.21 中海 里店朝阳港一期土地一级开 北京 发项目1303-692、683、 1301-L01、L02地块 北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目 30414 60828 243200 243450 40023 0.1 建发 NY-030(南区)-01地块R2二 类居住用地 浦东新区PDP0-0405单元C- 05C-04地块，浦东新区 29930 74825 260193 329293 86607 26.56 保利发展 PDP0-0405单元C-05D-03地 块 杨浦区C090202单元O2-07 8193 17696 130952 152252 86037 16.27 保利发展 地块 杨浦区N090601单元I5-01 19463 35033 245230 287130 81960 17.09 上海建工，保利发 地块 展 宝山区W12-1301单元99- 22369 66020 125284 125284 18977 0 中建七局，港航局 01、100-01地块 上海 青浦区青浦新城QPC1-0012 21175 50819 91474 91474 18000 0 盘谷 单元57-01地块 普陀区W061101单元H3街坊 29896 38565 158100 158100 40995 0 中国金茂，建发房 H3-2地块 产，华润置地 虹口区C080301单元 14281 55266 458708 513608 92934 11.97 华润置地 hk191A-03地块 浦东新区Z000602单元20B- 53052 106105 562567 789690 74426 40.37 中能建，华润置 12地块 地，越秀地产 闵行区MHP0-0303单元01- 29623 53321 218990 259490 48665 18.49 保利置业 28-01a地块 杨浦区N090602单元K8-05 21624 49735 313333 364500 73288 16.33 中海 地块 来源：中指研究院，国金证券研究所 百强销售累计跌幅持续收窄 1-11月房企销售额累计同比跌幅持续收窄，11月单月同比转负，但降幅相对较小。2024年1-11月百强房企全口 径销售37123亿元，累计同比-32.9%，较1-10月-34.8%的跌幅收窄1.9pct。11月单月全口径销售3865亿元，环比- 17%，同比-10%，尽管新政后10月同比首次转正，11月再度转负，但11月同比降幅较新政前单月同比-20%以上的降幅仍明显收敛。受房企推货节奏及市场波动影响，11月多数房企销售额环比有所下降，而绿城、华发、中铁、大悦城等销售环比增长；11月少数房企如中海、华润、华发、保利置业等仍实现销售同比增长。 图表2：2024年1-11月TOP100房企销售情况 来源：克而瑞，国金证券研究所 图表3：TOP100房企全口径销售金额累计同比持续收窄 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 百强累计全口径销售金额（亿元，左）同比（右） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2024-11 2024-9 2024-7 2024-5 2024-3 2024-1 2023-11 2023-9 2023-7 2023-5 2023-3 2023-1 2022-11 2022-9 2022-7 2022-5 2022-3 2022-1 2021-11 2021-9 2021-7 2021-5 2021-3 2021-1 2020-11 2020-9 2020-7 2020-5 2020-3 2020-1 -80% 来源：克而瑞，国金证券研究所 图表4：TOP100房企11月全口径销售金额同比-9.8% 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2024-7 2024-5 2024-3 2024-1 2023-11 2023-9 2023-7 2023-5 2023-3 2023-1 2022-11 2022-9 2022-7 2022-5 2022-3 2022-1 2021-11 2021-9 2021-7 2021-5 2021-3 2021-1 2020-11 2020-9 2020-7 2020-5 2020-3 2020-1 0 百强单月全口径销售金额（亿元，左）同比（右） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024-11 2024-9 -100% 来源：克而瑞，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第13。本周地产涨跌幅前5名为时代中国控股、南国置业