REITs市场跟踪双周报：两单REITs获批，二级市场表现分化

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年7月9日 1）发行市场 本期有两单REITs完成发行，合计发行规模28亿，但配售比例存在明显差异，清洁能源REITs配售比例继续很低；本期有1单REITs提前结束募集，发行规模预计23亿。本期有两单REITs获批，类型分别为消费基础设施和产业园，目前获批待发行的REITs有7单。2024年REITs市场发行提速，目前已发行10只REITs，发行规模合计249亿元，发行数量和规模较2023全年增长67%和24%。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为40只，最新REITs规模为1139.52亿元。本期REITs市场整体下跌-0.26%，明显好于股票市场，产权类REITs表现不及特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为8.08%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs整体交易活跃度较上期明显提升，近生态环保REITs活跃度有明显下降。本期REITs整体换手率较上期大幅提高，明显高于主要股票指数。 3）分红情况 本期有3只REITs进行了分红，分红金额为5.22亿元，较上期明显提高。2024年REITs市场共分红38.24亿元，分红收益率为4.16%，继续大幅领先沪深300和中证500，而领先中证红利的差距明显缩小。过去一年REITs共分红71.22亿元，分红收益率为6.99%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为4.15%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.78%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.03，与上期持平，已经略高于中证500，仍明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.7.9）： 两单REITs获批二级市场表现分化 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/6/24-7/5）有两单REITs完成发行，分别是华夏深国际仓储物流REIT和中信建投明阳智能新能源REIT，两者的配售比例存在明显差异，清洁能源REITs配售比例继续保持很低；华安百联消费REIT提前结束募集，其中中信建投明阳智能新能源REIT在6月21日获批，在7月5日完成发行，速度非常快。目前仍有7单处于待发行状态，未来一段时间将迎来REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行10只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、2只收费公路REITs（规模77亿）、3只清洁能源REITs（规模35亿），1只仓储物流REIT （规模15亿），发行数量较2023全年增长66.67%，发行规模合计 249亿元，较2023全年增长24%。 表1本期已成立和正在发行的REITs REIT名称 基金管理人 资产类型 成立日期 发行规 模（亿元） 底层资产 存续期限 备注 14.94 位于杭州市钱塘新区的深国际华东智慧城一期项目，建筑面 华夏深国际 华夏基金 仓储物流 6/25 积21.3万平方米，2017-2021年开始运营；位于贵州省龙里县的深国际贵州综合物流港项 基金存续期限为44年。两个项目的剩余土地年限约42年 - 目，建筑面积14.2万平方米，2018-2019年开始运营 清洁能源 7/5 河北省沧州市黄骅旧城风电场 基金存续期限为15年。黄骅旧城风电场项目土地使 中信建投明阳智能新能源 中信建投基金 12.82 100MW风电项目，2018年7月运营；内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗红土井子风电场50MW项目，2017年4月开始运营 用权剩余年限46.44年，风机剩余运营年限14.0年；红土井子风电场项目土地使用权剩余年限42.49年，风机剩余运营年限12.80年 民企、风力发电 华安百联消费 华安基金 消费基础设施 提前结束募集，成立在即 23.3亿 左右 基础设施项目为坐落于上海市杨浦区淞沪路8号上海又一城购物中心。建筑面积12.5万平方米，2007年1月开始运营 基金存续期限为21年。基础设施项目权属起止时间为2004/2/6至2044/2/5，剩余使用年限约20年 - 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/6/24至2024/7/5 REIT REITREIT REIT REITREIT REIT REITREITREIT REIT REIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREITREITREITREIT REITREIT REITREITREIT REITREITREIT REIT REIT 35 30 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 120 100 25 20 15 80 60 10 540 0 20 (5) (10)0 中红博东华富中平浙建华华国鹏华中红华国国华中华华嘉中中中中国嘉华华易嘉中工华华中金土时吴安国航安商信夏夏金华夏金土夏泰泰泰金夏夏实信航金金泰实夏夏方实金银夏夏信普创蛇苏张首首广沪中越中中深北厦创合君君江安基和京建京湖山君物金华达中印河特深建洛新口园江创钢州杭关秀国国圳京门新肥安安苏徽金达东投能北东安美茂润深国力北变国投斯盐产产产水绿广甬村高交铁能保安深高临东交交华高仓国光科高城消商商高电消高电际明田园业业务能河速建建源障居圳新港久控控润科储家伏投速投费业业速建费速工仓阳 港园房安创新有基电光宽居新经巢础投谷庭 产济设新保 业施能租 园源房 公清基集新储智路洁础团能物能能设高源流新源施速能 公源 路 图12021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理21单REITs储备项目，其中已获批7单，处于待发行状态。本期有两单项目获批，分别是华夏首创奥特莱斯和华泰紫金南京建邺产业园，类型分别为消费基础设施和产业园，本期新增1单储备项目，此外还有4单项目状态发行更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单（获批3单）， 仓储物流3单（获批2单），消费基础设施2单（获批1单），保障 房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1 单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项 目1单。 表2储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 受理日期 交易所 备注 华夏首创奥特莱斯 产权类 消费基础设施 通过 2024-6-28 2023-12-29 上海 已获批 华夏大悦城购物中心 产权类 消费基础设施 已问询 2024-6-25 2024-5-24 深圳 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 通过 2024-6-21 2023-12-08 上海 已获批，待发行 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 注册生效 2024-5-11 2023-12-08 深圳 已获批，待发行 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-4-15 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-27 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 通过 2024-6-28 2023-10-20 上海 已获批 博时津开科工产业园 产权类 产业园 通过 2024-4-3 2023-9-25 上海 已获批，待发行 易方达广州开发区高新产业园 产权类 产业园 注册生效 2024-4-3 2023-6-14 深圳 已获批，待发行 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 已受理 2024-5-12 2024-3-28 上海 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 招商基金招商蛇口租赁住房 产权类 保障房 已问询 2024-6-25 2024-5-30 深圳 - 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中航京能光伏 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-1 2024-4-1 上海 首单清洁能源扩 募 工银瑞信蒙能清洁能源 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-6-27 2024-6-27 深圳 风力发电 银华绍兴原水水利 特许经营权 水利设施 已问询 2024-7-2 2024-6-12 深圳 首单水利REITs 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 注册生效 2024-5-24 2023-11-17 深圳 已获批，待发行 华夏南京交通高速公路 特许经营权 收费公路 已反馈 2024-7-5 2024-6-13 上海 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权 REITs扩募 1）数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心； 2）截止日期为2024/7/7，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 本期有两只REITs完成首次上市交易，其中华夏特变电工新能源REIT上市首日表现较好，涨幅22.30%。 目前REITs市场产品数量为40只，比上期数量增加两只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共19只。最新REITs规模为1139.52亿元，其中产权类REITs规模为478.31亿，特许经营权REITs规模为661.22亿元。 本期REITs市场整体下跌-0.26%，跌幅明显小于沪深300、中证500，和中证红利指数表现相近。本期产权类REITs下跌-1.03%，表现不及特许经营权REITs，其中保障房REITs表现最好，涨幅为3.81%，消费基础设施REITs微跌，而仓储物流表现较差，下跌-3.20%；特许经营权REITs上涨0.40%，其中生态环保REITs表现最好，涨幅接近2%。 今年以来REITs市场整体涨幅为8.08%，明显好于沪深300和中证500，不及中证红利指数。特许经营权REITs表现较好，涨幅为9.80%，其中生态环保REITs涨幅超16%，清洁能源REITs涨幅超12%；产权类REITs涨幅为6.03%，其中保障房REITs涨幅超17%。 REITs整体交易活跃度较上期明显提升，其中仓储物流REITs、消费基础设施REITs、保障房REITs和清洁能源REITs活跃度大幅提升，而生态环保REITs活跃度明显下降。本期REITs整体换手率较上期大幅提高，明显高于中证500指数、沪深300指数和中证红利指数，其中清洁能源REITs换手率高达2.51%，大幅领先其他类型REITs。 180 全体 保障房 产权类 特许经营权 产业园 仓储物流 收费公路 生态环保 清洁能源 消费基础设施 160 140 120 100 80 60 2021/6/252021/9/252021/12