周观REITs2023年4月第4周：两单REITs发行获批，REITs市场继续下行

证券研究报告|策略周报 两单REITs发行获批，REITs市场继续下行 周观REITs2023年4月第4周 策略周报 2023年04月29日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《德邦证券5月研判与金股》， 2023.4.28 2.《下游消费盈余惊喜概率较高— —深挖财报之2023一季报业绩预告分析》，2023.4.26 3.《新抱团周期——主动偏股基金 23Q1重仓股配置分析-》， 2023.4.24 4.《如何看待回调？》，2023.4.23 投资要点： 两单REITs获批，常态化发行进入快车道。4月25日晚，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金两单REITs项目分别获中国证监会注册批复与上交所无异议函。上述两单 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn REITs的获批，进一步扩充了中国REITs版图，常态化发行进入快车道。 市场表现方面，本周REITs市场下行，中金普洛斯REIT（0.25%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌2.56%，REITs总指数下跌1.88%，产权REITs指数下跌1.87%，经营权REITs指数下跌1.89%。大类资产角度，REITs总指数跑 输沪深300指数1.79个百分点，跑输中证全债指数2.09个百分点，跑赢南华商品指数0.34个百分点。REITs细分类别方面，中金普洛斯REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中航首钢绿能REIT领涨，涨跌幅分别为0.25%、0.09%、0.06%。 华夏中国交建高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT、鹏华深圳能源REIT领跌，涨跌幅分别为-9.86%、-4.89%、-4.54%。本周大宗交易成交额总计8003.38元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.06%。其中4月24日REITs大宗交易成交额为3114.83万元，成交价较前一日收盘价均折价0.70%，4月26日REITs大宗交 易成交额为1657.48万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.99%，4月20日 REITs大宗交易成交额为3231.07万元，成交价较前一日收盘价平均溢价1.86%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.32、0和0.14；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.3、-0.02和0.07；经营 5《. 首批公募REITs扩募项目落地， 权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.25、 REITs市场继续下行周观REITs2023年4月第3周-》，2023.4.22 0.03和0.14。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为南华商品指数，相关系数为0.651。REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.76。近20日中，生态环 保REITs指数和交通基础设施REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.86。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股 票板块之间的相关系数分别为0.21、0.29、0.32和0.26。近20日产业园区REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.54、0.11、0.47、 0.13、0.43和0.31。REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港 REIT、中航首钢绿能REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强 的相关性，相关系数分别为0.21、0.18和0.16。近20日中，华安张江光大园REIT、华夏中国交建高速REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.42、0.42和0.37。 流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.56亿元，环比上周下降38.3%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.17和1.39亿元，环比上周分别变 化了-47.2%和-28.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.66、0.46、0.21、0.21、0.15、0.87亿元，环比上周分别变化了-50.1%、-11.4%、-59.4%、 -27.4%、-28.8%、-32.5%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比33.8%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.51亿份，环比上周下降37.2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.34和0.17亿份，环比上周 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 分别变化了-42.5%和-23.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.2、0.05、0.05、0.08、0.03、0.11亿份，环比上周分别变化了-44.7%、-9.9%、 -54.7%、-26.5%、-16.4%、-27.6%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比38.5%。换手率方面，本周REITs换手率为3.9%，环比上周下降52.7%，产权和经营权换手率分别为4.0%和3.6%，环比上周分别变化了- 39.4%和-33.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为4.0%、5.6%、1.5%、4.9%、4.1%、3.4%，环比上周分别变化了-52.7%、-2.8%、-46.8%、 -27.0%、-27.9%、-35.5%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.86；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为6.06%。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.09；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.94%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.13；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.42%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.09；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.37%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.24；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.74%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.67；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为9.84%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现11 4.相关性16 5.流动性19 6.估值21 7.风险提示22 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览8 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比15 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性17 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量20 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表3：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 4月25日晚，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金湖北科投REIT”）和中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金山东高速REIT”）两单REITs项目分别获中国证监会注册批复与上交所无异议函。 4月28日，证监会发布《推动科技创新公司债券高质量发展工作方案》。重点内容包括：一是优化融资服务机制，实行科创企业“即报即审、审过即发”的“绿色通道”政策，允许符合条件的科创企业参照适用知名成熟发行人制度，大幅缩短科创债审核注册时限，提升科创债全链条业务服务质效等。二是扩大科技创新资金供给，持续发挥中央企业示范引领作用，加大对优质企业发行科创债的支持力度，推动科技创新领域企业发行REITs。三是提升科创债交易流动性，将优质企业科创债纳入基准做市品种，研究推出科创债ETF，给予优质科创债通用质押式回购融资最高档折扣系数等。四是健全科创债评价考核制度，将科创债承销情况纳入证券公司履行社会责任专项评价，将科创债承销情况纳入证券公司公司债券业务执业能力评价指标，单独设置科创债评优机制等。五是加强工作协同配合，建立健全与国务院国资委等相关部委的沟通会商机制，加强与地方政府相关部门工作协同，对科创债融资主体、中介机构、投资机构、增信机构等提供政策支持。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年2月2日证监会中国证监会召开2023年系统工 作会议 全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。深入实施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案，推动权益类基金高质量发展，引导更多中长期资金入市。 2023年2月8日 嘉实京东仓储基础 设施REIT 新上市 首只民企仓储公募REIT——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基 金(基金代码:508098)正式在上海证券交易所上市。计划募集总额17.57亿 元,战略投资