REITs市场跟踪双周报：两单REITs获批 二级市场表现分化

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年5月13日 1）发行市场 当前已经有6单储备项目获批，其中本期有2单获批，分别为华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT，未来一段时间或将迎来REITs密集发行期。2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、1只收费公路REIT（规模20亿）、1只清洁能源REIT（规模11亿），数量与2023 全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，最新REITs规模为1065.70亿元。本期REITs市场整体微涨0.14%，不同类型分化明显，产权类REITs明显好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为10.26%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数，特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs交易活跃度分化明显，产权类REITs活跃度大幅提升，而特许经营权REITs活跃度下滑较多。本期REITs整体换手率低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 2024年REITs市场共分红29.71亿元，分红收益率为3.16%，大幅领先股票市场。过去一年REITs共分红80.25亿元，分红收益率为6.67%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为 3.68%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.69%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.18，相比上期略有提升，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.5.13）： 两单REITs获批二级市场表现分化 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-12-03 2021-12-03 2022-04-13 2022-06-27 2022-07-11 2022-08-22 2022-08-22 2022-08-22 2022-09-20 2022-09-22 2022-09-23 2022-11-03 2022-11-11 2022-11-18 2022-12-16 2023-01-11 2023-03-20 2023-03-20 2023-06-09 2023-10-16 2023-12-27 2024-01-31 2024-01-31 2024-02-07 2024-03-12 2024-03-15 2024-04-16 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/4/29-5/12）无已成立或正在发行的REITs产品，前期已经获批的四只REITs还未正式启动发行工作。2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、1只收费公路REIT（规模20亿）、1只清洁能源REIT（规模11亿），数量与2023全年持平，发行规模合 计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) (10) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 图2021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理21单REITs储备项目，本期未有新项目申报。当前已经有6单获批，其中本期有2单获批，分别为华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT，未来一段时间或将迎来REITs密集发行期。除此之外，本期还有中信建投明阳智能新能源项目状态发生更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单（获批2单）， 仓储物流4单（获批2单），消费基础设施2单，保障房1单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源4单（含扩募1单，获批1单），收费公路2单（获批1单），生态环保扩募项目1单。 表储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状 态 更新日期 受理日期 交易所 备注 华安百联消费 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-4-1 2023-12-29 上海 - 华夏首创奥特莱斯 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-4-25 2023-12-29 上海 - 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 已反馈 2024-4-19 2023-12-08 上海 - 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 注册生 效 2024-5-11 2023-12-08 深圳 已获批 华夏深国际仓储物流 产权类 仓储物流 注册生 效 2024-4-3 2023-12-08 深圳 已获批 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-4-15 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-27 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-20 上海 - 博时津开科工产业园 产权类 产业园 通过 2024-4-3 2023-9-25 上海 已获批 易方达广州开发区高新产业园 产权类 产业园 注册生 效 2024-4-3 2023-6-14 深圳 已获批 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 已受理 2024-3-29 2024-3-28 上海 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 华夏特变电工新能源 特许经营权 清洁能源 通过 2024-5-11 2023-12-12 上海 风力发电、光伏 发电。已获批 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中航京能光伏 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-1 2024-4-1 上海 首单清洁能源扩 募 中信建投明阳智能新能源 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-29 2024-3-18 上海 民企、风力发电 工银瑞信河北高速集团高速公路 特许经营权 收费公路 通过 2024-4-3 2023-6-8 上海 已获批 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 已问询 2024-4-24 2023-11-17 深圳 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权REITs扩募 数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心，截止日期为 2024/5/12，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1065.70亿元，其中产权类REITs规模为486.64亿，特许经营权REITs规模为579.06亿元。 本期REITs市场整体微涨0.14%，明显不及沪深300、中证500和红利指数。不同类型分化明显，本期产权类REITs表现较好，涨幅为1.01%，各类型REITs均不同程度上涨，其中产业园REITs和消费基础设施REITs表现相对较好，而仓储物流REITs和保障房REITs涨幅相对较小；特许经营权REITs下跌-0.65%，其中生态环保REITs跌幅相对较大，而清洁能源REITs微涨。 今年以来REITs市场整体涨幅为10.26%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数。特许经营权REITs表现较好，涨幅为11.49%，其中生态环保REITs涨幅13.69%；产权类REITs涨幅为8.75%，其中保障房REITs和产业园REITs涨幅都超10%。 REITs交易活跃度分化明显，产权类REITs活跃度大幅提升，其中产业园REITs和仓储物流REITs提升幅度较大。特许经营权REITs活跃度下滑较多，最明显的为清洁能源REITs。本期REITs整体换手率低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数，其中消费基础设施REITs、生态环保REITs换手率较高。 图2021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 180 全体 保障房 产权类收费公路 特许经营权生态环保 产业园清洁能源 仓储物流 消费基础设施 160 140 120 100 80 60 2021/6/252021/9/252021/12/252022/3/252022/6/252022/9/252022/12/252023/3/252023/6/252023/9/252023/12/252024/3/25 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 表REITs本期表现 名称 数量 最新规模 （亿） 本期 收益率 今年 收益率 过去一年 收益率 日均成交额（亿） 日均成交 额增速 日均换手 率 产权类 21 486.64 1.01% 8.75% -16.27% 2.42 11.77% 1.25% 产业园 9 169.21 1.83% 10.17% -20.51% 1.35 14.51% 1.36% 仓储物流 3 108.76 0.09% 7.00% -16.50% 0.32 14.79% 0.72% 保障房 5 85.74 0.29% 10.51% 4.89% 0.47 5.54% 1.16% 消费基础设施 4 122.93 1.58% 1.81%* - 0.27 2.28% 1.50% 特许经营权 15 579.06 -0.65% 11.49% -1.73% 2.04 -19.14% 0.97% 收费公路 9 382.74 -0.89% 10.26% -6.40% 1.15 -7.08% 0.89% 生态环保 2 31.52 -1.46% 13.69% -1.06% 0.28 -17.42% 1.63% 清洁能源 4 164.80 0.02% 12.20% 14.18% 0.61 -35.57% 0.81% 全体REITs 36 1065.70 0.14% 10.26% -8.91% 4.46 -5.32% 1.13% 沪深300 - - 2.38% 7.00% -5.76% 2703.39 13.40% 0.56% 中证500 - - 3.08% 2.04% -8.64% 1678.36 7.10% 1.30% 中证红利 - - 2.52% 13.58% 7.89% 507.71 10.21% 0.34% 数据来源