房地产行业点评报告：上海新房涨幅领跑全国，二手房价延续下降趋势

房地产 2024年06月17日 投资评级：看好（维持） 上海新房涨幅领跑全国，二手房价延续下降趋势 ——行业点评报告 齐东（分析师）郝英（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 haoying@kysec.cn 证书编号：S0790123060017 24% 12% 0% -12% -24% -36% 房地产沪深300 新房房价同环比降幅继续扩大，仅2城新房房价环比上涨 从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.7%、-0.7%、-0.8%，带动70城整体环比-0.7%，降幅较4月份扩大0.1个百分点。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-3.2%、-3.7%、-4.9%，70城整体新房价格同比-4.3%，降幅环比扩大0.8个百分点。从70城新房价格涨跌个数来看，2024年5月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个，下降城市数量创2014 2023-062023-102024-02 数据来源：聚源 年11月以来新高。5月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、 67个，下跌城市数量创2015年8月以来新高。 70城二手房价同、环比均下降，一线城市降幅最为显著 相关研究报告 《住宅销售同环比下降，央行召开保障房再贷款推进会—行业周报》 -2024.6.16 《二手房成交同比增长，扎实推进“三大工程”建设—行业周报》-2024.6.10 《利好政策持续加码，上海、广州、深圳相继落地新政—行业周报》 -2024.6.2 从二手住宅环比情况来看，5月70城二手房价格环比-1.0%，降幅扩大0.1个百分点。其中一、二、三线城市环比分别-1.2%、-1.0%、-0.9%，一、二线城市降幅均扩大0.1个百分点，三线城市降幅环比持平。同比情况来看，70城二手房价格同比-7.5%，降幅继续扩大0.7个百分点，降幅创2022年以来新高。其中一、 二、三线城市同比分别-9.3%、-7.5%、-7.3%。从70城二手房价格涨跌个数来看， 2024年5月70城二手房价同、环比均下降，二手房价格持续下探。 上海新房同环比领涨35城，厦门二手房单月同环比领跌 2024年5月新房同环比均降多增少，其中上海以环比+0.6%，同比+4.5%领跑35 城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长。新房1-5月整体同比情况方面， 西安以同比+4.4%领跑35城，上海以同比+4.3%次之。二手房价格情况来看，35城同、环比均为下降，其中厦门以环比-2.0%、同比-11.9%领跌。1-5月整体情况方面，石家庄以同比-2.9%领跑，厦门以同比-9.8%领跌。一线城市北京、上海、深圳、广州分别同比-6.4%、-6.6%、-7.3%、-8.8%。 投资建议 2024年5月，70个大中城市新房销售价格同环比降幅继续扩大，仅2城新房房价环比上涨。二手房价格方面，70城二手房价格同、环比均下降，价格延续下探趋势，其中一线城市降幅最为显著。数据方面新房房价连续12个月下滑，二 手房房价连续13个月下滑，居民购房意愿仍然较弱，地产市场仍处于调整阶段。 但我们认为目前中央稳地产信号明确，继5月17日央行宣布降低居民购房门槛 后，各地纷纷出台楼市宽松政策。据观点网报道，截至6月11日，超过20个省份200个城市宣布降低房贷利率，多数城市首套房贷利率已降至3.5%以下。一线城市中上海、广州、深圳也相继落地解除限购、限贷等新政。我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科A、金地集团、新城控股、美的置业等优质企业。 风险提示：行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、新房房价同环比降幅继续扩大，仅2城新房房价环比上涨3 2、70城二手房价同、环比均下降，一线城市降幅最为显著4 3、上海新房同环比领涨35城，厦门二手房单月同环比领跌5 4、投资建议6 5、风险提示6 图表目录 图1：5月70大中城市新房价格环比降幅扩大3 图2：5月70大中城市新房价格同比降幅扩大3 图3：5月70大中城市新房价格环比上涨城市数2个3 图4：5月70大中城市新房价格同比上涨城市数3个3 图5：5月70大中城市二手房价环比-1.0%4 图6：5月70大中城市二手房价同比-7.5%4 图7：5月70大中城市二手房价格环比均下降4 图8：5月70大中城市二手房价格同比均下降4 表1：2024年5月上海新房同环比领涨35城，厦门二手房单月同环比领跌（%）5 1、新房房价同环比降幅继续扩大，仅2城新房房价环比上涨 国家统计局发布2024年5月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.7%、-0.7%、-0.8%（4月分别为-0.6%、-0.5%、-0.6%），各线城市城市降幅分别扩大0.1、0.2、0.2个百分点，带动70城整体环比-0.7%，降幅较4月份扩大0.1个百分点。同比情况来看，受2023年同期基数相对较高等因素影响，一、二、三线城市同比分别-3.2%、-3.7%、-4.9% （4月分别为-2.5%、-2.9%、-4.2%），各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅均扩大，一线、二线、三线城市价格降幅较4月分别扩大0.7、0.8、0.7个百分点。70城整体新房价格同比-4.3%，降幅环比扩大0.8个百分点。 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 图1：5月70大中城市新房价格环比降幅扩大图2：5月70大中城市新房价格同比降幅扩大 一线环比二线环比三线环比一线同比二线同比三线同比 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年5月新房价格环比上涨、持平、下跌的 城市数分别为2、0、68个（4月分别为6、0、64个），价格环比下降城市数量环比 增加4个，下降城市数量创2014年11月以来新高。5月新房价格同比上涨、持平、 下跌的城市数分别为3、0、67个（4月分别为5、2、63个），价格同比下降城市数 量环比增加4个，延续价格同比下降趋势，下跌城市数量创2015年8月以来新高， 且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：5月70大中城市新房价格环比上涨城市数2个图4：5月70大中城市新房价格同比上涨城市数3个 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上涨个数持平个数下跌个数 上涨个数持平个数下跌个数 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 2、70城二手房价同、环比均下降，一线城市降幅最为显著 从二手住宅环比情况来看，5月70城二手房价格环比-1.0%，降幅扩大0.1个百分点。其中一、二、三线城市环比分别-1.2%、-1.0%、-0.9%（4月分别为-1.1%、-0.9%、 -0.9%），一、二线城市降幅均扩大0.1个百分点，三线城市降幅环比持平。同比情况 来看，70城二手房价格同比-7.5%，降幅继续扩大0.7个百分点，降幅创2022年以来新高。其中一、二、三线城市同比分别-9.3%、-7.5%、-7.3%（4月分别为-8.5%、 -6.8%、-6.6%）。二手房价格整体延续下降趋势，其中一线城市降幅扩大程度最为显著，达0.8个百分点，二、三线城市则均为0.7个百分点。 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 图5：5月70大中城市二手房价环比-1.0%图6：5月70大中城市二手房价同比-7.5% 一线环比二线环比三线环比一线同比二线同比三线同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年5月二手房价格环比上涨、持平、下 跌的城市数分别为0、0、70个（4月分别为1、0、69个）。5月二手房价格同比上 涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（4月分别为0、0、70个），70城二手 房价同、环比均下降，二手房价格持续下探，市场整体保持低迷态势。 图7：5月70大中城市二手房价格环比均下降图8：5月70大中城市二手房价格同比均下降 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上涨个数持平个数下跌个数上涨个数持平个数下跌个数 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 3、上海新房同环比领涨35城，厦门二手房单月同环比领跌 从一二线重点35城表现来看，2024年5月新房同环比均降多增少，环比仅上海、 太原2城上涨，同比仅上海、西安、成都3城上涨。其中上海以环比+0.6%，同比+4.5% 领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价 格同环比均下降，其中广州以环比-1.4%，同比-8.3%表现最差。新房1-5月整体同比 情况方面，西安以同比+4.4%领跑35城，上海以同比+4.3%次之。 二手房价格情况来看，35城同、环比均为下降，其中南昌、厦门分别以环比-1.9%、2.0%领跌，武汉、广州、厦门以同比-11.3%、-11.4%、-11.9%领跌。1-5月整体情况方面，石家庄以同比-2.9%领跑，厦门以同比-9.8%领跌。一线城市北京、上海、深圳、广州分别同比-6.4%、-6.6%、-7.3%、-8.8%。 城市 新房5月环比 新房5月同比 新房1-5月同比 二手房5月环比 二手房5月同比 二手房1-5月同比 西安 -0.1 3.8 4.4 -1.0 -5.6 -4.0 上海 0.6 4.5 4.3 -1.3 -7.9 -6.6 成都 -0.7 0.2 2.4 -1.1 -7.0 -4.2 天津 -0.4 -0.7 0.7 -1.1 -6.2 -4.0 杭州 -0.6 -0.4 0.7 -1.0 -6.9 -5.2 长沙 -1.0 -1.7 0.5 -1.2 -6.7 -4.2 北京 -1.1 -1.8 0.1 -1.2 -8.6 -6.4 太原 0.1 -0.5 0.0 -0.6 -4.5 -3.7 海口 -0.1 -1.3 0.0 -0.8 -8.2 -7.1