房地产行业点评报告：新房、二手房价格继续承压，成都年内涨幅领跑全国

各线新房价格环比持续下探，一线城市同比首次转负 国家统计局发布12月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格12月环比-0.4%（11月为-0.4%），新房价格自6月份以来持续下探。其中一二三线城市环比分别-0.4%、-0.4%、-0.5%（11月分别为-0.3%、-0.3%、-0.4%），12月新房价格环比降幅较11月有所扩大。同比情况来看，70城新房价格12月同比-0.9%（11月为-0.7%），其中一二三线城市同比分别-0.1%、0.1%、-1.8%（11月分别为+0.3%、+0.2%、-1.6%），不同城市之间价格同比涨跌分化明显，一、二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。同时一线城市2023年新房价格同比首次转负。 二手房价格环比均下降，各线城市同比降幅扩大 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格12月环比-0.8%（11月为-0.8%），价格降幅保持高位。其中一二三线城市环比分别-1.1%、-0.8%、-0.8%（10月分别为-1.4%、-0.7%、-0.8%，各线城市二手房价格继续下行，一线城市二手房降幅环比收窄。同比情况来看，70城二手房价格12月同比-4.1%（11月为-3.7%），其中一二三线城市同比分别-3.5%、-4.0%、-4.2%（11月分别为-2.9%、-3.6%、-3.9%）。12月份各线城市降幅较11月份均有所扩大，其中一线城市降幅0.6pct最为显著，二线三线城市价格则是从2023下半年以来降幅持续扩大。 35城二手房环比下降，北上全年数据优于广深 从一二线重点35城表现来看，12月新房同比总体仍能保持增长，但环比整体下降，西安以环比+0.5%，成都以同比+4.9%领跑35城。二手房同环比整体继续下跌，其中武汉、广州、成都环比跌幅均超1.5%，厦门二手房以同比-6.5%领跌。 从1-12月平均数据来看，成都、上海、杭州新房价格同比分别增长7.0%、4.4%、4.2%，价格涨幅远高于其他重点城市。而二手房价格同比仅有成都、北京、长沙能保持正增长。一线城市整体情况分化明显，北上数据明显优于广深。 投资建议 2023年下半年以来一线城市相继放松购房政策，各地政府需求端政策放松节奏加快，但市场回暖低于预期。12月，70个大中城市新房销售价格环比延续下降趋势，一线城市新房价格同比首次转负。二手房价格方面，70城二手房价格环比均下降，下降数量创2011年以来新高，且各线城市同比降幅继续扩大。我们认为，目前房地产销售市场未见明显回暖，政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、各线新房价格环比持续下探，一线城市同比首次转负 国家统计局发布12月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格12月环比-0.4%（11月为-0.4%），新房价格自6月份以来持续下探。其中一二三线城市环比分别-0.4%、-0.4%、-0.5%（11月分别为-0.3%、-0.3%、-0.4%），12月新房价格环比降幅较11月有所扩大。同比情况来看，70城新房价格12月同比-0.9%（11月为-0.7%），其中一二三线城市同比分别-0.1%、0.1%、-1.8%（11月分别为+0.3%、+0.2%、-1.6%），不同城市之间价格同比涨跌分化明显， 一、二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。同时一线城市2023年新房价格同比首次转负。 图1：12月70大中城市新房价格环比下降0.4% 图2：12月70大中城市新房价格同比下跌0.9% 从70城新房价格涨跌个数来看，12月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为7、1、62个（11月分别为9、2、59个），价格环比下降城市数量继续增加，并创2023年内新高。12月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为20、2、48个（11月分别为20、2、48个），与11月新房价格同比涨跌数一致。且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：12月70大中城市新房价格环比上涨城市数7个 图4：12月70大中城市新房价格同比上涨城市数20个 2、二手房价格环比均下降，各线城市同比降幅扩大 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格12月环比-0.8%（11月为-0.8%），价格降幅保持高位。其中一二三线城市环比分别-1.1%、-0.8%、-0.8%（10月分别为-1.4%、-0.7%、-0.8%，各线城市二手房价格继续下行，一线城市二手房降幅环比收窄。同比情况来看，70城二手房价格12月同比-4.1%（11月为-3.7%），其中一二三线城市同比分别-3.5%、-4.0%、-4.2%（11月分别为-2.9%、-3.6%、-3.9%）。根据二手房价格同环比情况可以看出12月份各线城市降幅较11月份均有所扩大，其中一线城市降幅0.6pct最为显著，二线三线城市价格则是从2023下半年以来降幅持续扩大。 图5：12月70大中城市二手房价格环比下跌0.8% 图6：12月70大中城市二手房价格同比下跌4.1% 从70城二手房价格涨跌个数来看，12月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（11月分别为0、1、69个），下降城市数量为2011年以来新高。12月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个（11月分别为2、0、68个），下跌城市数量为2011年以来高位。二手房价格持续下探，市场整体保持低迷态势。 图7：12月70大中城市二手房价格环比均下降 图8：12月70大中城市二手房价格同比上涨城市数1个 3、35城二手房环比下降，北上全年数据优于广深 从一二线重点35城表现来看，12月新房同比总体仍能保持增长，但环比整体下降，西安以环比+0.5%，成都以同比+4.9%领跑35城。其中一线城市中仅上海新房同环比增长，北京新房环比持平，同比增长。而广深新房价格同环比均下降，其中深圳新房同比跌幅仅低于大连-4.1%，新房市场表现欠佳；二手房同环比整体继续下跌，其中武汉、广州、成都环比跌幅均超1.5%，厦门二手房以同比-6.5%领跌。一线城市二手房价格同环比均下降，其中广州降幅最大，同环比分别下降5.2%、1.5%。 从1-12月平均数据来看，成都、上海、杭州新房价格同比分别增长7.0%、4.4%、4.2%，价格涨幅远高于其他重点城市。而二手房价格同比仅有成都、北京、长沙能保持正增长，其余城市的二手房1-12月平均价格同比均出现不同程度下跌，其中以东三省省会长春、哈尔滨、沈阳跌幅最为显著。一线城市整体情况分化明显，北京新房、二手房同比保持增长（分别为3.5%、1.6%），上海新房同比增长4.4%，二手房同比微降0.2%。广州、深圳新房、二手房均同比下降，北上数据明显优于广深。 表1：2023年12月新房西安以环比+0.5%，成都以同比+4.9%领跑35城（%） 4、投资建议 2023年下半年以来一线城市相继放松购房政策，各地政府需求端政策放松节奏加快，但市场回暖低于预期。12月，70个大中城市新房销售价格环比总体延续下降趋势，一线城市新房价格同比首次转负。二手房价格方面，70城二手房价格环比均下降，下降数量创2011年以来新高，且各线城市同比降幅继续扩大。我们认为，目前房地产销售市场未见明显回暖，政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。