房地产行业点评报告：新房价格仅上海同环比上涨，二手房价环比降幅扩大

新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅收窄 国家统计局发布2024年8月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.3%、-0.7%、-0.8%（7月分别为-0.5%、-0.6%、-0.7%），70城整体环比-0.7%，降幅较7月扩大0.1pct。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.2%、-5.3%、-6.2%（7月分别为-4.2%、-4.8%、-5.8%），70城整体同比下降5.7%，降幅环比扩大0.4pct，再次创造2015年6月以来的最大降幅。2024年8月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、1、67个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个。 二手房价环比降幅扩大，同比降幅创2006年以来新高 从二手住宅房价环比情况来看，8月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比扩大0.1pct。其中一、二、三线城市环比分别-0.9%、-1.0%、-0.9%（7月分别为-0.5%、-0.8%、-0.8%）。同比情况来看，70城二手房价格同比-8.6%，降幅扩大0.6pct，降幅创2006年以来新高，且自2023年10月以来降幅持续扩大，其中一、二、三线城市同比分别-9.4%、-8.6%、-8.5%（7月分别为-8.8%、-8.2%、-8.1%）。2024年8月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个。 重点城市二手房价同比均下降，新房仅上海同环比上涨 从一二线重点35城表现来看，同比仅上海、西安2城上涨，环比仅上海、南京上涨，其中上海以环比+0.6%，同比+4.9%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。二手房价格情况来看，35城同环比均为下降，其中厦门、福州环比跌幅超2%，厦门、武汉、广州同比跌幅超12%。 投资建议 2024年8月，70城新房销售价格同环比降幅继续扩大，重点城市二手房价格同比均下降且降幅继续扩大，以价换量趋势明显。数据方面新房房价连续15个月下滑，二手房房价连续16个月下滑，居民购房意愿仍然较弱，销售复苏进程不及预期。一线城市中，仅上海新房价格同环比上涨，其余三城新房价格同环比均下跌；广深两城二手房价格同比降幅超10%。我们认为当前新房和二手房在成交下探的情况下均面临较大降价压力，二手房价格降幅大于新房，政策效应减弱后二手房市场流动性有所转冷，上海和杭州8月二手房成交套数较6月分别下降了32%和38%。我们预计后续房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。 我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的： （1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企； （2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期。 1、新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅收窄 从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.3%、-0.7%、-0.8%（7月分别为-0.5%、-0.6%、-0.7%），一线城市销售价格环比降幅收窄0.2pct，二、三线城市均扩大0.1pct，70城整体环比-0.7%，降幅较7月扩大0.1pct。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.2%、-5.3%、-6.2%（7月分别为-4.2%、-4.8%、-5.8%），一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅较7月持平，二线、三线城市价格降幅较7月分别扩大0.5pct、0.4pct，带动70城整体新房价格同比下降5.7%，降幅环比扩大0.4pct，再次创造2015年6月以来的最大降幅。 图1：8月一线城市新房价格环比降幅收窄 图2：8月70大中城市新房价格同比降幅扩大 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年8月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、1、67个（7月分别为2、2、66个），价格环比下跌城市数量环比增加1城。8月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个（7月分别为2、0、68个），与6-7月保持一致，延续价格同比下降趋势，且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：8月70大中城市新房价格环比上涨城市数1个 图4：8月70大中城市新房价格同比上涨城市数2个 2、二手房价环比降幅扩大，同比降幅创2006年以来新高 从二手住宅房价环比情况来看，8月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比扩大0.1pct。其中一、二、三线城市环比分别-0.9%、-1.0%、-0.9%（7月分别为-0.5%、-0.8%、-0.8%），各能级城市二手房环比降幅均有所扩大，一、二、三线城市分别扩大0.4pct、0.2pct、0.1pct。同比情况来看，70城二手房价格同比-8.6%，降幅扩大0.6pct，降幅创2006年以来新高，且自2023年10月以来降幅持续扩大。其中一、二、三线城市同比分别-9.4%、-8.6%、-8.5%（7月分别为-8.8%、-8.2%、-8.1%）。二手房价格整体延续以价换量趋势，其中一、二、三线城市分别扩大0.6pct、0.3pct、0.4pct。 图5：8月70大中城市二手房价环比-0.8% 图6：7月70大中城市二手房价同比-8.2% 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年8月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个（7月分别为1、2、67个），二手房价环比下跌城市增加2城。8月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（7月分别为0、0、70个），70城二手房价自2024年初以来同比均下降。 图7：8月70大中城市二手房价格环比上涨城市数1个 图8：8月70大中城市二手房价格同比均下降 3、重点城市二手房价同比均下降，新房仅上海同环比上涨 从一二线重点35城表现来看，2024年8月新房同环比均降多增少，同比仅上海、西安2城上涨，环比仅上海、南京上涨，其中上海以环比+0.6%，同比+4.9%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。新房1-8月整体同比情况方面，上海、西安分别以同比+4.4%、+4.0%领跑35城。 二手房价格情况来看，35城同环比均为下降，其中厦门、福州环比跌幅超2%，厦门、武汉、广州同比跌幅超12%。1-8月整体情况方面，石家庄以同比-3.9%领跑，厦门、武汉、广州同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比-6.3%、-6.9%、-8.3%、-10.1%。 表1：2024年8月重点城市二手房价同比均下降，上海新房同环比领涨（%） 4、投资建议 2024年8月，70城新房销售价格同环比降幅继续扩大，重点城市二手房价格同比均下降且降幅继续扩大，以价换量趋势明显。数据方面新房房价连续15个月下滑，二手房房价连续16个月下滑，居民购房意愿仍然较弱，销售复苏进程不及预期。一线城市中，仅上海新房价格同环比上涨，其余三城新房价格同环比均下跌；广深两城二手房价格同比降幅超10%。我们认为当前新房和二手房在成交下探的情况下均面临较大降价压力，二手房价格降幅大于新房，政策效应减弱后二手房市场流动性有所转冷，上海和杭州8月二手房成交套数较6月分别下降了32%和38%。我们预计后续房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期。