房地产行业点评报告：上海新房环比领涨全国，二手房价下行压力仍存

新房环比跌幅保持高位，各线城市同比继续分化 国家统计局发布11月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格11月环比-0.4%（10月为-0.4%），其中一二三线城市环比分别-0.3%、-0.3%、-0.4%（10月分别为-0.3%、-0.2%、-0.5%），11月新房价格环比降幅整体持平，其中三线城市环比降幅有所收窄，二线城市环比降幅有所扩大。同比情况来看，70城新房价格11月同比-0.7%（10月为-0.6%），其中一二三线城市同比分别+0.3%、+0.2%、-1.6%（10月分别为+0.4%、+0.3%、-1.5%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一、二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。 二手房价格持续下探，一线城市降幅最为显著 70城二手房价格11月环比-0.8%（10月为-0.6%），其中一二三线城市环比分别-1.4%、-0.7%、-0.8%（10月分别为-0.8%、-0.5%、-0.6%），整体价格继续下行。 同比情况来看，70城二手房价格11月同比-3.7%（10月为-3.4%），其中一二三线城市同比分别-2.9%、-3.6%、-3.9%（10月分别为-1.9%、-3.3%、-3.6%）。11月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、1、69个（10月分别为 2、1、67个）。11月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个（10月分别为3、0、67个），下跌城市数量创多年来新高。 35城新房环比整体微降，广深跌幅进一步扩大 从一二线重点35城表现来看，11月新房同比总体仍能保持增长，但环比整体略微下降。其中一线城市中仅上海新房环比增长，并以0.6%的增幅领跑重点35城。 而广深环比跌幅均接近1%，新房市场表现欠佳；二手房同环比整体继续下跌，其中深圳、上海环比跌幅最大，均为-1.5%。厦门二手房以同比-6.5%领跌35城。 从1-11月平均数据来看，成都、上海、杭州新房价格同比分别增长7.2%、4.4%、4.4%，价格涨幅远高于其他重点城市。而二手房价格同比仅有成都、上海、北京、长沙能保持正增长，其余城市二手房1-11月平均价格同比均出现不同程度下跌。 投资建议 尽管下半年以来各地政府需求端政策放松节奏加快，但市场回暖低于预期。11月，70个大中城市新房销售价格环比总体延续下降趋势，新房价格下跌城市数量创2023年新高。二手房价格方面，除杭州环比持平外其余69城均为下跌，二手房价格持续下探。我们认为，目前房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、新房环比跌幅保持高位，各线城市同比继续分化 国家统计局发布11月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格11月环比-0.4%（10月为-0.4%），其中一二三线城市环比分别-0.3%、-0.3%、-0.4%（10月分别为-0.3%、-0.2%、-0.5%），11月新房价格环比降幅整体持平，其中三线城市环比降幅有所收窄，二线城市环比降幅有所扩大。同比情况来看，70城新房价格11月同比-0.7%（10月为-0.6%），其中一二三线城市同比分别+0.3%、+0.2%、-1.6%（10月分别为+0.4%、+0.3%、-1.5%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一、二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。 图1：11月70大中城市新房价格环比下降0.4% 图2：11月70大中城市新房价格同比下跌0.7% 从70城新房价格涨跌个数来看，11月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为9、2、59个（10月分别为11、3、56个），价格环比上涨城市数量为2023年新低。11月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为20、2、48个（10月分别为23、0、47个），自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：11月70大中城市新房价格环比上涨城市数9个 图4：11月70大中城市新房价格同比上涨城市数20个 2、二手房价格持续下探，一线城市降幅最为显著 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格11月环比-0.8%（10月为-0.6%），其中一二三线城市环比分别-1.4%、-0.7%、-0.8%（10月分别为-0.8%、-0.5%、-0.6%），整体价格继续下行。同比情况来看，70城二手房价格11月同比-3.7%（10月为-3.4%），其中一二三线城市同比分别-2.9%、-3.6%、-3.9%（10月分别为-1.9%、-3.3%、-3.6%）。 根据二手房价格同环比情况可以看出11月份一线城市降幅较10月份显著增加，二线三线城市价格则是从2023下半年以来降幅持续扩大。 图5：11月70大中城市二手房价格环比下跌0.8% 图6：11月70大中城市二手房价格同比下跌3.7% 从70城二手房价格涨跌个数来看，11月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、1、69个（10月分别为2、1、67个）。11月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个（10月分别为3、0、67个），下跌城市数量创多年来新高。二手房价格持续下探，市场整体保持低迷态势。 图7：11月70大中城市二手房价格环比无上涨 图8：11月70大中城市二手房价格同比上涨城市数2个 3、35城新房环比整体微降，广深跌幅进一步扩大 从一二线重点35城表现来看，11月新房同比总体仍能保持增长，但环比整体略微下降。其中一线城市中仅上海新房环比增长，并以0.6%的增幅领跑重点35城。而广深环比跌幅均接近1%，新房市场表现欠佳；二手房同环比整体继续下跌，其中深圳、上海环比跌幅最大，均为-1.5%。厦门二手房以同比-6.5%领跌重点35城。 从1-11月平均数据来看，成都、上海、杭州新房价格同比分别增长7.2%、4.4%、4.4%，价格涨幅远高于其他重点城市。而二手房价格同比仅有成都、上海、北京、长沙能保持正增长，其余城市的二手房1-11月平均价格同比均出现不同程度下跌，其中以东三省省会长春、哈尔滨、沈阳跌幅最为显著。 表1：2023年11月上海新房环比以0.6%的增幅领跑重点35城（%） 4、投资建议 尽管下半年以来各地政府需求端政策放松节奏加快，但市场回暖低于预期。11月，70个大中城市新房销售价格环比总体延续下降趋势，新房价格下跌城市数量创2023年新高。二手房价格方面，除杭州环比持平外其余69城均为下跌，二手房价格持续下探。我们认为，目前房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。