房地产行业周报（2024年第23周）：各地放松政策不断创新，二手房成交持续改善

近期核心观点： 继5月17日央行降低首付比例、取消利率下限后，各地陆续放松限购限贷政策。从效果看，尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。 虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值，但布局较好的房企1倍PB应该就是波段顶部。当前不管是基本面还是政策力度，显然好于4月加速下跌阶段，市场对新房价格下跌也已做好充分准备，我们认为不至于跌到当时的低点。因此，地产板块顶底较为明确，经历大幅回调后，前期过分乐观预期带来的涨幅基本消化，当前积极参与的胜率较高。 个股端，推荐华润置地、贝壳-W、龙湖集团。 市场表现回顾： 2024.6.3-2024.6.9期间，房地产板块13只个股上涨，96只个股下跌，1只个股持平，占比分别为12%、87%、1%。房地产指数（中信）下跌2.3%，沪深300指数下跌0.16%，房地产板块跑输沪深300指数2.14个百分点，位居所有行业第15位。近一个月，房地产指数（中信）上涨4.28%，沪深300指数下跌1.55%，房地产板块跑赢沪深300指数5.83个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌14.21%，沪深300指数上涨5.13%，房地产板块跑输沪深300指数19.34个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量同比仍在低位。2024年6月9日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-29%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-27%、-33%、-20%。截至2024年6月9日，30城新建商品房当年累计成交面积同比-41%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-35%、-42%、-42%。 二手房方面，成交量同比持续改善。2024年6月9日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+9%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+22%、+7%、+4%。截至2024年6月9日，18城二手住宅当年累计成交套数同比-15%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-10%、-17%、-16%。 行业政策要闻： 2024.6.3-2024.6.9期间，房地产行业政策要闻主要包括：①上海取消商品住宅用地溢价率10%的上限要求。②湖南长沙鼓励开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺服务。③山东胶州商品房团购首套房首付款可按50%缴纳，剩余50%可缓交1-2年。④安徽芜湖鼓励房企探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房企持有，购房人可租赁使用，购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................5 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 近期核心观点 继5月17日央行降低首付比例、取消利率下限后，各地陆续放松限购限贷政策。 从效果看，尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值，但布局较好的房企1倍PB应该就是波段顶部。当前不管是基本面还是政策力度，显然好于4月加速下跌阶段，市场对新房价格下跌也已做好充分准备，我们认为不至于跌到当时的低点。因此，地产板块顶底较为明确，经历大幅回调后，前期过分乐观预期带来的涨幅基本消化，当前积极参与的胜率较高。个股端，推荐华润置地、贝壳-W、龙湖集团。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第15位 2024.6.3-2024.6.9期间，房地产指数（中信）下跌2.3%，沪深300指数下跌0.16%，房地产板块跑输沪深300指数2.14个百分点，位居所有行业第15位。近一个月，房地产指数（中信）上涨4.28%，沪深300指数下跌1.55%，房地产板块跑赢沪深300指数5.83个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌14.21%，沪深300指数上涨5.13%，房地产板块跑输沪深300指数19.34个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为12%、87%、1% 2024.6.3-2024.6.9期间，房地产板块13只个股上涨，96只个股下跌，1只个股持平，占比分别为12%、87%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：宁波富达、万通发展、张江高科、大港股份、华发股份，居后5位的个股为：岩石股份、万方发展、天宸股份、大名城、大千生态。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量同比仍在低位 从日频跟踪来看，2024年6月9日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-29%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-62%、-27%、+10%、-11%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-27%、-33%、-20%。 截至2024年6月9日，30城新建商品房当年累计成交3823万㎡，同比-41%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-37%、-36%、-35%、-28%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-35%、-42%、-42%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量同比持续改善 从日频跟踪来看，2024年6月9日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+9%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+14%、+56%、-6%、+118%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+22%、+7%、+4%。 截至2024年6月9日，18城二手住宅当年累计成交34.3万套，同比-15%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-17%、+27%、-18%、+8%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-10%、-17%、-16%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.6.3-2024.6.9期间，房地产行业政策要闻主要包括：①上海取消商品住宅用地溢价率10%的上限要求。②湖南长沙鼓励开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺服务。③山东胶州商品房团购首套房首付款可按50%缴纳，剩余50%可缓交1-2年。④安徽芜湖鼓励房企探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房企持有，购房人可租赁使用，购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明