房地产行业研究周报：各地政策持续优化，二手房成交同比改善

房地产行业周报-20240804 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨1.32%，沪深300指数下跌0.73%，相对收益为2.05%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(7.26-8.1)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29122套，同比增速-25.9%，环比增速26.1%；合计成交面积301.7万平方米，同比增速-27.3%，环比增速33.3%。 本周(7.26-8.1)，中泰地产组跟踪的14个重点城市二手房合计成交16638套，同比增速9.2%，环比增速-11.1%；合计成交面积158.7万平方米，同比增速9.7%，环比增速-12.5%。 本周（7.26-8.1），中泰地产组跟踪的16个重点城市商品房库存面积19673.2万平方米，环比增速-0.1%，去化周期137周。 本周（7.22-7.28），土地供给方面，本周供应土地3145.9万平方米，同比增速29.8%； 供应均价1361元/平方米，同比增速1.4%。土地成交方面，本周成交土地2591.5万平方米，同比增速38%；土地成交金额381.6亿元，同比增速32.1%。 本周（7.26-8.1）房地产企业合计发行信用债49亿元，同比增速9%，环比增速-8.6%。 本月至今房地产企业合计发行信用债38亿元，同比增速-50.65%，环比增速292.97%。 投资建议： 近期，多地不断开展住房公积金深化改革，并持续推进“卖旧买新”模式，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨1.32%，沪深300指数下跌0.73%，相对收益为2.05%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：ST银亿、空港股份、亚通股份、珠江实业、大名城，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为ST爱旭、招商蛇口、保利地产、华发股份、广宇发展。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】8月2日，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在国新办发布会上宣布，住建部将推进房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金三项制度的建设。王胜军指出，制度创新对于提升安全韧性水平至关重要。他提到，房屋随着时间推移会老化，需要定期进行体检以及时发现并解决潜在问题。为此，住建部计划根据房屋建造年代和功能类型确定体检的频次。 【中央政策】8月1日，中国国家发展和改革委员会（国家发改委）副秘书长袁达在国新办新闻发布会上表示，国家发改委将采取一系列措施，以促进房地产市场的平稳健康发展。具体措施包括加快构建房地产发展新模式，以及进一步做好保交房工作。袁达还提到，国家发改委将落实一揽子化债方案，并有针对性地完善相关措施，以稳妥处置金融风险。此外，将筑牢有效防控系统性风险的金融稳定保障体系。 【地方政策】8月2日，昆明市住房公积金管理中心发布通知，缴存人家庭购买第二套改善型自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由30%下调至20%。 本次政策调整自2024年8月5日起执行。2024年8月5日前已受理的住房公积金贷款申请，按调整前政策执行。" 【地方政策】从山东省政府新闻办8月2日召开的政策例行吹风会上获悉，山东省将指导各市进一步优化公积金提取和贷款政策，缴存人可提取个人账户住房公积金支付购房首付款，同时还可申请使用住房公积金贷款，缴存人租房提取不影响申请公积金贷款的额度。支持各市因城施策优化个人住房贷款中住房套数认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求，如济南、青岛按区认定住房套数。支持市县积极争取3000亿元保障性住房再贷款支持，优选1-2家保障性住房收购主体，细致摸排需求和存量商品房情况。" 【地方政策】7月31日，为进一步发挥住房公积金制度的保障作用，满足职工住房需求，促进房地产市场平稳发展，抚顺市住房公积金管理中心对个人住房贷款政策进行了六项调整。调整内容包括放宽二手房公积金贷款房龄限制，提高二手房贷款限额，优化首套房和二套房贷款政策，支持青年人和人才住房需求等。此次政策调整自2024年8月1日起实施，有效期至2025年末。具体来看，二手房公积金贷款期限由原30年调整为40年减房龄，最高不超过30年；二手房贷款额度上限由40万元提高至50万元。对于无房且有1次已结清公积金贷款记录的借款人，执行首套房最低首付比例和二套房贷款利率。商业银行个人住房贷款未结清的借款人，可申请公积金贷款，执行首套房政策，还款能力需扣除商贷月还款额。" 【地方政策】7月31日，上海市住房城乡建设管理委组织召开本市住房城乡建设管理领域“十五五”规划预研究支撑课题开题会。研究课题主要包括：一是提升城市发展能级和品质，重点研究城市有机更新、城市体检、海绵城市建设、地下空间建设、重点区域发展（“一江一河”“五个新城”）、区域一体化战略、行业人才培养和世界城市日影响力等。二是提高住建行业发展水平，重点研究“三大工程”（保障性住房、“平急两用”公共基础设施、城中村改造）建设、房地产市场发展、建筑业生产组织方式创新、“好房子”建设、超大工程建设、绿色低碳转型、智能建造体系等。 三是优化城市治理方式，重点研究完整社区建设、城市管理精细化、住建行业科技创新、城市基础设施运行维护、城市生命线工程建设管理等。" 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【合景泰富集团】8月2日，合景泰富集团控股有限公司发布2024年7月未经审核营运数据公告。根据公告，合景泰富7月的预售额为7.6亿元人民币，与去年同期相比下降了32.7%。同时，预售建筑面积约为35000平方米，同比减少了46.2%。 【物产中大】7月30日，物产中大集团股份有限公司发布关于公司独立董事辞职的公告。公告显示，物产中大独立董事陈俊，由于工作调整原因，申请辞去公司董事会独立董事、董事会审计委员会主任及董事会薪酬与考核委员会委员职务。 【九龙建业】8月1日，九龙建业有限公司发布盈利警告公告，预期截至2024年6月30日止六个月股东应占盈利较2023年同期显著减少，降幅约为35%至45%，主要是由于在香港之投资物业之重估亏损增加所致。九龙建业认为，随着在香港的物业销售确认入帐及经扣除上述集团投资物业之重估亏损的影响后，预期集团截至2024年6月30日止六个月的公司股东应占基础盈利将较2023年同期录得5%以内的轻微变动。 表4:本周公司公告 速-27.3%，环比增速33.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-22.6%、-23.5%和-31.5%，环比增速为11.3%、34.2%和33.8%； 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-20.9%、-28.5%和-31.1%，环比增速为28%、33%和39.9% 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.1-8.1），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交115181套，同比增速-23%，环比增速-27.1%；合计成交面积1155.9万平方米，同比增速-22.8%，环比增速-29.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-24.3%、-28.1%和-14.7%，环比增速为-12.3%、-28.7%和-36.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-8%、-26.6%和-28.7%，环比增速为-11.4%、-30%和-41.2%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13:一手房交易数据 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(7.26-8.1)，中泰地产组跟踪的14个重点城市二手房合计成交16638套，同比增速9.2%，环比增速-11.1%；合计成交面积158.7万平方米，同比增速9.7%，环比增速-12.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为31.2%、5.1%和-2.9%，环比增速为-14.4%、-12.1%和-1.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为21.4%、9.5%和-2.7%，环比增速为-17.4%、-11.6%和-8.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.1-8.1），中泰地产组跟踪的14个重点城市二手房合计成交84180套，同比增速30.8%，环比增速3.6%；合计成交面积813.3万平方米，同比增速29.7%，环比增速3.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为70.1%、25.5%和6.1%，环比增速为3.3%、4.5%和1.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为67.5%、25.4%和7.3%，环比增速为3.6%、-7.4%和3.1%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20:二手房交易数据 4.3.重点城市库存情况分析 本周（7.26-8.1），中泰地产组跟踪的16个重点城市商品房库存面积19673.2万平方米，环比增速-0.1%，去化周期137周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、0.1%、-0.5%，去化周期分别为116.2周、156.5周、165.9周。 图表21：17城合计库存面积及去化周期 图表22：一线城市库存面积及去化周期 图表23：二线城市库存面积及去化周期 图表24：三线城市库存面积及去化周期 图表25:16城库存面积以及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（7.22-7.28），土地供给方面，本周供应土地3145.9万平方米，同比增速29.8%；供应均价1361元/平方米，同比增速1.4%。土地成交方面，本周成交土地2591.5万平方米，同比增速38%；土地成交金额381.6亿元，同比增速32.1%。本周土地成交楼面价1472元/平方米，溢价率3.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为2.3%、6.4%、3.3%。 图表26：100大中城市商品房土地供应面积 图表27：100大中城市商品房土地供应均价 图表28：100大中城市商品房土地成交面积 图表29：100大中城市商品房土地成交金额 图表30：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表31：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表32：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（7.26-8.1）房地产企业合计发行信用债49亿元，同比增速9%，环比增速-8.6%。本月至今房地产企业合计发行信用债38亿元，同比增速-50.65%，环比增速292.97%。 图表33：房企信用债发行额（周度） 图表34：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 近期，多地不断开展住房公积金深化改革，并持续推进“卖旧买新”模式，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余