房地产行业周报（2024年第23周）：多地持续因城施策，二手房成交同比上升

板块行情：第23周（6月3日-6月7日）申万一级行业指数中，房地产指数下降2.2%，在31个一级行业板块中排名第9位。 政策要闻：中央层面：1）金融监管总局、住房和城乡建设部：联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求的通知》，主要包括完善城市协调机制、充分发挥地方政府的积极作用、“白名单”项目实施推送反馈管理、积极满足“白名单”项目合理融资需求，对符合要求的项目“应贷尽贷”、明确相关保障措施等五方面内容。地方层面：1）上海：招商、象屿、金地、中国能建等13家房企21个项目和10家房地产经纪机构参与商品房“以旧换新”。2）宿迁：非户籍人口购房享1%额外补贴，支持企业提供至少300套房源参与“以旧换新”。3）东莞：不动产权证书遗失、灭失可申请补发。4）西宁：已筹集保障性租赁住房8172套，3822套（间）住房投入使用。5）胶州：购房优惠最高可达10%，提供500万元购房补贴，计划今年引进1.5万人才。6）武汉：东西湖区新引进人才购房首套最高可补助200万元，鼓励房企开展住房团购。 公司动态：1）万科：向交通银行深圳分行申请贷款11亿元并完成提款，子公司重庆博翠置业提供土地抵押担保；子公司昆明万阔房地产开发有限公司以所持有的昆明万宜67%股权向交通银行云南分行申请贷款9亿元，子公司中山市万阳房地产有限公司以持有的中山市城市之光房地产有限公司100%股权向交通银行深圳分行申请贷款12亿元。2）华润置地：全资公司北京润置商业运营管理有限公司挂牌转让保营善筑置业33%股权，底价1元；消费基础设施42.08亿元ABS债券项目更新至“已反馈”。3）招商蛇口：更换审计机构，毕马威华振将担任2024年度会计师事务所。4）中南建设：撤回28亿元定增申请，考虑市场变化及公司实际，不会损害公司及全体股东、特别是中小股东的利益。5）旭辉控股：68个项目入围“白名单”，3个项目获得融资，芜湖鎏金印象获1.5亿融资，北京国祥云著项目获批新增融资0.5亿元，太原江山云悦项目获批新增融资0.4亿元。6）龙湖集团：5月单月集团实现总合同销售金额人民币86.9亿元，归母合同销售金额人民币59.8亿元。2024年前五月合同销售410.8亿，实现经营性收入107.5亿。 销售端：新房成交同比下降31%，二手房成交同比上升1%。1）本周21城商品房成交面积205.4万方，商品房日平均成交面积29.3万方，环比下降31%，同比下降31%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4764万方，累计同比下降36.8%。3）第23周11城二手房成交面积166.9万方，日平均成交面积23.8万方，环比下降10%，同比上升1%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3361万方，同比下降13%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下降2.2%，板块排名第9位 第23周申万地产板块下降2.2%。第23周（6月3日-6月7日）申万一级行业指数中，房地产指数下降2.2%，在31个一级行业板块中排名第9。 图表1第23周申万地产板块下降2.2%，板块排名第9位 本周A股板块内涨幅第一为万通发展，累计涨幅达13.3%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为万通发展、张江高科、华发股份、招商蛇口、保利发展，跌幅前五的个股分别为大名城、我爱我家、冠城大通、香江控股、三湘印象。 图表2张江高科周涨幅达16.2% 图表3大名城周跌幅达15.24% 港股板块内涨幅第一的为金茂服务，上涨16.6%。从港股表现来看，第23周涨幅排名前五的个股分别为金茂服务、中国海外宏洋集团、远洋集团、越秀地产、绿城中国，跌幅前五的个股分别为融创中国、融信中国、世茂集团、龙光集团、花样年华控股。 图表4金茂服务涨幅达16.6% 图表5融创中国周跌幅达12.2% 二、政策要闻：满足“白名单”项目合理融资需求，推动城市协调机制落地见效 中央层面：1）金融监管总局、住房和城乡建设部：联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求的通知》，主要包括完善城市协调机制、充分发挥地方政府的积极作用、“白名单”项目实施推送反馈管理、积极满足“白名单”项目合理融资需求，对符合要求的项目“应贷尽贷”、明确相关保障措施等五方面内容。 图表6满足“白名单”项目合理融资需求，推动城市协调机制落地见效 地方层面：1）上海：招商、象屿、金地、中国能建等13家房企21个项目和10家房地产经纪机构参与商品房“以旧换新”。2）宿迁：非户籍人口购房享1%额外补贴，支持企业提供至少300套房源参与“以旧换新”。3）东莞：不动产权证书遗失、灭失可申请补发。 4）西宁：已筹集保障性租赁住房8172套，3822套（间）住房投入使用。5）胶州：购房优惠最高可达10%，提供500万元购房补贴，计划今年引进1.5万人才。6）武汉：东西湖区新引进人才购房首套最高可补助200万元，鼓励房企开展住房团购。7）无锡：解除未满2年住房转让限制，支持先买新房后卖旧房享契税补贴最高10万。8）巴中：购买新建住房最高补贴3万元，提供购房券支持存量商品房转为保障性住房。9）苏州：在所购住房所在区、县（市）无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。10）赣州：7月1日起购买一手新房公积金可当首付款。11）淮安：提出实施房票3.0版，首套首付比调整为15%，取消商业房贷利率下限。12）宁波：个人公积金最高可贷100万元，家庭公积金最高可贷180万元。13）柳州：上调个人公积金贷款额度至70万元，家庭公积金贷款额度上限可额外增加10万元，恢复异地贷款业务。14）深圳：推出二手房免费“带押过户”服务，涉及的银行需要与公积金中心有合作协议。15）合肥：提供总房价2%的补贴，鼓励国有平台企业收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房，最高可贷额度可至100万元。16）扬州：调整住房公积金贷款额度，双缴存人公积金贷款最高额度阶段性上调130万元。17）重庆：对灵活就业人员缴存使用住房公积金政策进行优化，按月和一次性缴存使用产品的贷款倍数由13.715倍提高至20倍，自由缴存使用产品的贷款倍数由4.5倍提高至9倍。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：向交通银行深圳分行申请贷款11亿元并完成提款，子公司重庆博翠置业提供土地抵押担保；子公司昆明万阔房地产开发有限公司以所持有的昆明万宜67%股权向交通银行云南分行申请贷款9亿元，子公司中山市万阳房地产有限公司以持有的中山市城市之光房地产有限公司100%股权向交通银行深圳分行申请贷款12亿元。2）华润置地：全资公司北京润置商业运营管理有限公司挂牌转让保营善筑置业33%股权，底价1元；消费基础设施42.08亿元ABS债券项目更新至“已反馈”。3）招商蛇口：更换审计机构，毕马威华振将担任2024年度会计师事务所。4）中南建设：撤回28亿元定增申请，考虑市场变化及公司实际，不会损害公司及全体股东、特别是中小股东的利益。5）旭辉控股：68个项目入围“白名单”，3个项目获得融资，芜湖鎏金印象获1.5亿融资，北京国祥云著项目获批新增融资0.5亿元，太原江山云悦项目获批新增融资0.4亿元。6）龙湖集团：5月单月集团实现总合同销售金额人民币86.9亿元，归母合同销售金额人民币59.8亿元。2024年前五月合同销售410.8亿，实现经营性收入107.5亿。 图表8公司公告 三、销售端：新房成交同比下降31%，二手房成交同比上升1% （一）新房市场：23周21城成交面积同比下降31% 从我们监测的21城数据来看，第23周21城商品房日均成交面积环比下降31%，同比下降31%。1）本周21城商品房成交面积205.4万方，商品房日平均成交面积29.3万方，环比下降31%，同比下降31%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4764万方，累计同比下降36.8%。 图表9第23周21城商品房单日平均成交面积29.3万方 第23周一线城市商品房成交面积为62.4万方，同比下降35%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第23周成交面积分别为62.4万方、93.9万方、49万方，周环比增速分别为-14%，-37%，-37%，周同比增速分别为-35%、-32%、-23%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-46%、-32%、-16%、-50%，环比增速分别为-29%、-14%、-9%、17%；二线城市中南京、武汉环比增速为18%、-26%；三四线城市中扬州、南宁环比增速为173%、3%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1417万方，同比下降32%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为2105万方，同比下降41%；11个三四线城市商品房成交面积为1242万方，同比下降35%。 图表10第23周21城新建商品房成交面积205.4万方 （二）二手房市场：第23周11城成交面积同比上升1% 从我们监测的11城数据来看，第23周二手房成交面积同比上升1%。1）第23周11城二手房成交面积166.9万方，日平均成交面积23.8万方，环比下降10%，同比上升1%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3361万方，同比下降13%。 图表11第23周11城合计二手房日平均成交面积23.8万方 第23周监测的一线城市二手房成交面积同比下降2%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第23周二手房成交面积分别为40.3万方、106.6万方、19.9万方，环比增速分别为-15%，-5%，-19%，同比增速分别为-2%、5%、-13%。2）一线城市中北京二手房成交面积29.6万方，同比上升11%；深圳二手房成交面积10.8万方，同比下降26%。3）二线城市中杭州、青岛成交面积同比增速分别为43%、32%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积811万方，同比下降10%；6个二线城市二手房成交面积2140万方，同比下降13%；3个三四线城市二手房成交面积409万方，同比下降13%。 图表12第23周11城二手房成交面积166.9万方 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第23周保利置业发行规模最大，共发15亿公司债；2）珠江实业集团的6亿元一般中期票据利率最高，为3%；苏州高新的4亿超短期融资债券利率最低，为1.78%。 图表13第23周保利置业发行15亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。