房地产行业周报：各地深化改革住房公积金政策，二手房成交同比改善

房地产行业周报-20240712 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨1.11%，沪深300指数上涨1.2%，相对收益为-0.09%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(7.5-7.11)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交23345套，同比增速-29.2%，环比增速-53.2%；合计成交面积242万平方米，同比增速-28.2%，环比增速-51.6%。 本周(7.5-7.11)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18708套，同比增速16.3%，环比增速-8.8%；合计成交面积181.2万平方米，同比增速14.6%，环比增速-8.4%。 本周（7.5-7.11），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积18739.6万平方米，环比增速-4.9%，去化周期121.5周。 本周（7.1-7.7），土地供给方面，本周供应土地2433.7万平方米，同比增速-32. 2%；供应均价1427元/平方米，同比增速-5.2%。土地成交方面，本周成交土地172 7.5万平方米，同比增速-56.7%；土地成交金额161.8亿元，同比增速-79.4%。本周土地成交楼面价936元/平方米，溢价率1.7%。 本周（7.5-7.11）房地产企业合计发行信用债105.51亿元，同比增速134.5%，环比增速-40.6%。本月至今（7.1-7.11）房地产企业合计发行信用债118.18亿元，同比增速40.51%，环比增速354.54%。 投资建议： 近期，各地不断开展住房公积金深化改革，并持续推进“卖旧买新”模式，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。当然，后续无论是看政策的发力点，还是基本面的回暖点，都集中在热点一二线城市特别是京沪，建议重点关注一二线地方国企如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨1.11%，沪深300指数上涨1.2%，相对收益为-0.09%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：格力地产、珠江实业、亚通股份、新城控股、滨江集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大连友谊、万通地产、中润资源、京汉股份、新华联。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】7月8日，昆明市人民政府办公室发布了关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展的政策措施。根据通知内容，昆明市将根据市场需求调整土地供应结构，原则上暂停新的商业办公用地供应，除非企业有明确需求。此外，对于已出让但尚未建设的非住宅商品房用地，昆明市允许其按规定转型，用于养老、文旅、体育等新兴产业项目的开发建设。 【地方政策】佛山市住房公积金管理中心于7月9日宣布，将允许职工使用住房公积金支付购房首付款。这项政策适用于在佛山市购买新建商品住房的职工或其配偶，需在办理商品房买卖合同备案前申请提取，且只能提取一次。提取金额不得超过购房首付款，账户余额应不低于500元。 【地方政策】根据《关于实行住房公积金贷款额度与缴存余额挂钩政策的通知》（淄住发〔2023〕17号）“淄博市住房公积金个贷率大于85%时，贷款挂钩倍数按15倍计算；住房公积金个贷率小于或等于85%时，贷款挂钩倍数按20倍计算”的有关规定，决定自2024年8月1日起将住房公积金贷款额度计算倍数由15倍上调至20倍。 【地方政策】7月11日，安徽滁州市住房和城乡建设局官网发布了《关于进一步优化调整房地产政策若干措施》。安徽滁州调整房地产政策，提高公积金贷款额度 3.个股公告及新闻跟踪 【京能置业】公告显示，业绩预亏主要由于公司本期可结转项目较少，结转规模较小，以及本期费用化支出增加。与上年同期相比，公司预计减亏3000万元到5000万元。非经常性损益事项预计影响金额为120万元。 【廊坊发展】7月9日，廊坊发展股份有限公司披露2024年半年度业绩预盈公告。本期业绩预盈的主要原因，2024年上半年实现盈利的主要原因是本期供热成本较上期有所降低，一是公司供热业务所需主要燃料煤炭成本下降，二是扩大了成本更具优势的热电联产热源应用。 【陕建股份】7月10日，陕西建工集团股份有限公司（以下简称“陕建股份”）发布重大项目中标公告，宣布2024年6月期间，公司及其子公司共中标10个重大项目，每个项目的中标金额均超过5亿元。陕建股份中标的项目涵盖了光伏、创意乐园、医药产业园、棚户区改造、住宅开发等多个领域。其中，古尔班通古特沙漠基地项目的中标金额最高，达到19.27亿元，该项目位于新疆昌吉回族自治州。 【保利发展】公告显示，保利发展在2024年上半年的营业总收入为1392.69亿元，较去年同期增长了1.64%；归属于上市公司股东的净利润75.08亿元，同比减少38.57%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润73.12亿元，同比减少37.64%。 【华远地产】7月12日，华远地产股份有限公司（以下简称“华远地产”）发布公告，宣布将向其控股子公司华睿立远的另一股东石家庄倾茂房地产开发有限公司提供财务资助。此次资助是华远地产在2024年度预计额度内的一部分，并且已经通过了公司董事会和股东大会的审议。 表3：本周公司公告及新闻汇总 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(7.5-7.11)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交23345套，同比增速-29.2%，环比增速-53.2%；合计成交面积242万平方米，同比增速-28.2%，环比增速-51.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-5.8%、-40.5%和-33.9%，环比增速为-37.7%、-47%和-67.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为5.3%、-36%和-39.4%，环比增速为-41.5%、-53.8%和-57.4%。 图表4：一手房成交套数同比分析（周度） 图表5：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表6：一手房成交面积同比分析（周度） 图表7：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.1-7.12），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交47040套，同比增速-17.1%，环比增速18.6%；合计成交面积479.7万平方米，同比增速-17.1%，环比增速18.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-11.5%、-34.9%和3.3%，环比增速为15.7%、-0.8%和47.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为7.7%、-26.1%和-19.3%，环比增速为43%、7%和19.4%。 图表8：一手房成交套数同比分析（月度） 图表9：一手房成交套数环比分析（月度） 图表10：一手房成交面积同比分析（月度） 图表11：一手房成交面积环比分析（月度） 表12：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(7.5-7.11)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18708套，同比增速16.3%，环比增速-8.8%；合计成交面积181.2万平方米，同比增速14.6%，环比增速-8.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为59.7%、9.9%和-7.8%，环比增速为-20.7%、-1.9%和-9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为58.4%、8.8%和-6.2%，环比增速为-23.3%、-0.9%和-6.1%。 图表13：二手房成交套数同比分析（周度） 图表14：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表15：二手房成交面积同比分析（周度） 图表16：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.1-7.12），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交35586套，同比增速39.8%，环比增速20.6%；合计成交面积344.9万平方米，同比增速38.6%，环比增速22.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为86.3%、34.1%和11%，环比增速为39.5%、14.1%和18.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为83.5%、34.4%和11%，环比增速为43.2%、-60%和25.1%。 图表17：二手房成交套数同比分析（月度） 图表18：二手房成交套数环比分析（月度） 图表19：二手房成交面积同比分析（月度） 图表20：二手房成交面积环比分析（月度） 表21：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（7.5-7.11），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积18739.6万平方米，环比增速-4.9%，去化周期121.5周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-1.2%、-11.1%、-0.3%，去化周期分别为110.5周、127.3周、145.2周。 图表22：17城合计库存面积及去化周期 图表23：一线城市库存面积及去化周期 图表24：二线城市库存面积及去化周期 图表25：三线城市库存面积及去化周期 表26：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（7.1-7.7），土地供给方面，本周供应土地2433.7万平方米，同比增速-32.2%；供应均价1427元/平方米，同比增速-5.2%。土地成交方面，本周成交土地1727.5万平方米，同比增速-56.7%；土地成交金额161.8亿元，同比增速-79.4%。本周土地成交楼面价936元/平方米，溢价率1.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为1.4%、0.3%、3.2%。 图表27：100大中城市商品房土地供应面积 图表28：100大中城市商品房土地供应均价 图表29：100大中城市商品房土地成交面积 图表30：100大中城市商品房土地成交金额 图表31：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表32：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表33：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（7.5-7.11）房地产企业合计发行信用债105.51亿元，同比增速134.5%，环比增速-40.6%。本月至今（7.1-7.11）房地产企业合计发行信用债118.18亿元，同比增速40.51%，环比增速354.54%。 图表34：房企信用债发行额（周度） 图表35：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 近期，各地不断开展住房公积金深化改革，并持续推进“卖旧买新”模式，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。当然，后续无论是看政策的发力点，还是基本面的回暖点，都集中在热点一二线城市特别是京沪，建议重点关注一二线地方国企如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。 同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。