房地产行业周报：各地政策持续落地优化，二手房成交改善

房地产行业周报-20240811 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨3.26%，沪深300指数下跌1.56%，相对收益为4.82%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(8.2-8.8)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交22418套，同比增速-23.4%，环比增速-24.6%；合计成交面积213.8万平方米，同比增速-29.9%，环比增速-30.4%。 本周(8.2-8.8)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16370套，同比增速8.8%，环比增速-6.2%；合计成交面积158.2万平方米，同比增速6.7%，环比增速-5%。 本周（8.2-8.8），中泰地产组跟踪的16个重点城市商品房库存面积19636.7万平方米，环比增速-0.2%，去化周期133.4周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、0%、-0.4%，去化周期分别为112.8周、154周、159.8周 本周（7.29-8.4），土地供给方面，本周供应土地3035.7万平方米，同比增速-3. 5%；供应均价1853元/平方米，同比增速36.1%。土地成交方面，本周成交土地22 03.2万平方米，同比增速-15.6%；土地成交金额359.4亿元，同比增速-8.4%。本周土地成交楼面价1631元/平方米，溢价率4.3%。 投资建议： 近期，多地不断开展住房公积金深化改革，并持续推进“卖旧买新”模式，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨3.26%，沪深300指数下跌1.56%，相对收益为4.82%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：世联行、城建发展、金地集团、深物业A、滨江集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为亚通股份、ST银亿、珠江实业、京汉股份、空港股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】8月9日，江苏省泰州市发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及商品住房“以旧换新”、购房补贴等措施。根据通知，泰州市将全面实施商品住房“以旧换新”政策，通过财政补贴、国企收购、市场化运作等模式，推动存量商品住房的更新换代。具体措施包括：对“以旧换新”的存量商品住房，允许通过“带押过户”方式实现房屋转移登记，并可办理转移和抵押“双预告登记”。此外，经住建部门审核备案的“以旧换新”协议，可作为首付款入账凭证。 购买新建商品住房的购房者，可凭网签备案合同办理落户、入学等手续。 【地方政策】8月8日，浙江省绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，实施了新的“计容新规”。根据新规，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等部分设施不计入容积率，同时挑高客厅的面积仅按单层计算。这一规定为房企提供了合理设计的空间，理论上得房率可达到100%，甚至高达120%。新规的实施对购房者而言，意味着在传统计算方式下，他们可以以较低的价格获得更多的实用面积，从而提高购房的性价比。此外，新规也可能激励开发商在房屋设计上更加注重实用性和舒适性，以提升房地产市场的整体品质。 【地方政策】8月8日，安徽省池州市东至县发布《关于购房补助和提高引进人才购房补贴额度的申报流程的通知》，以刺激当地房地产市场。根据新通知，自2024年7月起，符合条件的购房者可享受最高2%的购房补贴。此举旨在支持首套及二手商品住房购买者，并鼓励引进人才在当地购房。具体而言，2024年7月3日起至2025年7月2日，凡在我县范围内购买商品住房（含二手商品住房），签订购房合同并备案，且在2026年12月31日前缴纳契税并办理《不动产权证书》的购房人，给予补助。购买首套新建商品住房，给予总房款2%的购房补贴；购买非首套新建商品住房和二手商品住房给予总房款1%的购房补贴。 【地方政策】8月7日，湖北省恩施土家族苗族自治州发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，涉及公积金等12项。文件提出，降低个人住房商业银行贷款最低首付比例，将首套住房最低首付比例调整为不低于15%，二套住房最低首付比例调整为不低于25%。加大公积金支持力度。全面放开异地贷款支持区域，支持恩施州外住房公积金缴存职工在恩施州内购房申请住房公积金异地贷款。支持住房“以旧换新”，各县市对个人出售二手住房以及对个人购买新房可给予补助。对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的，对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税。对国有企业收购二手住房的，各县市可给予补助。优化住房保障供应体系，按照“以需定购”原则，以市场化、法治化方式收购市场已建成存量商品住房用作保障性住房。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【保利发展】8月9日，合景泰富集团控股有限公司发布2024年7月未经审核营运数据公告。根据公告，合景泰富7月的预售额为7.6亿元人民币，与去年同期相比下降了32.7%。同时，预售建筑面积约为35000平方米，同比减少了46.2%。 " 【利福中国】8月8日，利福中国发布了截至2024年6月30日的中期业绩报告。根据报告，该集团在报告期内实现收入6.45亿元人民币，较去年同期下降7.3%。股东应占溢利为4166.8万元人民币，同比减少67.4%，每股基本盈利为0.028元人民币。报告期内，利福中国业绩受到市场环境变化和行业竞争加剧的影响。面对挑战，公司表示将致力于优化业务结构和提升运营效率，以适应市场变化并应对未来不确定性。公告显示，物产中大独立董事陈俊，由于工作调整原因，申请辞去公司董事会独立董事、董事会审计委员会主任及董事会薪酬与考核委员会委员职务。 表4:本周公司公告 化和行业竞争加剧的影响。面对挑战，公司表示将致力于优化业务结构和提升运营效率，以适应市场变化并应对未来不确定性。 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(8.2-8.8)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交22418套，同比增速-23.4%，环比增速-24.6%；合计成交面积213.8万平方米，同比增速-29.9%，环比增速-30.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为30.2%、-27.8%和-52.4%，环比增速为-10%、-21.4%和-44.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为30.9%、-38%和-52.6%，环比增速为-16.3%、-31%和-45.1%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（8.1-8.8），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29587套，同比增速-13.1%，环比增速-13.2%；合计成交面积294.3万平方米，同比增速-12.8%，环比增速-12.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为11.4%、6.1%和-16.7%，环比增速为37.2%、-17.3%和-41.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为3.2%、-14.5%和-27.5%，环比增速为48.8%、-25.3%和-43.1% 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13:一手房交易数据 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(8.2-8.8)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16370套，同比增速8.8%，环比增速-6.2%；合计成交面积158.2万平方米，同比增速6.7%，环比增速-5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为41.5%、2.2%和-3.8%，环比增速为-18.2%、-0.6%和-4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为44.5%、3.8%和-17.7%，环比增速为-15.5%、1.1%和-9%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（8.1-8.8），中泰地产组跟踪的14个重点城市二手房合计成交22342套，同比增速0.8%，环比增速26.7%；合计成交面积217.5万平方米，同比增速1.3%，环比增速24.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为2.9%、-0.7%和2.8%，环比增速为68.8%、17.3%和14.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为2.3%、2.4%和-3.7%，环比增速为73.1%、19%和1.9%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22:二手房交易数据 4.3.重点城市库存情况分析 本周（8.2-8.8），中泰地产组跟踪的16个重点城市商品房库存面积19636.7万平方米，环比增速-0.2%，去化周期133.4周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、0%、-0.4%，去化周期分别为112.8周、154周、159.8周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27:16城库存面积以及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（7.29-8.4），土地供给方面，本周供应土地3035.7万平方米，同比增速-3.5%；供应均价1853元/平方米，同比增速36.1%。土地成交方面，本周成交土地2203.2万平方米，同比增速-15.6%；土地成交金额359.4亿元，同比增速-8.4%。本周土地成交楼面价1631元/平方米，溢价率4.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0.1%、6.1%、2.6%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（8.2-8.9）房地产企业合计发行信用债149.05亿元，同比增速204.2%，环比增速69.1%。本月至今房地产企业合计发行信用债187.5亿元，同比增速-60.01%，环比增速14.67%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 近期，多地不断开展住房公积金深化改革，并持续推进“卖旧买新”模式，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞