三大工程与城投化债周报（2024.05.13-2024.05.19）：地产政策加码，保障性住房再贷款落地

债券周 报地产政策加码，保障性住房再贷款落地 三大工程与城投化债周报（2024.05.13-2024.05.19） 2024-05-20 债券周报 相关研究报告： 《首张城中村改造房票在广州发 放，郑州二手房“以旧换新”正式 太启动》--2024-04-23 平《保障房建设怎么搞?——以一线 洋城市为例》--2024-04-19 证《新一轮PSL重启，三大工程在升 券温》--2024-03-09 股 份证券分析师：徐超 有电话：18311057693 限 公E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 司执业资格证书编码：S1190518030001 证研究助理：戴梓涵 券电话：18217681683 研E-MAIL：daizh@tpyzq.com 究一般证券业务登记编码：S1190122070013 报告 报告摘要 一、5.17地产政策密集落地 5月17日，央行、国家金融监管总局公布三项房地产信贷政策措 施，明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率，国务院政策例行吹风会上提及拟设立3000亿元保障性住房再贷款；对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，应贷尽贷；妥善处置盘活存量土地，收购土地用于保障性住房项目的可通过地方政府专项债券等予以资金支持。 二、三大工程最新动态 2024年浦东新区城市更新暨“两旧一村”改造任务部署大会召开； 唐镇虹一村、一心村“城中村”改造区域内商品房项目开工；广西南宁市举行2024年城中村改造项目招商推介会。 杭州市临安区：在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房。大理：鼓励收购存量房作为保障房或人才房，去化周期超24个月的县市不再新建保障房。青岛：鼓励租房人才在租赁期间购买商品住房，并继续享受租金优惠。 自然资源部发布《平急功能复合的韧性城市规划与土地政策指引》上海地产集团成功发行全国首单“平急两用”债务融资工具。 三、城投化债最新动态 渭南市国资委：加快建立企业债务风险红、橙、黄三色预警机 制，加大对高负债企业的监测和管控力度；荆门市东宝区：实时监督区属国企融资、担保、承租等业务工作，加快化解存量，提升全区整体化债率。六盘水市水城区与农业银行座谈，在展期降息、公共市场债券置换、非标置换等方面合作。 四、信用债一二级市场情况 城投债发行规模提升，净融资额仍为负值，产业债发行规模增 加，净融资额大幅提升。城投债及产业债收益率下行，城投债信用利差走扩，产业债信用利差收窄，信用债成交量小幅增加。 风险提示 三大工程进度不及预期；宏观经济变动超预期；信用风险超预期 目录 一、5.17地产政策密集落地4 二、三大工程最新动态6 （一）城中村改造6 （二）保障房建设8 （三）“平急两用”基础设施建设10 三、城投化债最新动态10 （一）城投化债相关政策10 （二）地方层面城投化债最新进展11 四、信用债一二级市场情况12 （一）一级发行：城投债及产业债净融资额提升12 （二）二级成交：城投债及产业债收益率下行，成交量小幅增加14 五、风险提示17 图表目录 图表1：央行、国家金融监管总局发布通知内容4 图表2：白沙半岛片区区位情况8 图表3：白沙半岛片区项目范围示意图8 图表4：平阳村片区区位情况8 图表5：平阳村片区城中村改造项目范围示意图8 图表6：城投债发行与到期12 图表7：产业债发行与到期13 图表8：3年AA城投债收益率变化14 图表9：AA城投债各期限表现14 图表10：3年期AA级城投债利差分解15 图表11：3年AA产业债收益率变化15 图表12：AA产业债各期限表现15 图表13：3年期AA级产业债利差分解16 图表14：信用债成交量16 一、5.17地产政策密集落地 央行发布多项房地产信贷政策。 5月17日全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，下午国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，政策包含信贷宽松政策、消化存量商品住房、盘活存量土地、融资协调机制等多方面。其中提及上午央行公布三项房地产信贷政策措施，明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率。 图表1：央行、国家金融监管总局发布通知内容 序号 通知名称 内容 1 《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 2 《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率 《中国人民银行关于下 0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人 3 调个人住房公积金贷款 住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下 利率的通知》 （含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 资料来源：中国人民银行网站，太平洋研究院整理 拟设立3000亿元保障性住房再贷款，发放对象为21家全国性银行，利率1.75% 期限1年可展期4次。 国务院政策例行吹风会上中国人民银行副行长陶玲介绍，统筹考虑政策衔接，中国人民银行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。陶玲表示，为了贯彻落实中央政治局会议精神，根据国务院部署，人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。按照“政 府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 政策要点：第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年， 可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄 银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。第四，自愿参与。 国家金融监督管理总局：对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，应贷尽贷。 会上金融监管总局副局长肖远企提及进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。对不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，在控制风险的前提下，可采取新增贷款、存量贷款展期以及发放并购贷款等方式，予以融资支持。截至到5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协 调机制，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。 自然资源部：妥善处置盘活存量土地，收购土地用于保障性住房项目的可通过地方政府专项债券等予以资金支持。 会上自然资源部副部长刘国洪介绍，自然资源部准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。主要是两条线：一条线是严格依法处置 闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。具体政策亮点包括：支持企业优化开发、促进市场流通转让以及支持地方以合理价格收回土地等。 此外，会上提及收购的土地可用于建设保障性住房，还可用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件。对于收购土地用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。对于收购已经建成的商品房，以及收购存量土地用于保障性住房建设的，经市、县人民政府确认以后可以按照现有规定享受保障性住房税收优惠政策。 二、三大工程最新动态 （一）城中村改造 2024年浦东新区城市更新暨“两旧一村”改造任务部署大会召开。 据浦东发布，5月14日下午，2024年浦东新区城市更新暨“两旧一村”改造任务部署大会召开。市政府副秘书长、区委副书记、区长吴金城主持会议并强调，要贯彻落实全市城市更新工作部署要求，统一思想、凝聚力量、真抓实干、奋力攻坚，加快把“施工图”高质量地转化为“实景画”，全力推动浦东城市更新和“两旧一村”改造工作取得更大进展。 2023年，浦东新区以“两旧一村”改造为突破口，加强顶层设计、出台配套政策，畅通各类更新改造路径，全年完成旧住房成套改造1105户、3.43万平方米，完成“城中村”征收拔点42个、提升改造12个，同时深入推进综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效、商业商务活力再造行动等城市更新“六大行动”，在存量更新、功能提升、布局优化、新老城区联动协同等方面取得新突破。2024年，浦东新区将继续践行“人民城市”重要理念，认真贯彻落实“一个统领、五个统筹”的总体要求，紧扣全市城市更新推进大会上提出的“要在重点任务攻坚上下更大功夫、在更新模式创新上下更大功夫”的会议精神，围绕重点任务、关键对象，积极谋划年度计划、抢抓各项任务实施，以更大力度推进城市更新各项工作。 上海唐镇虹一村、一心村“城中村”改造区域内商品房项目开工。 5月17日，据浦东发布，近日由浦发集团所属浦房集团开发建设的唐镇PDPO- 0403单元W13-01地块商品房项目（浦发虹湾四期）开工。这是唐镇虹一村、一心村“城中村”改造项目区域内开发的第三个商品房地块，建成后可提供320余套商品房。 唐镇虹一村、一心村“城中村”改造项目总占地面积约41.3公顷。其中，5幅住宅地块占地约19.3公顷，将建设32万平方米商品房；配套设施用地约22公顷，包含2个学校、5条道路、3条河道、1个公交始末站及绿化用地。目前，已完成改造的区域面积约35.8公顷，涉及的居民动迁及安置工作也已完成。据了解，唐镇虹 一村、一心村“城中村”改造1所配套中学和4条配套道路已建成交付。今年年内，浦发虹湾一期商品房、1所配套小学等也将交付。 广西南宁市举行2024年城中村改造项目招商推介会。 5月15日，广西南宁市江南区举办2024年城中村改造项目招商推介会，本次推 介的白沙半岛片区、平阳村片区两个城中村改造项目，面积达4600多亩，已纳入南宁市首批城中村改造项目 白沙半岛片区城中村改造项目位于江南区东部福建园街道管辖范围，由江南大道、亭江路、白沙大道、星光大道、亭洪路围合而成，占地面积2300多亩，交通便利，优质教育资源丰富。计划依托亭洪路商业经济主轴、白沙大道汽车经济走廊、邕江南岸商文旅融合发展经济带等，打造高端商文旅集聚区。 图表2：白沙半岛片区区位情况图表3：白沙半岛片区项目范围示意图 资料来源：广西头条NEWS，太平洋研究院整理资料来源：广西头条NEWS，太平洋研究院整理 平阳村片区城中村改造项目位于江南区中部，涵盖平阳村片区和沙井同乐农贸市场片区，总占地面积2200多亩，区位优势显著，拥有多个大型专业市场和商超综合体。拟通过城中村改造，彻底解决老旧房屋问题。充分发挥区位优势和轨道站点优势，加强片区产业支撑服务，发展生产性服务业和消费性服务业，打造现代中央商务居住一体化中心区。 图表4：平阳村片区区位情况图表5：平阳村片区城中村改造项目范围示意图 资料来源：广西头条NEWS，太平洋研究院整理资料来源：爱广西APP，太平洋研究院整理 （二）保障房建设 杭州市临安区：在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房。 5月14日，杭州市