三大工程与城投化债周报：深圳拟放宽“非居改保”条件，建信住房租赁基金ABS正式获批

2024-06-03 债债券周报 券周 报深圳拟放宽“非居改保”条件，建信住房租赁基金ABS正式获批 三大工程与城投化债周报（2024.05.27-2024.06.02） 相关研究报告： 《首张城中村改造房票在广州发 放，郑州二手房“以旧换新”正式 太启动》--2024-04-23 平《保障房建设怎么搞?——以一线 洋城市为例》--2024-04-19 证《新一轮PSL重启，三大工程在升 券温》--2024-03-09 股 份证券分析师：徐超 有电话：18311057693 限 公E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 司执业资格证书编码：S1190518030001 证研究助理：戴梓涵 券电话：18217681683 研E-MAIL：daizh@tpyzq.com 究一般证券业务登记编码：S1190122070013 报告 报告摘要 一、三大工程最新动态 国开行已发放三大工程贷款1047.76亿元，其中城中村改造超千 亿。海淀区朱房二期城中村改造项目即将启动。 建信住房租赁基金11.7亿元资产支持计划获上交所批准。深圳宝安：以“青年驿居计划”探索模块化保障性住房新模式。深圳拟适度放宽非居住房改建保租房条件。长沙启动“星梦想在长沙”活动提供22763套保障性租赁住房。西宁市筹集8000余套（间）保租房房源3822套（间）已投入使用。成都轨道集团首个TOD保租房项目正式运营。广州安居集团在建保障房项目4个，预计提 供1万套保障房。 厦门市推进“平急两用”公共基础设施建设。 二、城投化债最新动态 济南市国资委：全力推动“济南市涉企风险数智防控中心”建 设，定期调度梳理负债情况。西安市财政局：2024年在规定期限内实质性化解债务风险。舟山市定海区：落实3年隐债化解方 案，全年新化解存量隐性债务21.47亿元。湘潭市雨湖区：集中推进村级债务风险防控，目前已指导2个负债率超过100%的高风险红色区域村针对性制定化债方案。遵义市政府与上实租赁座谈，协商债务优化后续安排等事宜。 三、信用债一二级市场情况 城投债发行规模提升，净融资额仍为负值，产业债发行规模降 低，净融资额由正转负。城投债及产业债收益率下行，信用利差收窄，信用债成交量小幅下降。 风险提示 三大工程进度不及预期；宏观经济变动超预期；信用风险超预期 目录 一、三大工程最新动态4 （一）城中村改造4 （二）保障房建设5 （三）“平急两用”基础设施建设7 二、城投化债最新动态8 （一）城投化债相关政策8 （二）地方层面城投化债最新进展9 三、信用债一二级市场情况10 （一）一级发行：城投债及产业债净融资额为负值10 （二）二级成交：城投债及产业债收益率下行，信用利差收窄11 四、风险提示15 图表目录 图表1：工作人员张贴腾退公告5 图表2：朱房二期城中村改造项目公告栏5 图表3：城投债发行与到期10 图表4：产业债发行与到期11 图表5：3年AA城投债收益率变化12 图表6：AA城投债各期限表现12 图表7：3年期AA级城投债利差分解12 图表8：3年AA产业债收益率变化13 图表9：AA产业债各期限表现13 图表10：3年期AA级产业债利差分解14 图表11：信用债成交量14 一、三大工程最新动态 （一）城中村改造 国开行已发放三大工程贷款1047.76亿元，其中城中村改造超千亿。 据观点网，5月30日，据媒体报道，国家开发银行宣布，截至5月27日，已发 放“三大工程”贷款共计1047.76亿元。这些资金主要用于支持保障性住房开发、城中村改造以及“平急两用”公共基础设施建设。具体来看，国开行向福州、青岛、宁波等地的三个项目提供了8.19亿元的保障性住房开发贷款，预计将新建超过3100 套保障性住房。此外，该行为北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目发 放了1002.47亿元的城中村改造专项借款，旨在建设100万套安置房，惠及约53万 户村民。同时，国开行还为深圳、石家庄、重庆等25个城市的36个“平急两用” 项目提供了37.1亿元的贷款。 海淀区朱房二期城中村改造项目即将启动。 随着腾退公告的发布，朱房二期城中村改造项目即将启动，5月31日上午，指挥部工作人员在项目范围内张贴腾退公告，布设条幅、海报、宣传展板等，并现场解答村居民疑惑，提醒租户尽快搬家。主要涉及清河三街地块、于家坟地块、永泰庄东村地块、清河一街81号地块、黑泉路东侧地块、小营24号院地块、小关西后街地块、罗家村地块、马家沟村地块、皂君庙平房区地块、大钟寺南村地块、大柳树南村地块、粉丝厂地块村（居）民宅基地及公房，北京海开未来置业发展有限公司为海淀区东升镇北部片区朱房二期城中村改造项目腾退搬迁实施主体。 图表1：工作人员张贴腾退公告图表2：朱房二期城中村改造项目公告栏 资料来源：北下关街道五塔寺社区公众号，太平洋研究院资料来源：北下关街道五塔寺社区公众号，太平洋研究院 （二）保障房建设 建信住房租赁基金11.7亿元资产支持计划获上交所批准。 5月27日，由建信住房租赁基金（有限合伙）、建融安居（北京）股权投资基金（有限合伙）和建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）作为原始权益人的“建信住房租赁基金不动产持有型资产支持专项计划”在上海证券交易所的项目状态已获通过。该计划由中国国际金融股份有限公司担任计划管理人，拟发行金额高达11.7亿元人民币，受理日期为2024年3月30日。 深圳宝安：以“青年驿居计划”探索模块化保障性住房新模式。 5月27日，深圳宝安区政协就《以“青年驿居计划”模式建设保障性租赁住房，助力实现住有宜居》的重点提案举行主席会议专题协商筹备会。政协委员们围绕“青年驿居计划”展开热议，该计划旨在针对新市民、青年人的住房难题，通过在大型园区、学校周边建设试点示范项目，探索模块化保障性住房新模式。 会议透露，提案主会办单位已初步筛选出7块面积超2000平方米的潜力用地，计划用于“青年驿居计划”试点项目。在试点项目成熟后，将完善配套政策并推广该计划。提案强调，将参考华章新筑项目的经验，利用可移动式模块化建筑技术，快速建设保障性住房。此外，提案还提出建立项目监管机制，并按照“四个跟着走”的策 略规模化推进“青年驿居计划”项目，以缓解青年职工住房供应紧张的现状。 深圳拟适度放宽非居住房改建保租房条件。 5月28日，深圳市住房建设局在官网发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》，向社会公开征求意见和建设。深圳市住房和建设局指出，由于深圳市土地资源紧约束，难以通过新出让、城市更新、土地整备等新增居住建设用地供应方式新建保障性租赁住房，非居住存量房屋改建成为新增建设保障性租赁住房的主要渠道。据悉，征求意见稿进一步优化了深圳市“非居改保”工作机制，适度放宽了非居住房屋改建条件，优化改建消防标准等，为加快发展保障性租赁住房提供支撑。 长沙启动“星梦想在长沙”活动提供22763套保障性租赁住房。 5月29日，据观点网，长沙市委组织部指导的“星梦想在长沙”活动启动，针 对2024年大学生毕业季推出系列举措。活动包括由长沙市住建局联合相关机构和企 业，筛选出的50个保障性租赁住房项目，共计22763套房源，涵盖不同类型的公寓，以满足毕业生的居住需求。这些项目根据位置、配套及通勤便利性进行挑选，平均租金最低每月约600元。部分项目如天心区的弘高车世界A区与F区公寓，浏阳的金凯莱公寓，以及宁乡的先导精英公寓等，均为保障性租赁住房。长沙市住建局提示，有需求的毕业生可直接向租赁企业咨询具体信息。值得注意的是，租赁行为由双方自行协商，并需遵守相关法律法规和合同约定。 西宁市筹集8000余套（间）保租房房源3822套（间）已投入使用。 5月30日，西宁市住房保障和房产管理局表示，自2021年起，西宁市已筹集保 障性租赁住房8172套（间）、22.77万平方米，其中3822套（间）已投入使用。西宁市通过多种方式构建房源筹集“西宁模式”，包括存量土地建设、农村集体存量房屋改建、闲置用房改建（改造）及盘活闲置公租房资源等，以支持产业园区发展和房地产库存去化。 西宁市还注重保障性租赁住房与人才引进相结合，满足高端人才的生活工作特点。通过“互联网+”技术，西宁市上线了“保障性租赁住房App”，实现项目申报、房源、租务、监督等动态监管，并提供线上“一键租房”功能。此外，城中区大同街保障性租赁住房项目试点开展物联网智能化管理，提升运营管理服务水平。 成都轨道集团首个TOD保租房项目正式运营。 5月30日，据成都发布，成都轨道集团举行TOD保障性租赁住房寓见品牌发布会，成都首个TOD保障性租赁住房项目正式运营，首店1431套（间）保障性租赁住房将分批启动招租，并对全国高校应届毕业生以及“成都工匠”“五一劳动奖章”获得者实施免1个月租金的优惠政策。截至今年5月，成都轨道集团已在11个TOD项 目中启动实施2.5万余套（间）保障性租赁住房，累计租赁住房建筑面积超98万平 方米，将为4万人提供安居场所。 广州安居集团在建保障房项目4个，预计提供1万套保障房。 近日，广州安居集团在南方钢厂保障房项目（三期）现场召开保障房项目建设专项工作推进会。广州安居集团是广州市专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理的市属功能性国有公司，于去年揭牌成立。 目前，广州安居集团在建的保障房项目有4个，包括石丰、鸦岗、萝岗以及南 钢项目，总建筑面积约253.6万平方米，可提供2.4万套保障房。此外，计划开工 的保障房项目有9个，包括奥体新城、新滘西路、葵蓬南路等配套项目，总建筑面 积约120.3万平方米，预计提供约1万套保障房。 （三）“平急两用”基础设施建设 厦门市推进“平急两用”公共基础设施建设。 据福建省自然资源厅，日前，厦门市自然资源和规划局印发实施《厦门市“平急两用”公共基础设施布局专项规划》，以推动形成本岛、西部、中部、北部、东部五个“平急两用”公共基础设施应急分区，并在各个应急分区内形成具有一定规模的 “平急两用”设施服务组团，能够在“急时”转化为具有较大承载力的集中服务保障地。《专项规划》统筹谋划隔离功能旅游居住设施、医疗应急服务点、城郊大仓基地三大类型设施的“平急两用”场景应用，全市布局“平急两用”旅游居住设施50余 处、医疗应急服务点110余处、城郊大仓基地12处。专项规划成果统筹纳入厦门国土空间规划“一张图”，指导项目审批和实施，结合城镇开发边界调整工作，保障“平急两用”公共基础设施合理的用地需求。 据厦门局详细规划处相关负责人介绍，《专项规划》的实施有利于进一步完善该市医疗卫生服务体系，补齐应急物资转运设施等短板，提高城市全生命周期的风险防控能力，推动城市发展更高质量、更可持续、更加安全。计划至2025年“平急两 用”相关标准、资金、用地等政策保障体系基本成型，至2027年，健全全市隔离、应急医疗和物资保障体系，全面形成“平急两用”公共基础设施的规划、建设、管理、转换机制。 二、城投化债最新动态 （一）城投化债相关政策 济南市国资委：全力推动“济南市涉企风险数智防控中心”建设，定期调度梳理负债情况。 据济南市国资委，5月27日，市国资委召开党委扩大会议，市国资委党委书记、主任张海平传达学习习总书记视察山东及主持召开企业和专家座谈会时的重要讲话重要指示精神，市国资委正处级以上干部参加会议。会议要求着力防范化解风险，加强与财政、审计、金融监管等部门的合作，定期调度梳理负债情况，强化债务风险多部门联防联控。全力推动“济南市涉企风险数智防控中心”建设，完善信息化实时在线监管体系建设。 西安市财政局：2024年在规定期限内实质性化解债务风险。 5月28日，据西安市财政局官网，西安市财政局2024年工作要点中提及强化资 金统筹调度，对存在超调规模、暂付款规模过大的区县（开发区），控制资金使用节奏，依据总量控制原则严格资金调度。兜牢兜实“三保”底线，制定加强库款管理防范财