三大工程与城投化债：住建部提出加快推动收购存量商品房用作保障房，城中村改造专项借款资金逐步落地

2024-06-24 债债券周报 券周 报住建部提出加快推动收购存量商品房用作保障房，城中村改造 专项借款资金逐步落地 三大工程与城投化债周报（2024.06.17-2024.06.23） 相关研究报告： 太《首张城中村改造房票在广州发平放，郑州二手房“以旧换新”正式洋启动》--2024-04-23 证《保障房建设怎么搞?——以一线 券城市为例》--2024-04-19 股《新一轮PSL重启，三大工程在升 份温》--2024-03-09 有 限证券分析师：徐超 公电话：18311057693 司E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 证分析师登记编号：S1190521050001 券研究助理：戴梓涵 研电话：18217681683 究 报E-MAIL：daizh@tpyzq.com 告一般证券业务登记编码：S1190122070013 报告摘要 一、三大工程最新动态 首笔全国第二批城中村改造专项借款落地广东。赣州市、临沂市 首批城中村改造专项借款成功落地。临港申报首个城中村改造项目。西安2个配售型保障房项目开始登记。惠州拟回购商品房用作保障性住房。南京发布保障性租赁住房认定细则，租金年度涨幅限5%。住建部：加快推动县级以上城市收购存量商品房用作保障房。北京平谷区南山村乡村图书室项目获颁“平急两用”公共基础设施确权证。 二、住房“以旧换新”最新动态 四川资阳拟试点住房“以旧换新”政策，原则上不再新建安置房。 武夷山市对参与“以旧换新”完成备案的，奖补商品房备案价的1%，并给予首套房认定。《萍乡市新建商品房“以旧换新”实施方案》出台。兰州市开展住房“以旧换新”工作。 三、城投化债最新动态 为落实江西省盘活国有资源支持地方化债方案，资溪县发文拟开 展国有“三资”清查处置。湖南永州市：2023年新增政府债券规模143.53亿元，市本级争取中央隐性债务风险化解试点支 持。河南省拟发行520亿元专项债，用于化解政府投资项目存量债务。 四、信用债一二级市场情况 城投债发行规模增加，净融资额提升，产业债发行规模增加，净 融资额提升，城投债收益率上行，产业债收益率下行，信用利差走扩，信用债成交量小幅提升。 风险提示 房地产政策落地进程不及预期；宏观经济变动超预期；信用风险 超预期 目录 一、三大工程最新动态4 （一）城中村改造专项借款资金加速落地4 （二）保障房建设6 （三）“平急两用”基础设施建设8 二、住房“以旧换新”最新动态8 三、城投化债最新动态10 （一）城投化债相关政策10 （二）地方层面城投化债最新进展11 四、信用债一二级市场情况11 （一）一级发行：城投债及产业债净融资额小幅提升11 （二）二级成交：城投债及产业债信用利差走扩13 五、风险提示17 图表目录 图表1：近期城中村改造项目专项借款落地情况5 图表2：西安市2个配售型保障房项目情况6 图表3：《武夷山市促进房地产市场“以旧换新”实施细则》优惠政策9 图表4：兰州开展住房“以旧换新”的3种换购模式10 图表5：城投债发行与到期12 图表6：产业债发行与到期12 图表7：3年AA城投债收益率变化14 图表8：AA城投债各期限表现14 图表9：3年期AA级城投债利差分解14 图表10：3年AA产业债收益率变化15 图表11：AA产业债各期限表现15 图表12：3年期AA级产业债利差分解16 图表13：信用债成交量16 一、三大工程最新动态 （一）城中村改造专项借款资金加速落地 首笔全国第二批城中村改造专项借款落地广东。 6月17日，据广东省住建厅，6月14日晚，住房城乡建设部将珠海、惠州、中山市申报城中村改造专项借款项目推送中国农业发展银行、国家开发银行，广东省成为第二批城中村改造专项借款项目首批推送政策性银行的省份。三个市共8个项 目获得两家政策性银行授信326亿元，其中珠海市高新区永丰村城中村改造项目获得首笔全国第二批城中村改造专项借款，其他项目正在办理放款手续中。 赣州市首批城中村改造专项借款成功落地。 6月17日，据赣州市城市住房服务中心，近日，赣州市章贡区水西镇水西村、 南康区镜坝镇连城周边、赣州经开区蟠龙镇章甫片区等9个城中村改造项目，获国 家政策性银行发放城中村改造专项借款资金12.9亿元。据悉，国开行、农发行等国 家政策性银行今年拟授信赣州城中村改造专项借款资金130.7亿元，将为赣州市城 中村改造项目实施提质增速发挥重要作用。据了解，去年7月，赣州市成功列入城 中村改造政策扩围城市，五年规划实施城中村改造项目102个，涉及4.33万户，总 投资约780亿元。2024年，赣州市计划启动实施城中村改造项目23个，可改善1.05万户困难群众居住环境，有力支撑深赣协作共建产业园等产业园区发展。 临沂首笔城中村改造项目专项借款成功落地沂河新区。 6月21日，国家开发银行山东省分行向临沂沂河新区发放城中村改造专项借款 9.87亿元，标志着临沂首笔城中村改造项目专项借款成功落地。 本次实现首批发放的4个项目位于沂河新区相公街道、梅家埠街道，涉及石碑 屯、宅子村等11个村居，改造范围超过1万亩。据悉，国家开发银行已向临沂市发 放城中村专项借款21.68亿元。下一步，沂河新区将持续加强与国开行战略合作，紧紧围绕三大工程建设，进一步改善新区居民生活条件，提升城镇综合承载能力， 优化公共环境和公共服务质量，实现产城融合发展。 图表1：近期城中村改造项目专项借款落地情况 序号 时间 省/市 项目/公司 授信金额（亿元） 已放款金额 （亿元） 1 6月14日 广东省3市（珠海、惠州、中山） 8个项目 326.00 - 2 6月15日 四川宜宾市 宜宾市翠屏区、叙州区、南溪区的5个城中村改造项目 - 7.05 3 6月15日 兰州市 兰州市城中村改造专项借款“统借统还”主体兰州更新城市建设发展集团有限公司 - 1.45 4 6月16日 海口市 海口市秀英区田罗新民城中村改造项目 29.88 0.30 5 6月17日 四川绵阳市 13个项目 116.23 10.62 6 6月17日 赣州市 赣州市章贡区水西镇水西村、南康区镜坝镇连城周边、赣州经开区蟠龙镇章甫片区等9个城中村改造项目 130.70 12.90 7 6月21日 临沂市 临沂沂河新区4个项目 - 9.87 资料来源：各地住建部等，太平洋研究院整理 临港申报首个城中村改造项目。 6月19日，据上海市浦东新区人民政府网站发布《书院镇关于申报桃园村等地块“城中村”改造项目实施方案概要的请示》，本次申报的书院镇桃园村等地块“城中村”改造项目经土地权属信息核查、路网水系调查，与规划图则比对，明确项目四至范围：东至老芦公路、船山街、新港中学，南至丽正路、小洼港、新府路、新欣路，西至五尺沟、芗山街，北至定武路、草堂路、小洼港。改造范围主要涉及桃园村，南部和东北角分别涉及部分黄华村、洼港村土地。 书院镇桃园村等地块“城中村”改造项目拟采用土地储备模式进行改造。即通过土地储备方式对“城中村”地块实施土地征收、补偿安置和必要的基础设施建设。项目前期改造阶段成本34.56亿元，市政及公建配套建设费约15.97亿元，共计50.53亿元。拟由临港管委会通过专项债方式筹措建设资金，融资方案另行报批。 改造项目拟于方案获批后启动实施征收工作，确保2年内完成征收收尾，分三阶段陆续启动开发建设。本项目内市政及公建配套建设原则上由临港管委会作为实 施主体，采用统一改造、分步开发方式进行。 （二）保障房建设 西安2个配售型保障房项目开始登记。 6月17日，据西安市住房和城乡建设局网站，西安市保障性住房管理中心就开 展金泰怡景花园（鱼化新居一期）、香湖湾配售型保障性住房2个项目共2710套房屋的购房意向登记工作有关事项发布《通告》。《通告》提出，配售价格按保本微利原则，上述项目经初步测算配售价格约为区域商品住房价格的50%左右（实际售价以价格部门核定结果为准）。按照“一房一价”原则，在整幢（单元）增减代数和为零的前提下，根据结构、户型、朝向、楼层、区位等因素，差异化确定每套房源具体销售价格。配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及机关事业单位人员和城市需要引进的人才等群体。同时，意向登记以家庭为单位，每个家庭只能购买一套保障性住房；单身家庭申请人应达到法定结婚年龄。 配售程序方面，配售型保障性住房意向登记通告发布后，如登记家庭数量达到房源总套数一定比例并根据意向订金交纳情况，评估确定是否启动配售工作或启动项目建设。配售工作总体按照意向登记、公开报名、资格审核、公证摇号、公开选房、签订购房合同的程序进行。 图表2：西安市2个配售型保障房项目情况 序号 项目一 项目二 项目名称 金泰怡景花园（鱼化新居一期）配售型保障性住房项目 香湖湾配售型保障性住房项目 位置 雁塔区鱼化寨街道科技西路以北，与地铁3号线鱼化寨起始站衔接 西安浐灞国际港香湖湾四路以东，世博中路以北，香湖湾北路以西区域 房屋数量 1970套 740套 建筑面积 56-72㎡ 最大不超过100㎡（最终以规划审批为准） 建设进度 主体封顶。配套车位1920个，自建幼儿园2所，其中1所已投入使用，1所正在建设。九年一贯制学校1所，已投入使用。配建的社区服务站、文化活动站、老年人照料中心、社区卫生服务站及2万余平综合商业区正在建设。 进入文勘阶段。项目配套车位约447个，周边幼儿园3所、中学2所，医疗卫生点3处，均已投入使用。 计划建成交付日期 2025年10月 2026年12月 资料来源：西安市住房和城乡建设局网站，太平洋研究院整理 惠州拟回购商品房用作保障性住房。 6月17日，惠州市住房和城乡建设局发布《关于征集商品房用作保障性住房的公告》，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在我市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。 《公告》指出，此举重要目的之一，是统筹消化存量房地产和优化增量住房。按照“政府主导、市场化运作”工作思路，“市场化、法治化”和双方自愿原则，收购对象是在我市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。收购房源需满足资产负债和法律关系清晰、已取得竣工验收备案证明、单套面积在120平方米以下、房源权属清晰可交易、房源所属项目周边交通等配套设施完善且满足一定车位配比，其中将优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。 南京发布保障性租赁住房认定细则，租金年度涨幅限5%。 6月19日，南京市住房保障和房产局发布了《南京市保障性租赁住房项目认定细则》（以下简称细则），并公开征集公众意见。细则规定，保障性租赁住房的优惠租金标准将不超过周边同地段同品质市场化租赁住房评估租金的九折，同时租金年度涨幅被限制在5%以内。公开征求意见的时间为2024年6月17日至2024年6月 30日。该细则的发布对于稳定住房租赁市场、保障低收入群体住房需求具有重要意义。通过设定优惠租金标准和租金涨幅上限，有助于减轻租房者的负担，促进住房租赁市场的健康发展。同时，公开征集意见也体现了政府在制定政策时的透明度和公众参与度，有助于提高政策的合理性和有效性。 住建部：加快推动县级以上城市收购存量商品房用作保障房。 6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效 开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。 住房城乡建设部表示，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。 要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面