房地产行业周报：推动保障性住房再贷款工作，新房二手房成交同比下滑

板块行情：第24周（6月10日-6月14日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.5%，在31个一级行业板块中排名第22。 政策要闻：中央层面：1）国务院常务会议：继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度。2）中国人民银行：要设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给。地方层面：1）深圳：发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》，拟允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建，取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制，并适当调整相关业主同意的条件。2）辽源：取消住房商业贷款利率下限，首套房最低首付降至15%，二套房最低首付降至25%。3）咸宁：推出住房"以旧换新"活动，客户签订协议时至少支付10%新房房款。4）厦门：符合条件的多子女家庭住房公积金贷款额度增加20万元。5）西安：推行商品房“以旧换新”房票发放，业主可定向购买当地一套新房。 公司动态：1）中海集团：董事长颜建国与济南市委书记举行会谈，下一步中海集团在城市更新和老旧小区改造、建筑业转型、基础设施投资建设、城市运营、供应链生态建设及产业导入等方面加大投资合作力度。2）金地集团：每股分配比例A股每股现金红利0.0197元，2023年度共计派发现金红利8893.73万元。3）保利发展：100亿元公募债券项目获上交所更新反馈，状态为“已受理”。4）万科：向邮储银行申请41亿元贷款，徐州万喆置业以其项目地块为16亿元贷款提供担保，西安万高房地产以其项目在建工程为25亿元贷款提供担保。5）招商蛇口：90亿元小公募债券项目获上交所更新反馈，状态为“通过”。6）华润置地：42.08亿元消费基础设施ABS债券项目获上交所更新反馈，状态为“通过”。 销售端：新房成交同比下降37%，二手房成交同比下降14%。1）本周21城商品房成交面积191.9万方，商品房日平均成交面积27.4万方，环比下降7%，同比下降37%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4956万方，累计同比下降36.8%。3）第24周11城二手房成交面积137.6万方，日平均成交面积19.7万方，环比下降19%，同比下降14%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3502万方，同比下降13%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下降1.5%，板块排名第22位 第24周申万地产板块下降1.5%。第24周（6月10日-6月14日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.5%，在31个一级行业板块中排名第22。 图表1第24周申万地产板块下降1.5%，板块排名第22位 本周A股板块内涨幅第一为万通发展，累计涨幅达20%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为万通发展、三湘印象、新黄浦、空港股份、亚通股份，跌幅前五的个股分别为华侨城A、绿地控股、西藏城投、首开股份、京基智农。 图表2万通发展周涨幅达20% 图表3华侨城A周跌幅达9.92% 港股板块内涨幅第一的为远洋集团，上涨10%。从港股表现来看，第24周涨幅排名前五的个股分别为远洋集团、新城悦服务、建发国际集团、中海物业、旭辉永升服务，跌幅前五的个股分别为美的置业、万科企业、中骏集团控股、中国海外发展、中国金茂。 图表4远洋集团涨幅达10% 图表5美的置业周跌幅达9.2% 二、政策要闻：完善“市场+保障”住房供应体系，推动保障房再贷款政策 中央层面：1）国务院常务会议：继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度。2）中国人民银行：要设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给。 图表6完善“市场+保障”住房供应体系，推动保障性住房再贷款政策 地方层面：1）深圳：发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》，拟允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建，取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制，并适当调整相关业主同意的条件。 2）辽源：取消住房商业贷款利率下限，首套房最低首付降至15%，二套房最低首付降至25%。3）咸宁：推出住房"以旧换新"活动，客户签订协议时至少支付10%新房房款。4）厦门：符合条件的多子女家庭住房公积金贷款额度增加20万元。5）西安：推行商品房“以旧换新”房票发放，业主可定向购买当地一套新房。6）百色：公积金账户余额可付首付，贷款额度提至55万，异地贷款简化。7）郑州：公积金贷款额度调升至120万元，高层次人才最高贷款额度调整为180万元，多子女家庭最高额度144万。8）云浮：首套商业贷款首付15%，取消利率下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25百分点，售房后1年内新购房给予个人所得税退税优惠。9）邯郸：购买新房给予1%购房补贴，多孩家庭最高贷款额提至100万元。10）济源：多孩家庭公积金最高可贷100万元，首套住房商业贷款首付比不低于15%，取消利率下限，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，夫妻双方可享受最高100万元贷款额度。11）大同：支持非居住存量房屋改建为保租房。 12）北京：启动毕业大学生保障性租赁住房配租工作，提供房源包括8个项目，租金最低1158元。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）中海：董事长颜建国与济南市委书记举行会谈，下一步中海集团在城市更新和老旧小区改造、建筑业转型、基础设施投资建设、城市运营、供应链生态建设及产业导入等方面加大投资合作力度。2）金地集团：每股分配比例A股每股现金红利0.0197元，2023年度共计派发现金红利8893.73万元。3）保利发展：100亿元公募债券项目获上交所更新反馈，状态为“已受理”。4）万科：向邮储银行申请41亿元贷款，徐州万喆置业以其项目地块为16亿元贷款提供担保，西安万高房地产以其项目在建工程为25亿元贷款提供担保。5）招商蛇口：90亿元小公募债券项目获上交所更新反馈，状态为“通过”。6）华润置地：42.08亿元消费基础设施ABS债券项目获上交所更新反馈，状态为“通过”。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降37%，二手房成交同比下降14% （一）新房市场：24周21城成交面积同比下降37% 从我们监测的21城数据来看，第24周21城商品房日均成交面积环比下降7%，同比下降37%。1）本周21城商品房成交面积191.9万方，商品房日平均成交面积27.4万方，环比下降7%，同比下降37%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4956万方，累计同比下降36.8%。 图表9第24周21城商品房单日平均成交面积27.4万方 第24周一线城市商品房成交面积为57.1万方，同比下降40%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第24周成交面积分别为57.1万方、82.8万方、52万方，周环比增速分别为-9%，-12%，6%，周同比增速分别为-40%、-38%、-31%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-62%、-50%、0%、-10%，环比增速分别为-26%、-20%、16%、2%；二线城市中宁波、武汉、苏州环比增速为5%、-1%、-1%； 三四线城市中温州、绍兴环比增速为71%、28%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1474万方，同比下降33%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为2188万方，同比下降41%；11个三四线城市商品房成交面积为1294万方，同比下降34%。 图表10第24周21城新建商品房成交面积191.9万方 （二）二手房市场：第24周11城成交面积同比下降14% 从我们监测的11城数据来看，第24周二手房成交面积同比下降14%。1）第24周11城二手房成交面积137.6万方，日平均成交面积19.7万方，环比下降19%，同比下降14%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3502万方，同比下降13%。 图表11第24周11城合计二手房日平均成交面积19.7万方 第24周监测的一线城市二手房成交面积同比下降8%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第24周二手房成交面积分别为38.8万方、80.4万方、18.5万方，环比增速分别为-4%，-27%，-7%，同比增速分别为-8%、-15%、-20%。2）一线城市中北京二手房成交面积28.2万方，同比下降12%；深圳二手房成交面积10.6万方，同比上升6%。3）二线城市中杭州、青岛、厦门成交面积同比增速分别为131%、27%、17%。 4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积850万方，同比下降10%；6个二线城市二手房成交面积2224万方，同比下降13%；3个三四线城市二手房成交面积428万方，同比下降20%。 图表12第24周11城二手房成交面积137.6万方 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第24周陆家嘴集团发行规模最大，共发17.6亿公司债；2）黑牡丹的6.58亿元一般公司债利率最高，为2.44%；苏高新集团的2亿超短期融资债券利率最低，为1.87%。 图表13第24周陆家嘴发行17.6亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。