三大工程与城投化债周报（2024.05.06-2024.05.12）：盘活利用存量住房，“以旧换新”持续推进

债券周 报盘活利用存量住房，“以旧换新”持续推进 三大工程与城投化债周报（2024.05.06-2024.05.12） 2024-05-13 债券周报 相关研究报告： 《首张城中村改造房票在广州发 放，郑州二手房“以旧换新”正式 太启动》--2024-04-23 平《保障房建设怎么搞?——以一线 洋城市为例》--2024-04-19 证《新一轮PSL重启，三大工程在升 券温》--2024-03-09 股 份证券分析师：徐超 有电话：18311057693 限 公E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 司执业资格证书编码：S1190518030001 证研究助理：戴梓涵 券电话：18217681683 研E-MAIL：daizh@tpyzq.com 究一般证券业务登记编码：S1190122070013 报告 报告摘要 一、三大工程最新动态 深圳发布稳步推进城中村改造实施意见，启动拆除新建需经三分 之二以上物业权利人同意；农发行云南省分行获批城中村改造专项借款196亿元，已投放6.78亿元。 南京市出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，提出可适当改建或收购存量住房用作保障性住房。义乌高新区人才房建设加速，预计2025年前提供3838套租赁住房。漳州市印发家庭住房“以旧换新”实施方案。郑州住房“以旧换新”全市八区推行。山东省发布2024年保障性租赁住房、公租房保障、城中村改造和保障性住房等计划任务。 昆明推进“三个一批”“平急两用”公共基础设施建设。北京门头沟区探索建立“校园安全岛”平急两用新范式。 二、城投化债最新动态 中共中央政治局：深入实施地方政府债务风险化解方案。 泸州市财政局：严控地方债务风险，组建工作专班，逐户摸排融资平台公司债务、资产等情况。青海省海北州：杜绝新增隐性债务，多渠道筹措资金化解存量债务。 防城港市财政局：鼓励通过股份制、混合所有制改革引入各类资本参股等方式，推动融资平台市场化转型。梅州市：严控高负债企业再实施推高资产负债率的投资项目，从源头防控债务风险。15家银行与内蒙古各盟市签约降低存量贷款利息。 象州瑞象投资开发集团揭牌成立，标志着象州县完成融资平台公司市场化转型和县属国企整合重组。 三、信用债一二级市场情况 城投债发行规模提升，净融资额仍为负值，产业债发行规模提 升，净融资额小幅提升。城投债及产业债收益率下行，信用利差收窄，信用债成交量小幅下降。 风险提示 三大工程进度不及预期；宏观经济变动超预期；信用风险超预期 目录 一、三大工程最新动态4 （一）城中村改造4 （二）保障房建设4 （三）“平急两用”基础设施建设7 二、城投化债最新动态8 （一）城投化债相关政策8 （二）地方层面城投化债最新进展11 三、信用债一二级市场情况13 （一）一级发行：城投债及产业债净融资额为负值13 （二）二级成交：城投债及产业债收益率下行，信用利差收窄14 四、风险提示18 图表目录 图表1：《南京市规划建设保障性住房实施方案》重点内容5 图表2：漳州市区家庭住房“以旧换新”办理程序6 图表3：北京市“校园安全岛”平急两用建设现场会8 图表4防城港市财政局全力打好地方债务管理主动仗10 图表5：象州县属国有企业整合重组成立集团公司12 图表6：城投债发行与到期13 图表7：产业债发行与到期14 图表8：3年AA城投债收益率变化15 图表9：AA城投债各期限表现15 图表10：3年期AA级城投债利差分解15 图表11：3年AA产业债收益率变化16 图表12：AA产业债各期限表现16 图表13：3年期AA级产业债利差分解16 图表14：信用债成交量17 一、三大工程最新动态 （一）城中村改造 深圳发布稳步推进城中村改造实施意见，启动拆除新建需经三分之二以上物业权利人同意。 5月8日，据深圳发布，近日，深圳市政府办公厅印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》。《实施意见》明确，城中村改造要统筹处理各方利益诉求，做好征求意见、产业先行搬迁、人员妥善安置、民风民俗和历史文化传承保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，真正把好事办好、实事办实。在拆除新建类城中村改造项目前期阶段，需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位依据集体资产管理相关规定及公司章程决策同意后方可启动实施。改造过程中，需保障原农村集体经济组织继受单位及物业权利人的知情权和参与权。 农发行云南省分行获批城中村改造专项借款196亿元，已投放6.78亿元。 据农发行云南省分行，金融支持“三大工程”有关政策出台后，云南省分行高度重视，逐级压紧压实责任，抢抓政策窗口期，做到“三个有力”，多措并举推动“三大工程”项目落地见效。目前，获批城中村改造专项借款196亿元，已投放6.78亿 元，惠及居民住户11000余户。 （二）保障房建设 南京市出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，提出可适当改建或收购存量住房用作保障性住房。 据南京房协，日前，南京市正式出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，除了要完善住房保障体系外，还重点提及南京将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。这标志着南京市在促进房地产市场平稳健康发展和民生改善，构建房地产发展新模式上迈出了坚实的一步。 图表1：《南京市规划建设保障性住房实施方案》重点内容 序号 重点内容 具体 1 完善住房保障体系 根据我市实际，完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和保障性住房为主的住房保障体系。 2 明确筹建方式 除政府提供划拨用地集中新建外，可适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。 3 确定供应范围 优先供应最困难的工薪收入群体，再逐步扩面至整个工薪收入群体。 4 强化供后管理 明确保障性住房不得以任何形式变更为商品住房流入市场。每个申购家庭只能购买一套保障性住房。 资料来源：南京房协，太平洋研究院整理 义乌高新区人才房建设加速，预计2025年前提供3838套租赁住房。 2024年5月8日，据观点网，义乌信息光电高新区人才社区建设进展迅速，主 体工程处于收尾阶段，室内装修工程即将开始，计划于2025年3月底前投入运营。据了解，该项目为当地产业园区最大的保障性租赁住房项目，由义乌市锦城投资有限公司投资约8亿元，预计2025年3月底前启用，将提供3838套房源，并配备商业及功能用房，地下一层设有停车库。 漳州市印发家庭住房“以旧换新”实施方案。 2024年5月8日，漳州市住建局、漳州市财政局、漳州市国资委联合印发了《漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案》。漳州成为福建全省首个以“政府主导、市场运作”原则实施住房“以旧换新”的城市。“以旧换新”起止时间为2024年6月 1日至2024年12月31日，期间若运营主体累计购满1000套存量住房，则提前终止“以旧换新”。 “以旧换新”模式是由漳州安居智家住房开发有限公司、漳州城投资产经营管理有限公司（分别为福建漳龙集团有限公司下属公司、福建漳州城投集团有限公司下属公司）联合搭建“以旧换新”平台，并按公开自愿原则征集房地产开发企业、房地产经纪机构、估价机构，以市场化原则合作构建、合作运作。存量住房产权人申请“以旧换新”，并和运营主体签订“旧房”的《预购买协议书》，由平台合作的中介 机构提供“优先卖”等服务，同时存量住房产权人选择意向房源。预购买协议签订之日起60日内，如“旧房”未能顺利售出，则由运营主体按评估价格90%购买，作为保障性租赁住房（保租房）进行运营管理，供公共租赁住房（公租房）轮候对象和新市民、青年人等无房市民申请承租。 图表2：漳州市区家庭住房“以旧换新”办理程序 序号 流程 具体 1 提出换房申请 存量住房产权人向运营主体申请“以旧换新”服务，由运营主体采取“一编一审”方式确定该存量住房的价格后，存量住房产权人与运营主体签署《预购买协议书》，明确在协议签订之日起60天后，存量住房未能交易成功则由运营主体按评估价格下调10%购买；《预购买协议书》应就交易资金监管、资金使用等进行约定。 2 委托中介服务 存量住房产权人自行选择平台入驻的房地产经纪机构，提交《预购买协议书》复印件等相关材料、并签订委托服务协议、明确委托服务期限和中介服务费用等，由房地产经纪机构发布拟售信息（发布价为评估价格），并提供“优先卖”等服务。 3 选择意向房源 存量住房产权人（本人、配偶或子女）自行选择平台合作的房地产开发企业纳入房源库的房屋，提交《预购买协议书》复印件等相关材料，选定新建商品住房房源并商定价格。选定意向房源后与房地产开发企业签订认购意向合同、支付定金；房地产开发企业提供“放心买”服务，最长为存量住房产权人（本人、配偶或子女）锁定该房源60天（以《预购买协议书》签订之日起计算）。产权人选购房源库以外商品住房的，自行与房地产企业约定成交价格、房源锁定、定金、购房款支付以及违约责任等事项。 4 办理“以旧换新” 存量住房60天内市场化交易成功的，存量住房交易资金按相关规定实行监管并按相关协议约定支付已签订意向合同的商品住房购房款。“以旧换新”购房人与房地产开发企业办理商品住房购买手续。存量住房60天未能市场化交易成功的，则按预购买协议书的约定由运营主体购买，交易资金按相关规定实行监管并按相关协议约定支付已签订意向合同的商品住房购房款。“以旧换新”购房人与房地产开发企业办理商品住房购买手续。 资料来源：漳州市住建局，太平洋研究院整理 郑州住房“以旧换新”全市八区推行。 据郑州发布，5月10日，由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房 地产业协会主办，郑州城发安居有限公司承办的郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式在郑州召开。仪式现场宣布，即日起取消试点期限和试点区域。在郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。城发安居公司收购二手住房房龄放宽至20年。 山东省发布2024年保障性租赁住房、公租房保障、城中村改造和保障性住房等计划任务。 近日，山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅印发 《关于公布2024年山东省保障性租赁住房、公租房保障、城中村改造和配售型保障性住房计划任务的通知》。2024年山东计划新开工(筹集)保障性租赁住房47225套，公租房筹集500套，发放租赁补贴53697户，城中村安置房新开工218195套，保障 性住房新开工12000套。保障性租赁住房建设中，济南、青岛各新开工（筹集）15000套，占总计划的63.5%；潍坊、烟台、淄博三市合计新开工（筹集）10212套。 （三）“平急两用”基础设施建设 昆明推进“三个一批”“平急两用”公共基础设施建设。 5月10日，据昆明日报，近日，昆明市人民政府印发《“平急两用”公共基础设施建设总体方案》。方案内容显示，昆明积极稳步推进“三个一批”“平急两用”公共基础设施建设，增强对突发公共事件的应对能力。“三个一批”是指打造一批具有隔离功能的旅游居住设施，升级一批医疗应急服务点，新建或改扩建一批城郊大仓基地，构建集隔离、应急医疗和物资保障于一体、有机衔接的“平急两用”整体解决体系，提升应对突发公共事件能力。完善医疗卫生服务体系，补齐隔离房源和应急物资转运设施短板，切实提高昆明市作为特大城市的城乡整体应急隔离保障能力，推动昆明市更高质量、更可持续、更为安全的发展。 目前，昆明已建立健全“平急两用”设施建设工作协调机制，成立“平急两用”设施建设工作领导小组，领导小组下设指挥部，指挥部下设专项工作组。同时，建立 昆明市“平急两用”公共基础设施项目库，并按照“实施一批、储备一批、谋划一批”的总体要求，实行动态管理。 北京门头沟区探索建立“校园安全岛”平急两用新范式。 5月11日，北京市“校园安全岛”平急两用建设现场会在门头沟区妙峰山民族学校召开。会上启动北京市“校园安全岛”平急两用建设