房地产行业点评报告：房价同环比降幅继续扩大，地产优化政策值得期待

新房房价同环比降幅继续扩大，仅6城新房房价环比上涨 从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.6%、-0.5%、-0.6%，各线城市城市降幅均不同程度扩大，带动70城整体环比-0.6%，降幅较3月份扩大0.3个百分点。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-2.5%、-2.9%、-4.2%，70城整体新房价格同比-3.5%，降幅环比扩大0.8个百分点。从70城新房价格涨跌个数来看，2024年4月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6、0、64个，下降城市数量也创2015年3月以来新高。4月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为5、2、63个，下跌城市数量创2015年8月以来新高。 70城二手房价格继续下探，一线城市降幅最为显著 从二手住宅环比情况来看，4月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比扩大0.4个百分点。其中一、二、三线城市环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%，各线城市降幅环比均扩大0.4个百分点。同比情况来看，70城二手房价格同比-6.8%，降幅继续扩大0.9个百分点，降幅创2022年以来新高。其中一、二、三线城市同比分别-8.5%、-6.8%、-6.6%。其中一线城市降幅扩大程度最为显著，达1.2个百分点，二、三线城市则均为0.9个百分点。 35城二手房价整体下降，上海新房环比领涨 2024年4月新房同环比均降多增少，其中上海以环比+0.3%，西安以同比+4.3%领跑35城。宁波以环比-1.8%，南京以同比-7.7%领跌35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。新房1-3月整体同比情况方面，西安以同比+4.6%领跑35城，上海以同比+4.2%次之。二手房价格情况来看，仅昆明4月实现环比增长0.2个百分点，其余34城均为下降，其中北京、大连、厦门分别以环比-1.6%、-1.6%、-1.7%领跌。 投资建议 2024年4月，70个大中城市新房销售价格同环比降幅继续扩大，仅6城新房房价环比上涨。二手房价格方面，70城二手房价格整体继续下探，各线城市同比降幅继续扩大。新房房价连续11个月下滑，二手房房价连续12个月下滑，居民购房意愿仍然较弱，地产市场仍处于调整阶段。但我们认为目前中央稳地产信号明确，5月9日杭州、西安全面解除限购，至此全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。5月17日重磅政策密集出台，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会议上强调，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。随后央行发布调整个人住房贷款最低首付款比例，以及商业性个人住房贷款利率政策的通知。我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科A、金地集团、新城控股、美的置业等优质企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期。（2）政策放松不及预期。 1、新房房价同环比降幅继续扩大，仅6城新房房价环比上涨 国家统计局发布2024年4月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.6%、-0.5%、-0.6%（3月分别为-0.1%、-0.3%、-0.4%），各线城市城市降幅均不同程度扩大，其中一线城市环比降幅增加0.5个百分点，带动70城整体环比-0.6%，降幅较3月份扩大0.3个百分点。 同比情况来看，受2023年同期基数相对较高等因素影响，一、二、三线城市同比分别-2.5%、-2.9%、-4.2%（3月分别为-1.5%、-2.0%、-3.4%），各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅均扩大。一线、二线、三线城市价格降幅较3月分别扩大1.0、0.9、0.8个百分点，70城整体新房价格同比-3.5%，降幅环比扩大0.8个百分点。 图1：4月70大中城市新房价格环比降幅扩大 图2：4月70大中城市新房价格同比降幅扩大 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年4月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6、0、64个（3月分别为11、2、57个），价格环比下降城市数量环比增加7个，下降城市数量也创2015年3月以来新高。4月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为5、2、63个（3月分别为11、1、58个），价格同比下降城市数量环比增加5个，延续价格同比下降趋势，下跌城市数量创2015年8月以来新高，且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：4月70大中城市新房价格环比上涨城市数6个 图4：4月70大中城市新房价格同比上涨城市数5个 2、二手房价同比降幅再创新高，一线城市降幅最为显著 从二手住宅环比情况来看，4月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比扩大0.4个百分点。其中一、二、三线城市环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%（3月分别为-0.7%、-0.5%、-0.5%），各线城市降幅环比均扩大0.4个百分点，各线城市二手房价格继续下探。同比情况来看，70城二手房价格同比-6.8%，降幅继续扩大0.9个百分点，降幅创2022年以来新高。其中一、二、三线城市同比分别-8.5%、-6.8%、-6.6%（3月分别为-7.3%、-5.9%、-5.7%）。二手房价格整体延续下降趋势，其中一线城市降幅扩大程度最为显著，达1.2个百分点，二、三线城市则均为0.9个百分点。 图5：4月70大中城市二手房价格继续下探 图6：4月一线城市二手房价格同比降幅最为显著 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年4月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个（3月分别为1、0、69个），下降城市数量与3月份持平。4月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（3月分别为0、0、70个），70城二手房价同比均下降，二手房价格持续下探，市场整体保持低迷态势。 图7：4月70大中城市二手房价格环比下降69个 图8：4月70大中城市二手房价格同比均下降 3、35城二手房价整体下降，上海新房环比领涨 从一二线重点35城表现来看，2024年4月新房同环比均降多增少，其中上海以环比+0.3%，西安以同比+4.3%领跑35城。宁波以环比-1.8%，南京以同比-7.7%领跌35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。新房1-4月整体同比情况方面，西安以同比+4.6%领跑35城，上海以同比+4.2%次之。 二手房价格情况来看，仅昆明4月实现环比增长0.2个百分点，其余34城均为下降，其中北京、大连、厦门分别以环比-1.6%、-1.6%、-1.7%领跌。35城二手房价格同比均下降，其中武汉、南京、厦门以同比-10.6%、-10.7%、-10.7%领跌。1-4月整体情况方面，石家庄以同比-2.6%领跑，厦门以同比-9.3%领跌。一线城市北京、上海、深圳、广州分别同比-5.9%、-6.3%、-6.8%、-8.1%。 表1：2024年4月35城二手房价格同比均下跌，上海新房环比领涨（%） 4、投资建议 2024年4月，70个大中城市新房销售价格同环比降幅继续扩大，仅6城新房房价环比上涨。二手房价格方面，70城二手房价格整体继续下探，各线城市同比降幅继续扩大，其中一线城市降幅最为显著。数据方面新房房价连续11个月下滑，二手房房价连续12个月下滑，居民购房意愿仍然较弱，地产市场仍处于调整阶段。但我们认为目前中央稳地产信号明确，地产利好政策不断加码。5月9日杭州、西安全面解除限购，至此全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。5月17日重磅政策密集出台，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会议上强调，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。 随后央行发布调整个人住房贷款最低首付款比例，以及商业性个人住房贷款利率政策的通知。我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科A、金地集团、新城控股、美的置业等优质企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。