房地产行业点评报告：一线新房价格环比降幅扩大，上海新房同环比领涨

房地产 2024年10月19日 投资评级：看好（维持） 一线新房价格环比降幅扩大，上海新房同环比领涨 ——行业点评报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 24% 12% 0% -12% -24% -36% 房地产沪深300 新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅扩大 国家统计局发布2024年9月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.7%（8月分别为-0.3%、-0.7%、-0.8%），70城整体环比-0.7%，降幅与8月持平。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%（8月分别为-4.2%、-5.3%、 -6.2%），70城整体同比下降6.1%，降幅环比扩大0.4pct，再次创造2015年6月 以来的最大降幅。2024年9月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、 2023-102024-022024-06 数据来源：聚源 1、66个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个。 二手房价环比降幅持平，同比降幅创2006年以来新高 相关研究报告 《销售数据连续四个月改善，房企资金压力犹存—行业点评报告》 -2024.10.18 《新增实施100万套住房改造，白名单融资规模扩容—行业点评报告》 -2024.10.17 《恢复专项债用于土地储备，新增去库存资金来源—行业点评报告》 -2024.10.13 从二手住宅房价环比情况来看，9月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比持平。其中一、二、三线城市环比分别-1.2%、-0.9%、-0.9%（8月分别为-0.9%、-1.0%、 -0.9%）。同比情况来看，70城二手房价格同比-9.0%，降幅扩大1.3pct，降幅创2006年以来新高，且自2023年10月以来降幅持续扩大，其中一、二、三线城市同比分别-10.7%、-8.9%、-9.0%（8月分别为-9.4%、-8.6%、-8.5%）。2024年9月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个。 重点城市二手房价同比均下降，新房仅上海同环比上涨 从一二线重点35城表现来看，同比仅上海、西安2城上涨，环比仅上海、太原 上涨，其中上海以环比+0.6%，同比+4.9%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。二手房价格情况来看，35城同环比均为下降，其中厦门、南昌环比跌幅超1.5%，深圳、厦门、武汉、广州同比跌幅超12%。 投资建议 2024年9月，70城新房销售价格同比降幅继续扩大，重点城市二手房价格同环 比均下降且降幅继续扩大，以价换量趋势明显。数据方面新房房价连续16个月 下滑，二手房房价连续17个月下滑。一线城市中，仅上海新房价格同环比上涨，其余三城新房价格同环比均下跌；广深两城二手房价格同比降幅超12%。我们认为9月新房和二手房在成交下探的情况下均面临较大降价压力，二手房价格降幅大于新房。9月底以来，央行等金融三部委、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍房地产一揽子宽松政策措施，促进房地产市场止跌企稳，预计房价数据拐点将逐步显现。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅扩大3 2、二手房价环比降幅持平，同比降幅创2006年以来新高4 3、重点城市二手房价同比均下降，新房仅上海同环比上涨5 4、投资建议6 5、风险提示6 图表目录 图1：9月一线城市新房价格环比降幅扩大3 图2：9月70大中城市新房价格同比降幅扩大3 图3：9月70大中城市新房价格环比上涨城市数3个3 图4：9月70大中城市新房价格同比上涨城市数2个3 图5：9月70大中城市二手房价环比-0.9%4 图6：9月70大中城市二手房价同比-9.0%4 图7：9月70大中城市二手房价格环比均下降4 图8：9月70大中城市二手房价格同比均下降4 表1：2024年9月重点城市二手房价同比均下降，上海新房同环比领涨（%）5 1、新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅扩大 从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.7% （8月分别为-0.3%、-0.7%、-0.8%），一线城市销售价格环比降幅扩大0.2pct，二线城市持平，三线城市扩大0.1pct，70城整体环比-0.7%，降幅与8月持平。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%（8月分别为-4.2%、-5.3%、 -6.2%），一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别较8月扩大0.5pct、0.4pct、0.4pct，带动70城整体新房价格同比下降6.1%，降幅环比扩大0.4pct，再次创造2015年6月以来的最大降幅。 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 图1：9月一线城市新房价格环比降幅扩大图2：9月70大中城市新房价格同比降幅扩大 一线环比二线环比三线环比一线同比二线同比三线同比 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年9月新房价格环比上涨、持平、下跌的 城市数分别为3、1、66个（8月分别为2、1、67个），价格环比上涨城市数量环比 增加1城。9月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个（8月 分别为2、0、68个），与6-8月保持一致，延续价格同比下降趋势，且自2022年4 月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：9月70大中城市新房价格环比上涨城市数3个图4：9月70大中城市新房价格同比上涨城市数2个 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上涨个数持平个数下跌个数上涨个数持平个数下跌个数 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 2、二手房价环比降幅持平，同比降幅创2006年以来新高 从二手住宅房价环比情况来看，9月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比持平。其中一、二、三线城市环比分别-1.2%、-0.9%、-0.9%（8月分别为-0.9%、-1.0%、-0.9%），各能级城市中，一线城市降幅环比扩大0.3pct，二线城市降幅环比缩小0.1pct，三线城市降幅环比持平。同比情况来看，70城二手房价格同比-9.0%，降幅扩大1.3pct，降幅创2006年以来新高，且自2023年10月以来降幅持续扩大。其中一、二、三线城市同比分别-10.7%、-8.9%、-9.0%（8月分别为-9.4%、-8.6%、-8.5%）。二手房价格整体延续以价换量趋势，其中一、二、三线城市分别扩大1.3pct、0.3pct、0.5pct。 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 图5：9月70大中城市二手房价环比-0.9%图6：9月70大中城市二手房价同比-9.0% 一线环比二线环比三线环比 一线同比二线同比三线同比 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年9月二手房价格环比上涨、持平、下 跌的城市数分别为0、0、70个（7月分别为1、0、69个），二手房价环比下跌城市 增加1城。8月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（7 月分别为0、0、70个），70城二手房价自2024年初以来同比均下降。 图7：9月70大中城市二手房价格环比均下降图8：9月70大中城市二手房价格同比均下降 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上涨个数持平个数下跌个数上涨个数持平个数下跌个数 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 3、重点城市二手房价同比均下降，新房仅上海同环比上涨 从一二线重点35城表现来看，2024年9月新房同环比均降多增少，同比仅上海、 西安2城上涨，环比仅上海、太原上涨，其中上海以环比+0.6%，同比+4.9%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。新房1-9月整体同比情况方面，上海、西安分别以同比+4.9%、+1.9%领 跑35城。 二手房价格情况来看，35城同环比均为下降，其中厦门、南昌环比跌幅超1.5%，深圳、厦门、武汉、广州同比跌幅超12%。1-9月整体情况方面，太原以同比-4.1%领跑，厦门、武汉、广州同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比-6.5%、-7.3%、-8.7%、-10.4%。 城市 新房8月环比 新房8月同比 新房1-9月同比 二手房9月环比 二手房9月同比 二手房1-9月同比 上海 0.6 4.9 4.4 -1.2 -7.6 -6.5 太原 0.3 -0.5 -0.3 -0.2 -4.4 -4.1 南京 0.0 -8.7 -7.6 -1.2 -9.3 -9.3 银川 -0.2 -5.8 -3.6 -0.3 -6.3 -5.2 石家庄 -0.3 -2.2 -1.3 -0.8 -7.1 -4.3 西宁 -0.3 -6.3 -5.7 -0.5 -7.5 -5.4 乌鲁木齐 -0.3 -3.9 -2.6 -0.9 -5.3 -4.6 沈阳 -0.4 -5.3 -3.5 -1.1 -8.3 -7.1 兰州 -0.5 -8.8 -5.2 -0.4 -9.7 -7.8 呼和浩特 -0.6 -4.7 -3.0 -1.2 -10.0 -7.4 长春