房地产行业点评报告：各线住宅价格环比降幅收窄，同比降幅继续扩大

新房价格环比降幅整体收窄，同比降幅继续扩大 从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.1%、-0.3%、-0.4%（2月分别为-0.3%、-0.3%、-0.4%），一线城市环比降幅收窄0.2个百分点，带动70城整体环比-0.3%，降幅较2月份收窄0.1个百分点。同比情况来看，受2023年同期基数相对较高等因素影响，一、二、三线城市同比分别-1.5%、-2.0%、-3.4%（2月分别为-1.0%、-1.1%、-2.7%），各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅均扩大。一线、二线、三线城市价格降幅较2月分别扩大0.5、0.9、0.7个百分点，70城整体新房价格同比-2.7%，降幅环比扩大0.8个百分点。 70城二手房价格继续下探，一线城市降幅最为显著 从二手住宅环比情况来看，3月70城二手房价格环比-0.5%，降幅环比减小0.1个百分点。其中一、二、三线城市环比分别-0.7%、-0.5%、-0.5%，各线城市降幅环比均减小0.1个百分点。同比情况来看，70城二手房价格同比-5.9%，降幅继续扩大0.8个百分点。其中一、二、三线城市同比分别-7.3%、-5.9%、-5.7%（2月分别为-6.3%、-5.1%、-5.1%）。二手房价格整体延续下降趋势，其中一线城市降幅扩大程度最为显著，达1.0个百分点，二、三线城市则为0.8、0.6个百分点。 35城二手房价整体下降，上海新房环比领涨 3月新房同环比降多增少，其中上海以环比+0.5%，西安以同比+4.8%领跑35城。 一线城市仅上海实现新房价格同环比增长，广深新房价格继续延续跌势。新房1-3月整体同比情况方面，西安以同比+4.7%领跑35城。二手房仅福州2月实现环比增长0.1个百分点，其余34城均为下降，其中广州、深圳、长沙分别以环比-1.0%、-1.0%、-1.1%领跌。1-3月石家庄以同比-2.4%领跑，厦门以同比-8.8%领跌。一线城市北京、上海、深圳、广州分别同比-5.2%、-5.8%、-6.2%、-7.4%。 投资建议 2024年3月，70个大中城市新房销售价格环比整体降幅收窄，但同比降幅继续扩大。二手房价格方面，70城二手房价格整体继续下探，各线城市同比降幅继续扩大，其中一线城市降幅最为显著。数据方面新房房价连续10个月下滑，二手房房价连续11个月下滑，居民购房意愿仍然较弱，地产市场仍处于调整阶段。 但我们认为目前中央稳地产信号明确，国家层面央行继续加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，各省也已建立地产融资协调机制，加快构建房地产发展新模式。地方层面涉房宽松政策频出，同时郑州、济南、青岛、南通、无锡、宁波等地纷纷推出商品房“以旧换新”政策，有利于激活改善住房需求。我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期。（2）政策放松不及预期。 1、新房价格环比降幅整体收窄，同比降幅继续扩大 国家统计局发布2024年3月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.1%、-0.3%、-0.4%（2月分别为-0.3%、-0.3%、-0.4%），一线城市环比降幅收窄0.2个百分点，带动70城整体环比-0.3%，降幅较2月份收窄0.1个百分点。同比情况来看，受2023年同期基数相对较高等因素影响，一、二、三线城市同比分别-1.5%、-2.0%、-3.4%（2月分别为-1.0%、-1.1%、-2.7%），各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅均扩大。一线、二线、三线城市价格降幅较2月分别扩大0.5、0.9、0.7个百分点，70城整体新房价格同比-2.7%，降幅环比扩大0.8个百分点。 图1：3月70大中城市新房价格环比降幅整体收窄 图2：2月70大中城市新房价格同比降幅扩大 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年3月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为11、2、57个（2月分别为8、3、59个），价格环比上涨城市数量环比增加3个，下跌数量环比减小2个。3月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为11、1、58个（2月分别为13、0、57个），价格同比下降城市数量环比增加1个，延续价格同比下降趋势，下跌城市数量再创2015年9月以来新高，且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：3月70大中城市新房价格环比上涨城市数11个 图4：3月70大中城市新房价格同比上涨城市数11个 2、70城二手房价格继续下探，一线城市降幅最为显著 从二手住宅环比情况来看，3月70城二手房价格环比-0.5%，降幅环比减小0.1个百分点。其中一、二、三线城市环比分别-0.7%、-0.5%、-0.5%（2月分别为-0.8%、-0.6%、-0.6%），各线城市降幅环比均减小0.1个百分点。虽整体二手房降幅有所收窄，但各线城市二手房价格继续下探。同比情况来看，70城二手房价格同比-5.9%，降幅继续扩大0.8个百分点。其中一、二、三线城市同比分别-7.3%、-5.9%、-5.7%（2月分别为-6.3%、-5.1%、-5.1%）。二手房价格整体延续下降趋势，其中一线城市降幅扩大程度最为显著，达1.0个百分点，二、三线城市则为0.8、0.6个百分点。 图5：3月70大中城市二手房价格整体降幅收窄 图6：3月一线城市二手房价格同比降幅最为显著 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年3月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个（1月分别为2、0、68个），下降城市数量较2月份增加1个。3月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（2月分别为0、0、70个），同比下跌城市数量与2月持平，二手房价格持续下探，市场整体保持低迷态势。 图7：3月70大中城市二手房价格环比下降69个 图8：3月70大中城市二手房价格同比均下降 3、35城二手房价整体下降，上海新房环比领涨 从一二线重点35城表现来看，2024年3月新房同环比均降多增少，其中上海以环比+0.5%，西安以同比+4.8%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京新房环比持平，同比+0.8%。广深新房价格继续延续跌势，环比分别-0.7%、-1.2%，同比均-5.5%。新房1-3月整体同比情况方面，西安以同比+4.7%领跑35城，上海以同比+4.2%次之。 二手房价格情况来看，仅福州3月实现环比增长0.1个百分点，其余34城均为下降，其中广州、深圳、长沙分别以环比-1.0%、-1.0%、-1.1%领跌。35城二手房价格同比均下降，其中武汉、南京、厦门以同比-8.9%、-9.5%、-9.6%领跌。1-3月整体情况方面，石家庄以同比-2.4%领跑，厦门以同比-8.8%领跌。一线城市北京、上海、深圳、广州分别同比-5.2%、-5.8%、-6.2%、-7.4%。 表1：2024年3月35城二手房价格同比均下跌，上海新房环比领涨（%） 4、投资建议 2024年3月，因一线新房价格环比降幅改善，70个大中城市新房销售价格环比整体降幅收窄，但同比降幅继续扩大。二手房价格方面，70城二手房价格整体继续下探，各线城市同比降幅继续扩大，其中一线城市降幅最为显著。数据方面新房房价连续10个月下滑，二手房房价连续11个月下滑，居民购房意愿仍然较弱，地产市场仍处于调整阶段。但我们认为目前中央稳地产信号明确，国家层面央行继续加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，各省也已建立地产融资协调机制，加快构建房地产发展新模式。地方层面涉房宽松政策频出，同时郑州、济南、青岛、南通、无锡、宁波等地纷纷推出商品房“以旧换新”政策，有利于激活改善住房需求。 我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。