三大工程与城投化债周报：南京推出第二批“以旧换新”房源，各地保障房项目加速推进

2024-06-12 债债券周报 券周 报南京推出第二批“以旧换新”房源，各地保障房项目加速推进 三大工程与城投化债周报（2024.06.03-2024.06.09） 相关研究报告： 《首张城中村改造房票在广州发 放，郑州二手房“以旧换新”正式 太启动》--2024-04-23 平《保障房建设怎么搞?——以一线 洋城市为例》--2024-04-19 证《新一轮PSL重启，三大工程在升 券温》--2024-03-09 股 份证券分析师：徐超 有电话：18311057693 限 公E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 司执业资格证书编码：S1190518030001 证研究助理：戴梓涵 券电话：18217681683 研E-MAIL：daizh@tpyzq.com 究一般证券业务登记编码：S1190122070013 报告 报告摘要 一、三大工程最新动态 东菀火炼树城中村改造项目配建小学、回迁房、消防站动工建设。 海淀区朱房二期城中村改造项目腾退工作正式启动。 上海嘉定南翔镇人才服务中心签约5个保障性租赁住房项目。深圳坪山沙湖保障性租赁住房项目建设加速推进。银川市今年将筹集2764套保障性住房。金华市金东区已筹集保障性租赁住房4290套，超额完成年度任务。上实城开旗下保租房新品牌-阡集CHANGE正式对外发布。北京朝阳面向毕业大学生对接保租房启动试点。乌鲁木齐首个配售型保障性住房项目开工。国常会提出要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系。 打造AAA级景区、“平急两用”服务区-京张高速官厅服务区改扩建即将完工。 二、住房“以旧换新”最新动态 西安：换房人成功“以旧换新”可享受中介费优惠、商贷优惠等。 绍兴市城投房地产开发有限公司开展商品房“以旧换新”活动。南京推出第二批次“以旧换新”房源。 三、城投化债最新动态 滦州市财政局：建立政府偿债准备金，多渠道筹资确保按时偿还 债务。开封市攻坚二季度：建立融资平台债务风险定期排查机制。江苏靖江经开区：逐笔置换7%以上存量高成本债务，2023年末非标融资产品规模同比下降8.71亿元。朔州市朔城区成立防范化解地方债务风险工作专班。 四、信用债一二级市场情况 城投债发行规模提升，净融资额转负为正，产业债发行规模增 加，净融资额由负转正，城投债及产业债收益率下行，信用利差收窄，信用债成交量小幅下降。 风险提示 房地产政策落地进程不及预期；宏观经济变动超预期；信用风险 超预期 目录 一、三大工程最新动态4 （一）城中村改造4 （二）保障房建设5 （三）“平急两用”基础设施建设9 二、住房“以旧换新”最新动态9 三、城投化债最新动态11 （一）城投化债相关政策11 （二）地方层面城投化债最新进展12 四、信用债一二级市场情况13 （一）一级发行：城投债及产业债净融资额转负为正13 （二）二级成交：城投债及产业债收益率下行，信用利差收窄14 五、风险提示18 图表目录 图表1：火炼树城中村改造项目相关动工仪式4 图表2：火炼树城中村改造项目效果图4 图表3：朱房二期城中村改造项目政策咨询首日5 图表4：朱房二期城中村改造项目政策咨询首日5 图表5：银川市今年筹集的保障性住房项目6 图表6：乌鲁木齐麟阁和苑项目效果图8 图表7：乌鲁木齐麟阁和苑项目正式开工8 图表8：南京市住房消费第二批“以旧换新”房源清单11 图表9：城投债发行与到期13 图表10：产业债发行与到期14 图表11：3年AA城投债收益率变化15 图表12：AA城投债各期限表现15 图表13：3年期AA级城投债利差分解15 图表14：3年AA产业债收益率变化16 图表15：AA产业债各期限表现16 图表16：3年期AA级产业债利差分解16 图表17：信用债成交量17 一、三大工程最新动态 （一）城中村改造 东菀火炼树城中村改造项目配建小学、回迁房、消防站动工建设。 作为东莞市城中村改造示范项目及城市更新“头雁工程”，东城街道积极推进火炼树城中村改造项目。6月7日，该项目配建小学（与华中师范大学合作办学）、回迁安置房、消防站举行动工仪式，为东城的民生工程、教育事业注入新活力，积蓄新动能，助力“百千万工程”。目前，项目一期已全面动工，学校、消防站、回迁房、公园等配套也将加速推进，一个全新的现代化标杆社区将在不久的将来呈现。 图表1：火炼树城中村改造项目相关动工仪式图表2：火炼树城中村改造项目效果图 资料来源：东菀市人民政府，太平洋研究院整理资料来源：东菀市人民政府，太平洋研究院整理 海淀区朱房二期城中村改造项目腾退工作正式启动。 6月8日，朱房二期城中村改造项目迎来咨询期首日，标志着朱房二期城中村改造项目今日正式启动。村居民咨询热情高涨，一大早五环外指挥部办公点、五环内指挥部办公点以及马坊办公点、小关西后街办公点内，前来咨询的村居民络绎不绝。在工作人员的指引下，村居民迅速找到相应的标段小组，领取项目宣传手册、城中村改造快讯等，现场咨询补偿方案及安置房等信息。 从6月8日至6月22日，开展为期15天的咨询期，项目全体工作人员将拧成一股绳，通力协作，全面、深度、细致做好咨询期各项工作，正面引导居民早签约、 早选房、早受益，依法、依规、高效完成好朱房二期城中村改造项目腾退工作。据统计，各标段咨询首日咨询量均已过半，为整个项目顺利进行打下良好的基础。 图表3：朱房二期城中村改造项目政策咨询首日图表4：朱房二期城中村改造项目政策咨询首日 资料来源：海淀杂谈公众号，太平洋研究院整理资料来源：海淀杂谈公众号，太平洋研究院整理 （二）保障房建设 上海嘉定南翔镇人才服务中心签约5个保障性租赁住房项目。 6月4日，据观点网，上海嘉定南翔镇人才服务中心成功签约5个保障性租赁住房项目，包括柚米寓南翔店、小新公寓、沃港之家和巢家公寓等，旨在为当地人才提供稳定、优质的住房资源。这些项目均位于南翔镇银南翔商务区和云翔拓展区，总建筑面积约12万平方米。据了解，这5个项目预计每月可新增供应100余套优质房 源，主要户型为一居室和两居室，租金价格区间在2000元至4000元之间，为不同需求的人才提供了多样化的选择。此举将有助于缓解南翔镇人才住房压力，吸引和留住更多优秀人才，促进当地经济社会发展。 深圳坪山沙湖保障性租赁住房项目建设加速推进。 6月4日，位于深圳东部的坪山沙湖保障性租赁住房项目建设加速推进。目前， 5栋高层住宅拔地而起，建成后将提供2671套保障性租赁住房。该项目全面应用智 能建造技术，主体结构建设与装修交付全过程使用建筑机器人，包括8款大面应用 机器人、9款点状运用机器人以及高空外墙喷涂机器人等。其中，轻型住宅造楼机就像蓝色“帽子”遮盖在楼体顶部，一步步将建筑向高空推进。 银川市今年将筹集2764套保障性住房。 6月5日，据银川发布，银川市今年将筹集2764套保障性住房，其中保障性租 赁住房2044套，配售型保障住房720套，“租赁+配售”的模式，将解决更多城镇低收入群体、新市民、青年人的住房困难问题。银川市住房和城乡建设局住房保障科相关负责人介绍，保障性租赁住房单套面积在70平方米以下，以50—60平方米 居多。除了保障性租赁住房，银川市将新建配售型保障性住房11栋720套，总建筑 面积11.98万平方米，匡算总投资42401万元。 目前，正在对《关于规划建设配售型保障性住房的实施方案（征求意见稿）》进行风险评估。今年计划新建高桥二期配售型保障房项目，正办理项目前期手续。该项目户型为90—120平方米，因为土地属于划拨性质，建成后销售价格以成本价加 建设利润计算。遵循保障房属性，售价将远低于普通商品房，预计每平方米5000元左右。 图表5：银川市今年筹集的保障性住房项目 项目 套数 高桥家园项目 200 高桥二期A区项目 200 对企业配套公租房转化，智慧化改造枫林湾项目 256 紫樾台项目 108 苏银产业园景城集宿区 644 综合保税区公寓楼 284 金凤区银丰项目 352 合计 2044 资料来源：银川发布，太平洋研究院整理 金华市金东区已筹集保障性租赁住房4290套，超额完成年度任务。 6月5日，据观点网，金华市金东区保障性租赁住房项目认定工作取得显著进 展。经过企业申报、区级认定等流程，金华八合小微企业园保障性租赁住房项目、城明诚科技(浙江)有限公司锂电科技智造园宿舍楼项目等保障性租赁住房项目已获认定。截至5月底，金东区今年已筹集保障性租赁住房4290套（间），超额完成年度筹集任务的186.4%。 上实城开旗下保租房新品牌-阡集CHANGE正式对外发布。 6月5日，在2024年上海国际碳中和技术、产品与成果博览会上，上实城开旗下保租房新品牌-阡集CHANGE正式对外发布。据悉，2018年，上实城开通过招拍挂获取闵行莘庄商务区、徐汇南站板块和闵行紫竹高新区板块三幅保障性租赁住房用地，用于打造莘社区、汇社区、创社区3个项目，总建筑面积超40万平方米，全部 建成后运营房间数近5500间。时至今日，莘社区以及汇社区已顺利完成开发，出租率98%以上。不仅如此，社区更关注居住环境的高质量，强调环境保护和可持续经营。通过绿色低碳的居住理念，推动低碳生活方式的普及，为青年人才创造绿色、健康的生活环境。今年8月，闵行区紫竹高新区的阡集·创社区将投入运营，提供1932套房源。 北京朝阳面向毕业大学生对接保租房启动试点。 6月5日，2024年朝阳区面向毕业大学生对接保障性租赁住房试点工作开启。 涉及马泉营、锦都家园、华瀚福园、首创繁星4个项目320套23间40张床位房源。 整套型房源最低租金2562元/月，单间合租型房源最低租金1820元/月，床位型房 源最低租金1158元/月。据了解，自2023年起朝阳区面向新毕业大学生推出保障性租赁住房试点工作，今年不仅增加公寓型或宿舍型租赁房试点，还将配租对象范围扩大为取得全日制本科及以上学历不超过35周岁，在朝阳行政区域内无住房的青年。 乌鲁木齐首个配售型保障性住房项目开工。 6月6日，乌鲁木齐市水磨沟区配售型保障性住房麟阁和苑项目正式开工，这是乌鲁木齐首个配售型保障性住房项目。麟阁和苑项目位于乌鲁木齐市水磨沟区八道 湾路以北、春景街南一巷以西。记者在施工现场看到，挖掘机和机械车来回穿梭，工人们正在开挖土方。这里将建设2栋高层住宅204套，户型面积100平方米左右， 预计2026年底竣工。该片区为成熟社区，市政配套设施和生活服务设施齐全，由乌鲁木齐乌房安居房地产开发有限公司负责建设，按照住建部提出的“好房子”标准，从设计、施工、配套设施等方面入手，提高配售型保障性住房绿色、低碳、智能、安全的品质。 图表6：乌鲁木齐麟阁和苑项目效果图图表7：乌鲁木齐麟阁和苑项目正式开工 资料来源：乌鲁木齐市融媒，太平洋研究院整理资料来源：乌鲁木齐市融媒，太平洋研究院整理 国常会提出要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系。6月7日，据新华社，国务院总理主持召开国务院常务会议，听取关于当前房地 产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。 （三）“平急两用”基础设施建设 打造AAA级景区、“平急两用”服务区-京张高速官厅服务区改扩建即将完工。6月6日，据河北交投发布，京张高速服务区自去年11月完成主体结构施工以 来，河北交投京张高速有限公司与施工单位共同努力，以精雕细琢的态度推进改扩建工程。今年3月，完成了建筑外部幕墙安装，目前正在加紧进行楼内装饰